Czy jest VAT za sprzedane użytkowanie wieczyste

W akcie notarialnym podpisanym 28 października 2004 r. między spółdzielnią mieszkaniową a panią X zapisano, że spółdzielnia „sprzedaje na rzecz pani X prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w (...) o powierzchni (...) wraz z infrastrukturą, budowlami i własnością budynku, stanowiącego odrębny przedmiot praw własności za cenę (...).

Pani X oświadcza, że prawo wieczystego użytkowania tej nieruchomości wraz infrastrukturą, budowlami i budynkiem za podaną cenę kupuje. Spółdzielnia jest podatnikiem VAT, przy czym przedmiot tej umowy jest zwolniony z tego podatku. Kupująca oświadcza, że zna warunki oddania gruntu w użytkowanie wieczyste a zwłaszcza obowiązek ponoszenia opłat rocznych z tego tytułu." Czy spółdzielnia powinna co roku wystawiać pani X fakturę i naliczać VAT w stawce 23 proc. z tytułu użytkowania wieczystego? – pyta czytelnik.

Ustanowienie prawa wieczystego użytkowania gruntów co jest tożsame z oddawaniem gruntów w użytkowanie wieczyste i zbywanie (sprzedaż) tego prawa, to dwie całkiem różne czynności. Są one dokonywane przez różne podmioty do tego uprawnione.

Uprawniony tylko organ publiczny

Gdyby w sprawie chodziło zatem tylko i wyłącznie o ustanowienie (a nie o zbycie - jak w pytaniu) prawa użytkowania wieczystego po 1 kwietnia 2004 r., to takie ustanowienie należałoby oczywiście opodatkować podatkiem od towarów i usług (art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT).W szczególności należałoby opodatkować wynikające stąd opłaty roczne.

Ale takiego ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i w konsekwencji jego opodatkowania może dokonywać wyłącznie organ publiczny (gmina lub powiat), bo tylko on może to prawo ustanawiać (oddawać), a nie kto inny. Stanowi o tym art. 232 § 1 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem „grunty stanowiące własność Skarbu Państwa (...), a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.". Oznacza to, że spółdzielnia nie może ustanawiać prawa wieczystego użytkowania gruntu, choć może je oczywiście zbyć (czyli sprzedać) jako użytkownik wieczysty.

Spółdzielnia mieszkaniowa prawo użytkowania wieczystego może zatem tylko i wyłącznie zbyć (do czego ma pełne prawo) jako użytkownik wieczysty, ale nie może go ustanowić.

Grunt zwolniony tak jak budynek

Skoro w opisanej sprawie spółdzielnia mieszkaniowa sprzedała (zbyła) prawo użytkowania wieczystego gruntu „wraz z infrastrukturą, budowlami i własnością budynku, stanowiącego odrębny przedmiot praw własności", to na podstawie rozporządzenia ministra finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o VAT, zbycie takie podlega zwolnieniu, jeżeli oczywiście zwolniony z VAT jest sam sprzedawany budynek.

Stanowi o tym wprost § 13 ust. 1 pkt 11 tego rozporządzenia, zgodnie z którym: „zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku".

I na tym kończą się obowiązki spółdzielni w omawianym zakresie. Opłaty roczne wnosi się oczywiście do gminy lub powiatu, a nie do spółdzielni.

Komu trzeba wpłacać

Zatem pani X ma obowiązek uiszczania tych opłat, ale nie do spółdzielni, lecz do gminy lub powiatu. Spółdzielnia nie ma z tym nic wspólnego.