Jaka jest nieruchomość, każdy widzi – chciałby powiedzieć niejeden podatnik, zaskoczony decyzją władz gminy nakładającą na niego podatek skalkulowany inaczej, niż się spodziewał. Zdarza się bowiem, że dana nieruchomość przestała służyć działalności gospodarczej albo została podzielona i częściowo sprzedana. Bywa jednak, że gminny fiskus nadal chce podatku od nieruchomości według stawki jak dla biznesu (czyli znacznie wyższej niż dla zwykłego Kowalskiego) albo od większej powierzchni.

Dzieje się tak często w majestacie prawa, choć decyzje o podatkach kłócą się z rzeczywistością. Dlaczego? Otóż ustawa – Prawo geodezyjne i kartograficzne przewiduje w art. 21, że „podstawę wymiaru podatków (...) stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków". Ustawa ta wprawdzie nie należy do systemu podatkowego, ale obowiązuje. Często jednak zmiany statusu gruntów i budynków trafiają do ewidencji z kilkuletnim opóźnieniem.

Dla fiskusa, jak zresztą dla wszystkich władz, liczy się przede wszystkim to, co zapisano w ewidencji. Takiemu rozumowaniu sprzyjają też liczne wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, np. z 8 grudnia 2009 r. (sygn. II FSK 1066/08). Sąd zauważył, że organy podatkowe nie są uprawnione do przyjęcia przy wymiarze podatku innej jego podstawy niż dane wskazane w ewidencji gruntów i budynków.

Ewidencja?nie jest święta

Nie oznacza to, że podatnik nie może próbować obalać fikcji wynikającej z ustawy i nieaktualnych ewidencji. Są też orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. uchwała z 18 listopada 2013 r., sygn. II FPS 2/13), dopuszczające inny wymiar podatku, gdy rzeczywisty stan pozwala zaprzeczyć domniemaniu prawdziwości wpisów w ewidencjach. Dotyczy to np. dróg wewnętrznych, niepodlegających podatkowi. W tym samym wyroku sąd zauważył, że w niektórych przypadkach przepis o danych z ewidencji gruntów i budynków nie może mieć mocy absolutnej. W sytuacjach wątpliwych, zdaniem sądu, „decydować będzie stan faktyczny nieruchomości, do którego ustalenia zobligowany jest organ podatkowy".

Podstawą obalenia zapisów z ewidencji gruntów może być też art. 194 § 3 ordynacji podatkowej, który pozwala na przeprowadzenie dowodów przeciwko dokumentom urzędowym. Prawo geodezyjne i kartograficzne nie wyłącza stosowania tego przepisu. Taki stan tylko pogłębia chaotyczną sytuację, w której de facto zarówno podatnicy, jak i fiskus mogą stosować taką podstawę opodatkowania, jaka jest dla nich wygodniejsza.

Grunt nieboszczyka

Osobny problem dotyczy tego, kto ma zapłacić podatek. Nieaktualne często ewidencje podają bowiem jako właściciela osobę lub podmiot, który już daną nieruchomość sprzedał. Zdarza się też, że właściciel nie żyje, choć w ewidencji wciąż figuruje. W wyroku z 18 listopada 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny też odniósł się do takich sytuacji. Sędziowie stwierdzili, że ewidencja gruntów nie może również przesądzać o własności nieruchomości. Zalecił w takich sytuacjach odnoszenie się do wpisów w księgach wieczystych.

Problem mogłoby rozwiązać pełne wprowadzenie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach. Grupowałby on dane z wszystkich ewidencji prowadzonych przez poszczególnych starostów, a także np. z ksiąg wieczystych (aktualizowanych znacznie częściej niż ewidencje gruntów). Przepisy umożliwiające tworzenie takiego rejestru obowiązują już od ponad roku, ale dają czas na zbudowanie systemu do września 2016 r.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora, p.rochowicz@rp.pl

Opinia:

Wojciech ?Pławiak, radca prawny  ?z firmy EY

Praktyka pokazuje, że dane zawarte w ewidencji gruntów ?i budynków nie zawsze odpowiadają rzeczywistości. Zdarza się, ?że są modyfikowane nawet po kilku latach od zmiany charakteru czy przeznaczenia danej nieruchomości. Dane z tej ewidencji powinny stanowić podstawę wymiaru podatku od nieruchomości, ale z niektórych orzeczeń sądowych wynika możliwość ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego na podstawie innych danych, gdy stan faktyczny jest inny niż w ewidencji. Daje to podatnikom możliwości walki o swoje prawa. Orzecznictwo nie jest jednak jednolite, tak więc przydałaby się zmiana prawa eliminująca wątpliwości, które rodzą się w podobnych sytuacjach.