Firmowych gruntów nie amortyzujemy

Dlatego, gdy kupujemy nieruchomość zabudowaną, warto zadbać o wyodrębnienie wartości gruntu i wzniesionych na nim budynków czy budowli w umowie kupna-sprzedaży. Unikniemy wtedy problemów z wyceną środków trwałych.

[srodtytul]Wydatki na nabycie nie są kosztem[/srodtytul]

Art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT oraz art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o CIT wyłączają z kosztów uzyskania przychodów wydatki na nabycie gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu. Grunty są bowiem środkami trwałymi. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest natomiast wartością niematerialną i prawną. Jednak tych składników majątku trwałego się nie amortyzuje. Wynika to wprost z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT i art. 16c pkt 1 ustawy o CIT.

Mimo że nie podlegają one amortyzacji, należy je ująć w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego (zob. art. 22d ust. 2 ustawy o PIT oraz art. 16d ust. 2 ustawy o CIT).

Ponieważ koszty związane z nabyciem tych składników majątku naliczone do dnia przekazania ich do używania powiększają ich wartość początkową, także one nie podlegają amortyzacji. W praktyce problemem jest często ustalenie wartości początkowej gruntu z uwagi na brak jego wyodrębnienia w łącznej cenie nieruchomości.

[srodtytul]Wartość nieokreślona w umowie[/srodtytul]

Zdarza się, że zawierając umowy kupna-sprzedaży nieruchomości zabudowanych strony nie wyodrębniają wartości gruntu w akcie notarialnym. Powstaje wówczas problem z ustaleniem wartości początkowej gruntu i pozostałych środków trwałych na nim się znajdujących, tj. budynków lub budowli.

Załóżmy, że przedsiębiorca kupił nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem biurowym, którą zamierza przeznaczyć na siedzibę swej firmy. W takim wypadku grunt i znajdujący się na nim budynek będą odrębnymi środkami trwałymi i należy ustalić wartość początkową każdego z nich. Jeżeli w akcie notarialnym podana jest tylko łączna wartość nieruchomości, to przyjmuje się, że wartość gruntu i budynku można ustalić na podstawie innych dowodów. W szczególności dowodem takim może być faktura dokumentująca sprzedaż nieruchomości lub załączona do niej specyfikacja, w której wyodrębniono wartość gruntu i budynku.

Jeżeli ani z aktu notarialnego, ani z faktury nie wynika wartość gruntu lub budynku, to wydaje się, że dowodem takim może być również operat szacunkowy z wyceny nieruchomości sporządzonej w trakcie negocjacji między kontrahentami. Konieczne jest jednak w tym wypadku łączne spełnienie dwóch warunków:

- nieruchomość została zbyta za cenę wynikającą z tego operatu,

- w operacie wyodrębniona została wartość gruntu lub budynku.

Jeżeli są spełnione oba te warunki, można przyjąć, że wartość gruntu lub budynku odpowiada wartościom wynikającym z operatu szacunkowego.

[srodtytul]Gdy nie ma innych dowodów[/srodtytul]

Jak natomiast postąpić w sytuacji, gdy podatnik nie dysponuje żadnymi dowodami potwierdzającymi wartość gruntu? W przypadku podatników PIT [b]Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 5 września 2008 r. (ITPB1/415-350/08/DP) [/b]dopuściła możliwość ustalenia tej wartości na podstawie art. 22g ust. 8 ustawy o PIT, czyli przez biegłego. Taki pogląd wyraził również [b]Drugi Urząd Skarbowy w Lublinie w interpretacji z 29 grudnia 2006 r. (P-1/415/38/2006)[/b], odnosząc się do nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynku na nim usytuowanego. W tej drugiej interpretacji organ podatkowy nie wypowiedział się jednak, czy wycenie podlegać ma prawo użytkowania wieczystego, czy znajdujący się na gruncie budynek.

Stanowisko zaprezentowane w przywołanych interpretacjach, aczkolwiek zasługuje na akceptację ze względów celowościowych, wymaga jednak komentarza.

