Przyczyną tego stanu jest zmiana od 1 stycznia 2008 r. stawki VAT z dotychczasowych 7 proc. na 22 proc. Rozporządzenie ministra finansów z 24 grudnia 2007 r. w sprawie przedłużenia obowiązywania preferencyjnych stawek na usługi związane z budownictwem mieszkaniowym nie objęło bowiem tzw. infrastruktury towarzyszącej. Są to m.in. sieci rozprowadzające do budynków mieszkalnych, urządzanie i zagospodarowanie terenu, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i mała architektura, pod warunkiem że są związane z obiektami budownictwa mieszkaniowego.

Do 31 grudnia 2007 r. nie było wątpliwości, że taka infrastruktura jest opodatkowana stawką 7 proc. Z tą datą przestał jednak obowiązywać okres przejściowy wynegocjowany przez Polskę w traktacie akcesyjnym do UE. Całe budownictwo, z wyjątkiem uznanego za tzw. społeczne, miało podlegać stawce podstawowej, tj. 22 proc.

10 grudnia 2007 r. ministrowie finansów UE zgodzili się na przedłużenie preferencji, tyle że aby zaczęły one obowiązywać w Polsce od początku 2008 r., nasz minister finansów musiał wydać stosowne rozporządzenie. Wydał, ale nie przewidział w nim stawki 7 proc. dla infrastruktury towarzyszącej. Dla firm zajmujących się budową takich urządzeń oznacza to konieczność naliczania o 15 proc. wyższego podatku. Gdy wystawiają faktury deweloperom będącym również VAT-owcami, nie ma większego problemu. Wyższy VAT jest bowiem dla dewelopera podatkiem naliczonym, który odlicza od swojego podatku należnego. Wychodzi zatem na zero, niezależnie od stawki. Niektórzy mówią wprawdzie, że przez pewien czas muszą finansować VAT z własnej kieszeni, a więc w praktyce koszt operacji jest większy niż dotychczas, i obarczają nim nabywców lokali, ale po podziale na klientów kwoty te są niewielkie. Problem mają ci, którzy tworzą infrastrukturę towarzyszącą na rzecz gmin.

Ponieważ gminy nie są VAT-owcami, podwyżka stawki podatku oznacza dla nich wzrost kosztu inwestycji. Ten zaś jest zawczasu zaplanowany i zwykle nie ma dodatkowych pieniędzy. W efekcie gminy nie godzą się na zmianę umów z wykonawcami infrastruktury, a ci muszą pokrywać wzrost podatku z własnej kieszeni. W grę wchodzi budowa dróg osiedlowych, tras dojazdowych, oświetlenia itd. Firmy twierdzą, że naliczany od nich VAT to dziesiątki tysięcy złotych.

Tak się już stało, np. w podwarszawskich gminach Piaseczno czy Lesznowola oraz na Śląsku. W najbliższym czasie z pewnością będzie tak również w wielu innych miejscach.

Przedsiębiorcy mają jednak nikłe szanse na jej zmianę. Jeśli bowiem umowa o roboty budowlane nie zawiera klauzuli podwyższenia ceny ze względu na ewentualny wzrost stawki VAT, to wykonawca nie ma prawa domagać się od gminy dodatkowych kwot. Jako podmiot zawodowo działający na rynku miał obowiązek wiedzieć, że obniżone stawki związane z budownictwem mieszkaniowym przewidziane były tylko do końca 2007 r. Chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien zawrzeć z gminą odpowiednią umowę. Teraz może tylko próbować dowodzić, że brak klauzuli waloryzacyjnej jest wynikiem zgodnego przekonania stron, iż 7-proc. stawka VAT zostanie przedłużona tak jak dla budownictwa mieszkaniowego.

Analizując VAT na infrastrukturę towarzyszącą, trzeba zwrócić uwagę, że stawka 7 proc. nie dotyczyła takich obiektów również przed 2008 r., jeśli nie wiązały się z budownictwem mieszkaniowym. Aby można było zaliczyć je do tej kategorii, gmina musiała mieć odpowiednie plany, w których przypisuje się infrastrukturę do tego właśnie budownictwa. Gdy ich nie było, a na danym terenie miały być budowane np. prywatne domy jednorodzinne, VAT zawsze wynosił 22 proc. Podmiot, który budował np. drogę dojazdową na zamówienie gminy, powinien to uwzględnić, kalkulując cenę. Taką tezę potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych (np. sygn. III SA/Wa 1612/07).

Tomasz Olkiewicz, radca prawny w spółce MDDP

Firmy wykonujące na rzecz gmin tzw. infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu muszą od 1 stycznia 2008 r. płacić wyższy VAT. Zgodnie bowiem z ustawą o cenach, gdy nie ma odmiennych postanowień umownych, cena obejmuje należność brutto. Podwyżka VAT zmniejsza więc przychód netto firmy budowlanej. Pogląd taki potwierdza orzecznictwo zarówno Sądu Najwyższego (np. sygn. I CKN 429/ 1997), jak i sądów apelacyjnych (np. sygn. I ACr 549/1995). Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby w grę wchodziły nadzwyczajne okoliczności uzasadniające roszczenie o podwyższenie ceny. Wzrost VAT, zapowiadany od kilku lat, raczej do nich nie należy. Wykazanie przed sądem, że obie strony umowy były przekonane, iż obowiązywanie stawki 7 proc. zostanie przedłużone, byłoby bardzo trudne dowodowo.