Jak uniknąć kas przy wynajmie nieruchomości

Problemy wynajmujących z obowiązkami rejestracyjnymi spowodowało rozporządzenie ministra finansów z 27 czerwca 2008 r. w sprawie kas rejestrujących (DzU nr 113, poz. 720). Zwalnia ono z ewidencjonowania w kasie „usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek, których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą”.

Jak więc widać, prawo do zwolnienia uzależnione jest od tego, czy właściciel lokalu wystawia za najem fakturę.

Przypomnijmy, że wynajem nieruchomości mieszkalnych jest zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 i poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT. Tymczasem jeśli dana osoba wykonuje wyłącznie czynności zwolnione z VAT, to – zgodnie z art. 96 ust. 3 i 4 ustawy o VAT – nie musi składać zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, a jeśli je złoży, zostanie zarejestrowana jako podatnik VAT zwolniony.

Z kolei § 8 ust. 1 rozporządzenia ministra finansów z 25 maja 2005 r. (DzU nr 95, poz. 798 ze zm.) mówi, że faktury VAT wystawiają podatnicy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, mający numer identyfikacji podatkowej.

Wynika z tego, że osoby, które wykonują wyłącznie czynności wynajmu nieruchomości mieszkalnych, nie mogą wystawiać faktur VAT. Nie mają więc w zasadzie możliwości skorzystania ze zwolnienia od obowiązku ewidencji w kasie rejestrującej.

Warto jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z § 20 pkt 5 tego rozporządzenia za fakturę uważa się także rachunki, o których mowa w art. 87 – 90 ordynacji podatkowej, wystawiane przez podatników, którzy nie mają obowiązku wystawiania faktur.

Na tej podstawie można argumentować, że podatnik świadczący usługi najmu, który dokumentuje je rachunkami, jest zwolniony od obowiązku ewidencjonowania w kasie rejestrującej tych czynności. Można bowiem przyjąć, że usługi są udokumentowane fakturą (czyli zastępującym ją rachunkiem).

Organy podatkowe mogą jednak nie uznać takiej argumentacji. Co zrobić w takiej sytuacji?

Można skorzystać ze zwolnienia, o którym mówi § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących. Przepis ten zwalnia (do 31 grudnia 2008 r.) od obowiązku stosowania kas podatników, u których kwota obrotu z tytułu sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (oraz rolników ryczałtowych) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 40 000 zł i jeżeli wcześniej nie powstał u nich obowiązek ewidencjonowania.

Przekroczenie tego limitu nie oznacza jednak bezwzględnego obowiązku instalacji kasy fiskalnej. Można skorzystać z jeszcze jednej możliwości zwolnienia.

Otóż zgodnie z § 2 pkt 1 w związku z poz. 38 załącznika do rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących od ewidencjonowania w kasie zwolnione jest „świadczenie usług, za które zapłata w całości następuje za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, pod warunkiem że z ewidencji i dowodów dokumentujących transakcję jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła”.