Opłata za dzierżawę nie zwiększa wartości początkowej

- Spółka z o.o. zawarła z głównym udziałowcem umowę dzierżawy gruntu i znajdującego się na nim budynku. Cała nieruchomość będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej spółki. Nieruchomość jest własnością głównego udziałowca, a czynsz został ustalony na warunkach rynkowych.

Przed przekazaniem do używania spółka zaadaptuje budynek na cele własnej działalności spółki. Czy ponoszone w trakcie tych prac wydatki z tytułu czynszu za  dzierżawę powinny zwiększać wartość początkową wytworzonej przez spółkę inwestycji w obcym środku trwałym?

– pyta czytelnik.

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Natomiast do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Tak wynika z art. 16g ust. 4 ustawy o CIT.

Wartość inwestycji

Wartość początkową inwestycji w obcych środkach trwałych ustala się zaś, stosując odpowiednio art. 16g ust. 3 – 5, a zatem również na podstawie art. 16g ust. 4 dotyczącego ustalenia kosztu wytworzenia, co wynika z art. 16g ust. 7 ustawy o CIT. Wydatków na dzierżawę nie można jednak zaliczyć do kosztu wytworzenia, bo nie są to wydatki, które mogą wpłynąć na wartość wytwarzanych środków trwałych. Są one ponoszone niezależnie od tego, czy prowadzone są prace inwestycyjne czy też nie.

Wskazuje na to również interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 14 maja 2012 r. (IPTPB3/423-80/12-2/KJ). Izba zwróciła uwagę, że ani przepisy ustawy o CIT, ani przepisy ustawy o rachunkowości nie definiują pojęcia „kosztów ogólnych zarządu”. W doktrynie przyjmuje się jednak, że przez takie rozumie się koszty działania jednostki jako całości oraz zarządzania nią. W kosztach zarządu wyróżnia się:

- koszty administracyjno-gospodarcze, na które składają się: wynagrodzenia wraz z pochodnymi pracowników zarządu, koszty delegacji, koszty eksploatacji samochodów służbowych, koszty zużycia materiałów biurowych, podatki o charakterze kosztowym, opłaty pocztowe, telekomunikacyjne i inne, koszty utrzymania budynków i pomieszczeń zarządu,

- koszty ogólnoprodukcyjne obejmujące koszty prowadzenia i utrzymania komórek oraz obiektów ogólnego przeznaczenia, takich jak: magazyny, biura, laboratoria, bocznice kolejowe, a także koszty ochrony mienia jednostki, bezpieczeństwa i ochrony pracy, szkolenia załogi, racjonalizacji i wynalazczości,

- koszty nieprodukcyjne, tj. nieprzynoszące efektu gospodarczego, do których zalicza się koszty przestojów, ubytki naturalne i niedobory w magazynach.

Pośredni związek z przychodem

Wydatki związane z dzierżawą gruntu pod inwestycję są należne właścicielowi nieruchomości niezależnie od tego, czy na tym gruncie jest prowadzona inwestycja, czy też nie. Wydatki te wynikają z zawartej umowy dzierżawy.