Koszty zakupu budynku odliczamy w momencie sprzedaży mieszkań

[b]Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 18 listopada 2009 r. (IPPB5/423-573/09-3/PJ).[/b]

Sprawa dotyczyła spółki działającej w sektorze nieruchomości, która nabyła nieruchomość w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującym się na niej budynkiem biurowym. Budynek ten został zakupiony z zamiarem jego rozbiórki.

Spółka zamierzała wybudować nowy budynek i sprzedawać znajdujące się w nim mieszkania. Zgodnie z umową sprzedaży spółka wstąpiła w prawa wynajmującego powierzchnie biurowe. Jednak, z uwagi na to że zamiarem spółki nie jest prowadzenie działalności w tym zakresie, rozbiórka tego budynku rozpocznie się niezwłocznie po uzyskaniu przez spółkę stosownego zezwolenia.

Spółka nie przewiduje używania budynku przez okres przekraczający rok, wobec czego nie traktuje kosztu związanego z jego zakupem jako wydatku na nabycie środka trwałego, lecz jako koszt związany z produkcją w toku, rozpoznawany w momencie sprzedaży mieszkań.

Uzasadniając swoje stanowisko, spółka podniosła, że zgodnie z art. 15 ust. 4 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893]ustawy o CIT[/link] koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Zdaniem spółki wydatek związany z nabyciem nieruchomości jest kosztem bezpośrednio związanym z przyszłymi przychodami ze sprzedaży mieszkań w nowo wybudowanym na tej nieruchomości obiekcie. Nie zmienia tego zamierzony wynajem budynku biurowego przez pewien okres.

Uzyskiwanie przychodów z najmu wynika jedynie z ekonomiki podejmowanych działań gospodarczych, tzn. wykorzystania budynku biurowego do momentu jego rozbiórki.

Izba skarbowa w pełni zgodziła się ze stanowiskiem spółki, korzystając z przysługującej w takiej sytuacji możliwości odstąpienia od własnego uzasadnienia.

[i]Autor jest konsultantem w Zespole Zarządzania Wiedzą Podatkową PricewaterhouseCoopers[/i]

[ramka][b]Komentuje Piotr Zawacki, starszy konsultant w Dziale Prawnopodatkowym PricewaterhouseCoopers:[/b]

Ustawa o CIT zawiera odrębne rozwiązania o potrącalności kosztów bezpośrednio związanych z przychodem oraz innych (tzw. pośrednich). Jak wynika z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Natomiast koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są potrącane w dacie poniesienia (art. 15 ust. 4d ustawy).

W konsekwencji, dla ustalenia momentu zaliczenia wydatku do kosztów, kluczowe jest rozpoznanie jego charakteru przez podatnika, tj. rodzaju powiązania kosztów z przychodami.

Zgodnie z utrwaloną praktyką za koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z uzyskanym przychodem uważa się takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (tj. w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów.

Innymi słowy między poniesionym wydatkiem a uzyskanym przychodem powinien istnieć na tyle ścisły związek, żeby można było wskazać, że poniesienie danego kosztu przyczyniło się do uzyskania konkretnego przychodu w danym okresie.

Natomiast przez koszty inne niż bezpośrednie należy rozumieć takie wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje prawidłowe funkcjonowanie podatnika (np. koszty zarządu czy też koszty marketingowe).

W przedstawionym stanie faktycznym poniesione przez podatnika koszty związane z nabyciem budynku biurowego przeznaczonego do rozbiórki warunkują w sposób bezpośredni powstanie nowego budynku mieszkalnego.

Decyzja podatnika o zakupie i wyburzeniu istniejącego budynku była niewątpliwie związana z jego planami inwestycyjnymi wybudowania w tym miejscu nowego budynku mieszkalnego.

Dlatego też wydatki powinny być rozpoznane jako koszty bezpośrednio związane z przychodem. Ich poniesienie jest bowiem niezbędne do wybudowania nowego budynku, z którego podatnik uzyska przychód w postaci ceny zbywanych lokali mieszkalnych.

Tym samym należy zgodzić się ze stanowiskiem zaprezentowanym w interpretacji, że przedmiotowe wydatki można w sposób bezpośredni powiązać z przychodami osiąganymi ze sprzedaży poszczególnych lokali.

W konsekwencji wydatki będą mogły zostać zaliczone do kosztów w momencie sprzedaży mieszkań, proporcjonalnie do osiąganych sukcesywnie przychodów.[/ramka]