[srodtytul]Wycena we własnym zakresie[/srodtytul]

Zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o PIT, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n ustawy o PIT, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że odnosi się on do środków trwałych nabytych przed dniem założenia ewidencji (wykazu) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przez podatnika. Zastosowanie go do podatników, którzy już prowadzą tę ewidencję (wykaz), następuje w drodze analogii, która jest dopuszczalna w prawie podatkowym jedynie w wyjątkowych przypadkach.

Ustawa o CIT nie zawiera odpowiednika tego przepisu. Tym niemniej w praktyce spotyka się przypadki, gdy w razie niewyodrębnienia wartości budynków i gruntów wartość budynków jest określana w drodze wyceny. Takie rozwiązanie nie wynika jednak z przepisów ustawy o CIT.

Podatnicy, którzy zdecydują się na ustalenie wartości początkowej budynków, budowli, gruntów w drodze wyceny, powinni skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawczy. Łączna wartość gruntu i wzniesionych na nim obiektów nie może przekroczyć ceny nabycia nieruchomości.

Kupując nieruchomość, lepiej jednak zadbać o to, by w akcie notarialnym wyodrębnić w wartości nieruchomości wartość gruntu, budynków i budowli.

[ramka][b]Grunt opodatkowany według tej samej stawki co budynek[/b]

Kupując nieruchomości od podatnika VAT, należy pamiętać, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Taka regulacja oznacza konieczność zastosowania do dostawy gruntu stawki albo zwolnienia właściwego dla budynków lub budowli trwale z nim związanych. Nie wiąże się natomiast z zakazem wyszczególnienia wartości gruntu i budynków lub budowli trwale z nim związanych w treści faktury. Podkreślenia wymaga, że art. 29 ust. 5 ustawy o VAT nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (zob. art. 29 ust. 5a ustawy o VAT). [/ramka]

[ramka][b]Przy metodzie uproszczonej nie wyodrębniasz wartości gruntu[/b]

Zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Organy podatkowe przyznają, że w takiej sytuacji nie jest konieczne wyodrębnienie wartości gruntu (tak [b]Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 5 września 2008 r., ITPB1/415-350/08/DP[/b]). Jeżeli podatnik nie wybierze uproszczonej metody amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, wyodrębnienie wartości gruntu i ujęcie go w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych jest konieczne. [/ramka]

[srodtytul]KOSZTY NOTARIALNE I PROWIZJA BANKU POWIĘKSZĄ CENĘ NABYCIA[/srodtytul]

[b]Koszty związane z zakupem gruntu naliczone do dnia przekazania go do używania powiększają jego wartość początkową. Nie można więc ich zaliczyć bezpośrednio do kosztów podatkowych ani nie podlegają amortyzacji[/b]

Wartością początkową zakupionych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jest cena ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT oraz art. 16g ust. 1 ustawy o CIT).Z kolei za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o: koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek VAT, z wyjątkiem przypadków gdy nie stanowi on podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia lub zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT (art. 22g ust. 3 ustawy o PIT oraz art. 16g ust. 3 ustawy o CIT).

Ustalając wartość początkową zakupionego gruntu, cenę wynikającą z aktu notarialnego należy więc powiększyć m.in. o opłaty za sporządzenie aktu notarialnego, wypisy aktu notarialnego, koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami – jeśli z jego usług korzystał podatnik (tak [b]Urząd Skarbowy w Tychach w interpretacji z 14 lutego 2006 r., PD/415/ 13/2006[/b]). W skład ceny nabycia wejdzie także pobierana przez notariusza opłata sądowa od wniosków o wpis do księgi wieczystej (tak [b]Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu w interpretacji z 3 stycznia 2006 r., PF-4/415/200/05[/b]).

Jeżeli zakup gruntu został sfinansowany kredytem, to elementem wartości początkowej będą także koszty związane z udzielaniem kredytu (np. prowizja banku), jego zabezpieczeniem (np. opłaty związane z ustanowieniem hipoteki, wystawieniem weksla) a także odsetki naliczone do dnia przekazania gruntu do używania.

Cenę nabycia koryguje się o różnice kursowe naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (zob. art. 22g ust. 5 ustawy o PIT i art. 16g ust. 5 ustawy o CIT). Zatem jeżeli kredyt na sfinansowanie zakupu gruntu był udzielony w walucie obcej, to powstające różnice kursowe naliczone do dnia przekazania gruntu do używania zwiększą cenę nabycia.