Mówiąc o zakupie nieruchomości, często myśli się wyłącznie o budynku lub też o budynku i gruncie, z którym jest on związany. Tymczasem ze względów podatkowych trzeba, a niejednokrotnie także warto, przyjrzeć się przedmiotowi takiej transakcji bardziej szczegółowo.

W razie zakupu nieruchomości komercyjnej należy odpowiednio wydzielić środki trwałe składające się na nią oraz przypisać właściwą im część ceny nabycia. Przy okazji operacja ta może prowadzić do wymiernych korzyści podatkowych.

Odpowiednie działania najlepiej podjąć już na etapie planowania inwestycji/transakcji (aby zadbać o odpowiednie informacje lub zapisy w umowie) albo też po zakupie, jednak przed wprowadzeniem środka trwałego do ewidencji podatkowej.

[srodtytul]Podstawa amortyzacji podatkowej[/srodtytul]

Zgodnie z przepisami ustaw o podatkach dochodowych przedsiębiorcy wykorzystujący nieruchomości i inne środki trwałe w działalności gospodarczej uprawnieni są do uwzględniania w kosztach podatkowych odpisu z tytułu ich amortyzacji (art. 15 ust. 6 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893 ]ustawy o CIT[/link], art. 22 ust. 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=346580]ustawy o PIT[/link]).

Przepisy uzależniają jednak prawo do rozpoznawania tych kosztów od wprowadzenia nabytego majątku trwałego do ewidencji podatkowej (art. 16h ust. 1ustawy o CIT art. 22h ust. 1 ustawy o PIT).

Z kolei podstawę amortyzacji stanowi wartość początkowa środka trwałego, którą – w razie zakupu – jest cena nabycia (art. 16g ust.1 i 3 w związku z art. 16f ust. 1 ustawy o CIT art. 22g ust. 1 i 3 w związku z art. 22f ust. 1 ustawy o PIT).

[srodtytul]Trzeba wyodrębnić wszystkie składniki[/srodtytul]

Wprowadzając do ewidencji podatkowej nieruchomość, na którą z reguły składa się więcej elementów niż tylko budynek i grunt, należy uwzględnić jej złożony charakter, wpisując każdy „odrębny, kompletny i zdatny do użytku” środek trwały.

Pozwoli to na odzwierciedlenie w sposób rzetelny stanu majątku podatnika, a jednocześnie ustalenie, które środki trwałe i od jakiej wartości mogą podlegać amortyzacji będącej kosztem podatkowym. Klasycznym przykładem konieczności takiego wyodrębnienia jest grunt, który amortyzacji podatkowej nie podlega.

[srodtytul]Trzeba uważać, żeby nie zawyżyć[/srodtytul]

Jeśli podatnik nie uwzględni wszystkich składników majątkowych w rejestrze, wykazane w nim środki trwałe (pomiędzy które została podzielona łączna cena nabycia) mogą mieć zawyżoną wartość początkową. Późniejsze prawidłowe wyodrębnienie wszystkich środków trwałych wymagać będzie obniżenia wartości starych środków, ujawnienia nowych i przypisania im wartości początkowej.

Ponieważ przepisy uzależniają prawo do rozpoczęcia amortyzacji ujawnionych środków trwałych dopiero od momentu ich wprowadzenia do ewidencji (art. 16h ust. 1 pkt 4; art. 22h ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT), organy podatkowe mogą uznać rozpoznane dotychczas koszty podatkowe z tytułu amortyzacji za zawyżone. Właściwe uwzględnienie wszystkich środków trwałych w ewidencji podatkowej pozwoli uniknąć tego ryzyka.

[srodtytul]Przepisy nie wskazują sposobu podziału[/srodtytul]

Ustawa o CIT nie określa sposobu podziału ceny na poszczególne środki trwałe, jeżeli umowa wskazuje jedną cenę nabycia dla całego obiektu. Jedyną wskazówką a zarazem swoistym ograniczeniem przy ustalaniu wartości początkowej jest odesłanie w art. 16g ust. 12 do treści art. 14 (w ustawie o PIT kwestie te regulują odpowiednio art. 22g ust. 16 i art. 19), zgodnie z którym, poza uzasadnionymi przypadkami, powinna ona odzwierciedlać wartość rynkową środka trwałego.

Odpowiednie wyodrębnienie w umowie sprzedaży lub dokumentacji towarzyszącej wszystkich elementów składowych nieruchomości i ustalenie ich wartości ogranicza ryzyko dyskusji z organami skarbowymi o wartości początkowej nabytych składników majątku.

Niewątpliwie bowiem trudniej będzie organom kwestionować wartości uzgodnione przez zbywcę i nabywcę niż podział łącznej ceny według metody wybranej po transakcji przez nabywcę.

Jeśli jednak na odpowiednim etapie inwestor nie zadba o precyzyjne zapisy umowne, jest on oczywiście uprawniony do ustalenia wartości początkowych we własnym zakresie. Trzeba przy tym pamiętać, aby wartości każdego środka trwałego odzwierciedlały jego wartość rynkową, a ich suma równała się łącznej cenie nabycia nieruchomości określonej w umowie.

