Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Planuje sprzedaż prawa własności nieruchomości bez przetargu, w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. na poprawę warunków zagospodarowania. Działka przeznaczona do sprzedaży została wyodrębniona w wyniku podziału geodezyjnego. Z wyjaśnień podatniczki wynikało jednak, że jej działka została zajęta przez fragment budynku jednorodzinnego (ganek) położonego w granicach nieruchomości sąsiedniej. Właścicielami nakładów poniesionych na wybudowanie ganku są małżonkowie.
Spółka postanowiła się upewnić, czy dostawa działki będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. Sama uważała, że tak. Podkreśliła, że przedmiotem zbycia będzie jedynie grunt, bez fragmentu budynku, który jest własnością nabywcy. Przedmiotem dostawy, a więc przeniesienia prawa do rozporządzenia jak właściciel, będzie jedynie grunt. To, że na nieruchomości znajduje się fragment budynku, nie może oznaczać, iż przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany. Spółka podkreślała, że celem transakcji jest dostawa gruntu, co ma polepszyć warunki zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej.
Fiskus nie potwierdził tej interpretacji. Przypomniał, że opodatkowaniu VAT podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. W przypadku gruntów niezabudowanych chodzi o te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.
W ocenie urzędników, gdy na działce znajduje się fragment budynku jednorodzinnego (ganek) położonego w granicach nieruchomości sąsiedniej, to planowana sprzedaż powinna być traktowana jako odpłatna dostawa nieruchomości zabudowanej. W konsekwencji wnioskodawca będzie sprzedawał nieruchomość będącą gruntem zabudowany budynkiem z zastosowaniem 23-proc. stawki VAT.
Zdaniem fiskusa sporna sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż na nieruchomości znajduje się część budynku posadowionego na sąsiedniej działce (ganek). Ewentualnie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, pod warunkiem że była wykorzystywana przez wnioskodawcę wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku.
Podatniczka zaskarżyła interpretację i wygrała. WSA we Wrocławiu za istotny dla rozstrzygnięcia sporu uznał opisany we wniosku stan faktyczny. Jego specyfika ma decydujące znaczenie dla ustalenia, czy planowana przez skarżącą dostawa nieruchomości gruntowej skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Skarżąca sprzeda nieruchomość, na której znajduje się fragment obiektu budowlanego (ganek) trwale związany z budynkiem posadowionym na działce sąsiedniej. Obiekt ten de facto jest częścią budynku. Sprzedaż gruntu ma natomiast na celu poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, której właścicielami są osoby zamierzające nabyć tę nieruchomość.
Dla oceny, czy będzie to transakcja zwolniona, należało ustalić, jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży. Sąd wytknął fiskusowi, że nie uwzględnił wielu istotnych czynników, które w opisanym przypadku należało niewątpliwie wziąć pod uwagę. Podkreślił, że przynależność ganku do sprzedawanej działki ma charakter wyłącznie faktyczny, nieformalny, niemający znaczenia dla rozporządzania tym fragmentem. Właściciel gruntu nie może nim rozporządzać ani w sensie ekonomicznym, ani prawnym. Co więcej, w razie przekroczenia granic działki w czasie zabudowy przynależność do gruntu trzeba odnosić do budynku jako całości. Budynek jest przypisany do gruntu, na którym znajduje się większa jego część. Można przypuszczać, że część budynku znalazła się na terenie należącym do skarżącej wskutek wadliwego procesu budowlanego.
WSA podkreślił też, że sporna dostawa nastąpi w szczególnych warunkach. Oceniając charakter planowanej transakcji, jej aspekt ekonomiczny oraz cel, stwierdził, że przedmiotem będzie teren niezabudowany. Znajdujący się na nim ganek przynależy bowiem w sensie ekonomicznym i prawnym do osób rozporządzających budynkiem znajdującym się na sąsiedniej działce i nie może decydować o zabudowanym charakterze sprzedawanej nieruchomości.
Również z punktu widzenia stron tran- sakcji niewątpliwie będzie to dostawa terenu niezabudowanego. W przeciwnym razie należałoby uznać, że ganek jest własnością skarżącej (a przynajmniej może ona nim rozporządzać jak właściciel). Tymczasem skarżąca sprzeda wyłącznie grunt, w którego granicach znajduje się wprawdzie część obiektu budowlanego, lecz przynależąca i przylegająca do budynku nabywców.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 kwietnia 2016 r. (I SA/Wr 155/16)
Komentarz eksperta
Michał Wojtas, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii EOL
VAT jest podatkiem o najbardziej ekonomicznym charakterze oraz najbardziej abstrahującym od instytucji cywilistycznych, ze względu na swój zharmonizowany charakter. W ocenianej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uznał grunt z posadowionym na nim gankiem – częścią budynku z sąsiedniej działki – za grunt niezabudowany dla celów transakcji. Cel ekonomiczny transakcji jest bardzo istotny w rozliczeniach VAT, co podkreśla się jednolicie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W pewnych specyficznych sytuacjach należy uznać, że przedmiotem dostawy jest grunt niezabudowany, chociaż w istocie coś jest na nim posadowione. Dotyczy to ganku budynku z sąsiedniej działki (wyrok NSA z 4 marca 2015 r., I FSK 740/140), budynku przeznaczonego do rozbiórki (wyrok NSA z 31 maja 2012 r., I FSK 1375/11) lub gruntu, na którym można wznieść terenowe urządzenia sportowe wraz z infrastrukturą (wyrok NSA z 15 października 2014 r., I FSK 1115/13). Zaskarżona interpre- tacja została zatem słusznie uchylona.
