Optymalizując rozliczenia funkcjonowania działalności gospodarczej podatnicy korzystają z możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu całości lub części wydatków związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokalu mieszkalnego, które jest wykorzystywane do celów prowadzonej przez nich działalności. W ten sposób przedsiębiorca może obniżyć częściowo swoją podstawę opodatkowania, a tym samym zapłacić niższy podatek.

Przykład

Jan Kowalski prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w której wykonuje tłumaczenia z języków obcych. Podmiot gospodarczy jest zarejestrowany i prowadzony w jednym z prywatnych mieszkań przedsiębiorcy, które wprowadzone zostało do ewidencji środków trwałych. Na potrzeby swojego biura tłumaczeń pan Jan wykorzystuje 100 proc. powierzchni użytkowej mieszkania. W takiej sytuacji wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją mieszkania mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej przez pana Jana działalności. Wydatki te to np. czynsz, media, odpisy amortyzacyjne i podatek od nieruchomości.

Zdarza się jednak, że przedsiębiorca wycofuje lokal mieszkalny z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i przekazuje go do swojego majątku prywatnego. Czynność taka może powodować konsekwencje podatkowe.

Na potrzeby osobiste

Według dominującego poglądu w obszarze księgowo-podatkowym wycofanie całości lub części nieruchomości mieszkalnej i przekazanie jej na potrzeby osobiste przedsiębiorcy jest neutralne podatkowo. Organy podatkowe uznają, że w tym przypadku nie zachodzi odpłatne zbycie majątku wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Majątek przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony z jego majątku osobistego i dlatego przekazanie lokalu mieszkalnego z prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika na jego osobiste potrzeby nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu. W wyniku tej czynności przedsiębiorca nie uzyska żadnego przysporzenia majątkowego, następuje jedynie przesuniecie rzeczy z jego majątku związanego z działalnością gospodarczą do jego majątku osobistego.

Czy było prawo do odliczenia

W przypadku opodatkowania podatkiem od towarów i usług przedsiębiorca powinien zwrócić uwagę, czy przy zakupie nieruchomości miał prawo do odliczenia podatku naliczonego. Organy podatkowe w takiej sytuacji stoją na stanowisku, że jeżeli przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego ani w związku z nabyciem tej nieruchomości, ani jej późniejszym użytkowaniem, to wycofanie nieruchomości na cele osobiste przedsiębiorcy nie powoduje skutków w VAT, gdyż nie jest ani dostawą, ani usługą. W tym przypadku nie jest spełniony konstytutywny warunek opodatkowania nieodpłatnego przekazania towarów, o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy o VAT. Jednak w odwrotnej sytuacji, kiedy przedsiębiorca odliczył podatek naliczony w związku z nabyciem tej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wycofanie i przekazanie tej nieruchomości na cele osobiste przedsiębiorcy będzie skutkowało opodatkowaniem VAT.

Sprzedaż

Natomiast w sytuacji, gdy przedsiębiorca, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wycofanej wcześniej z prowadzonej przez siebie działalności, to taka transakcja sprzedaży zrealizowana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub jej wybudowanie, będzie skutkowała powstaniem przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT (czyli odrębnego źródła niż działalność gospodarcza). Wynika to z art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką 19 proc. Dochodem tym jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanej nieruchomości. Następnie rozliczenie transakcji zbycia nieruchomości należy wykazać w zeznaniu rocznym PIT-39.

Oczywiście trzeba również pamiętać o możliwych zwolnieniach z opodatkowania. Ustawa o PIT zwalnia z opodatkowania dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskany przychód ze zbycia nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

W przypadku VAT transakcja sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wycofanej wcześniej z majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą przez przedsiębiorcę do jego majątku osobistego jest natomiast neutralna podatkowo. W takiej sytuacji przedsiębiorca nie ma statusu podatnika określonego w ustawie o VAT, tzn. nie działa jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, tylko jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Przedsiębiorca przeprowadza dostawę ze swojego majątku prywatnego.

Zdaniem autora

Tomasz Balcerak, doradca podatkowy i menadżer w dziale księgowości finansowej w Rödl & Partner w Warszawie

Środki trzeba wydać na cel mieszkaniowy w ciągu pięciu lat

Jeżeli przedsiębiorca sprzeda nieruchomość mieszkalną wykorzystywaną wcześniej do działalności gospodarczej po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub jej wybudowanie, to transakcja ta nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, oczywiście jeżeli przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Warto odpowiednio zaplanować sposób wykorzystania nieruchomości mieszkalnej, ponieważ to pomoże zoptymalizować rozliczenia podatkowe. Właściwie dobrane i legalnie dozwolone rozwiązania podatkowe to sposób na skuteczne zminimalizowanie opłat podatkowych i zdecydowaną poprawę budżetu gospodarstwa domowego przedsiębiorcy.