Określenie wartości „rynkowej” jednego środka trwałego z danej nieruchomości często jest trudne, niemniej niekoniecznie wymaga odrębnych wycen, można się bowiem oprzeć na proporcji wartości nabytych składników określonej w księgach zbywcy lub zastosować inną odpowiednio uzasadnioną metodę. Ważne, aby była ona spójna i możliwie konsekwentna, bo w czasie ewentualnej kontroli trzeba będzie ją wyjaśnić i uzasadnić.

[srodtytul]Nie tylko trzeba, ale i warto[/srodtytul]

Odpowiednia alokacja kosztów związanych z zakupem zabudowanej nieruchomości może dodatkowo przynieść istotne korzyści podatkowe. W pierwszej kolejności dotyczy to podziału ceny na grunt (niepodlegający amortyzacji, co oznacza, że wydatek na jego zakup staje się kosztem dopiero przy zbyciu) oraz pozostałe środki trwałe (podlegające amortyzacji, a zatem generujące bieżące koszty).

Dodatkowo warto mieć na uwadze, że podstawowy składnik nieruchomości, jakim jest budynek, podlega amortyzacji stosunkowo niską stawką 2,5 proc., a urządzenia niezwiązane z budynkiem na stałe i stanowiące odrębne środki trwałe mogą być amortyzowane przy zastosowaniu znacznie wyższych stawek (przykładowo: drogi – 4,5 proc., urządzenia wentylacji i klimatyzacji –10 proc., urządzenie telefoniczne – 18 proc.).

W konsekwencji odpisy amortyzacyjne, czyli istotny element kosztów podatkowych, mogą być ustalone na znacznie wyższym poziomie. Rozsądnie przeprowadzone wyodrębnienie środków trwałych pozwoli na znaczne podniesienie efektywnej stawki amortyzacyjnej przy zachowaniu oczekiwanego przez inwestora poziomu bezpieczeństwa podatkowego.

[ramka]Gdy na nieruchomość składa się kilka środków trwałych, suma ich wartości nie może przekraczać ceny nabycia tej nieruchomości określonej w umowie zakupu[/ramka]

[ramka][b]Wartość początkowa budowli to nie tylko kwestia amortyzacji[/b]

Określając cenę nabycia a tym samym wartość początkową poszczególnych składników nieruchomości, należy wziąć pod uwagę, że może mieć ona przełożenie na podatek od nieruchomości.

Mianowicie, zgodnie z art. 4 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0B28B237D47708410D24BB046CFDBD06?id=182297]ustawy o podatkach i opłatach lokalnych[/link], podstawą opodatkowania budowli jest właśnie ich wartość początkowa.

Biorąc pod uwagę wysokość stawki podatku (2 proc.) i wartość takich budowli jak drogi, parkingi, infrastruktura, może prowadzić to do istotnych obciążeń podatkowych.

Natomiast wykazanie w ewidencji budowli i przypisanie im poprawnie uzasadnionej wartości początkowej powinno chronić przed próbami jej określenia przez organ według wartości rynkowej danej budowli, co czasem oznaczałoby znacznie wyższy podatek. [/ramka]

[ramka][b]Nie tylko umówiona cena składa się na wartość środka trwałego

Paweł Toński, doradca podatkowy, partner w Accreo Taxand:[/b]

Planując transakcję zakupu nieruchomości, warto pamiętać o wcześniejszym ustaleniu, z jakich środków trwałych się ona składa, i o określeniu ich cen w umowie. Takie rozwiązanie umożliwi określenie wartości początkowej w sposób ułatwiający ewentualne dyskusje z organami skarbowymi, a dodatkowo może być korzystne podatkowo.

W razie braku odpowiednich zapisów umownych wartości początkowe poszczególnych środków trwałych powinny być określone na podstawie wybranego (i dającego się wyjaśnić organom) sposobu alokacji łącznej ceny. Przepisy tego nie zabraniają, wiąże się to jednak zawsze z większym ryzykiem dyskusji z władzami skarbowymi, czego większość przedsiębiorców woli oczywiście unikać.

Określając wartość początkową środków trwałych składających się na nieruchomość komercyjną, trzeba pamiętać, że decyduje o niej nie tylko cena podana w umowie.

Podatnik powinien uwzględnić w wartości początkowej także inne wydatki bezpośrednio związane z transakcją, takie jak doradztwo prawne związane z zakupem, opłaty notarialne, audyt techniczno-prawny nieruchomości czy koszt finansowania zakupu (przede wszystkim odsetki naliczone do dnia przekazania środków trwałych do używania).

Koszty związane z wykorzystaniem zakupionej nieruchomości (takie jak rekomercjalizacja powierzchni handlowej, opłata z tytułu użytkowania wieczystego czy podatek od nieruchomości) będą natomiast rozpoznawane na bieżąco.[/ramka]

[i]Paweł Toński jest doradcą podatkowym, partnerem w Accreo Taxand[/i]

[i]Magdalena Podolska jest starszym konsultantem w Accreo Taxand[/i]

[ramka] [b]Czytaj także:[/b]

[link=http://www.rp.pl/artykul/479326.html]"Co z odsetkami od pożyczki na inwestycję"[/link]

[link=http://www.rp.pl/artykul/56060,479328_Kiedy_roznice_kursowe_koryguja_wartosc_inwestycji.html] "Kiedy różnice kursowe korygują wartość inwestycji"[/link][/ramka]