Od 2021 r. także przedsiębiorcy mają możliwość rozliczenia zysków z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5 proc. i – po przekroczeniu progu przychodów 100 tys. zł – 12,5 proc. Wcześniej ryczałt można było wybrać tylko przy najmie prywatnym, poza działalnością gospodarczą.

Okazuje się jednak, że przedsiębiorców opodatkowanych ryczałtem, którzy rozliczają najem w działalności gospodarczej, może spotkać niemiła niespodzianka. Skarbówka twierdzi w najnowszej interpretacji (nr 0113-KDIPT2- 1.4011.417.2022.2.ISL), że zwrot opłat za media przez najemcę oznacza powstanie przychodu z działalności. Sprawa dotyczyła podatnika, który prowadzi biznes m.in. w postaci najmu nieruchomości. Udostępnia lokal pod działalność usługową. Z umowy najmu wynika, że najemca poza czynszem ponosi też opłaty eksploatacyjne: za gaz, wodę i energię elektryczną. Faktury wystawiane są na firmę podatnika, który z kolei refakturuje je na najemcę. Każda refaktura wystawiana jest na podstawie kwoty wynikającej z faktury wystawionej przez dostawcę energii elektrycznej, gazu ziemnego oraz wody.

Podatnik zapytał, czy refaktury stanowią jego przychód i czy powinien odprowadzić od nich podatek. Jego zdaniem nie, ponieważ nie czerpie zysku z wystawiania tych refaktur, nie nalicza marży, a kwoty uzyskane z tego tytułu przekazuje w całości dostawcom mediów.

Jest podatek

Fiskus nie zgodził się jednak z taką opinią. Przypomniał, że zgodnie zaś z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Dyrektor KIS uznał na tej podstawie, że opłaty eksploatacyjne w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym z działalności gospodarczej stanowią przychód z tej działalności.

„Zarówno kwota czynszu najmu, jak i należności z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikających ze zużycia energii elektrycznej, gazu ziemnego i wody uiszczane przez najemców, na podstawie refakturowanych przez podatnika faktur, stanowią przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym” – uznał dyrektor KIS.

Zmiana na niekorzyść

To duża zmiana, bo jeszcze w październiku 2021 r. fiskus zajmował odmienne stanowisko. W interpretacji nr 0113- KDIPT2-1.4011.677.2021.2.ISL twierdził wówczas, że opłaty za energię elektryczną uiszczane przez najemców na podstawie refakturowanych przez podatnika faktur nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem, o ile podatnik nie dolicza marży.

Taką odpowiedź otrzymał podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali pod działalność usługowo-handlową. Wybrał w 2021 r. rozliczenie ryczałtem. Dla wszystkich najemców ma wspólny licznik, rozlicza ich na podstawie podliczników i refakturuje faktury za energię według zużycia przez najemców.

Natomiast w najmie prywatnym wynajmujący nie ma przychodu, jeśli z umowy wynika, że to lokator ponosi opłaty eksploatacyjne. Kluczowe jest odpowiednie sformułowanie umowy najmu. Przykładowo w interpelacji nr 0115-KDIT1.4011. 905. 2020.1.MT fiskus wyjaśnił, że kwoty otrzymane na pokrycie opłat eksploatacyjnych dotyczących mieszkania nie mają charakteru przychodów. Nie są definitywnym przysporzeniem wynajmującego. Zostały mu przekazane w celu wykonania obowiązku, który ciąży na najemcy.

Zaznaczył jednak, że z umowy między stronami musi wyraźnie wynikać taki podział. Należy w niej uregulować, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych.

OPINIA

Violetta Wełnicka, doradca podatkowy w KDP GOTOWICZ sp. z o.o.

Stanowisko organów podatkowych jest bardzo niekorzystne dla przedsiębiorców, zwłaszcza przy stale rosnących opłatach za media. Nie ma znaczenia, że wynajmujący otrzymuje jedynie zwrot kosztów, które sam wcześniej poniósł. Fiskus uznaje to za przychód, od którego należy zapłacić 12,5 proc. podatku (ponad 100 tys. zł). Jeszcze dziesięć miesięcy temu stanowisko organów było inne, choć przepisy się nie zmieniły. Można odnieść wrażenie, że najnowsze interpretacje mają zniechęcić do rozliczania firmowego najmu ryczałtem, który pozwala skorzystać z niższej kwotowej stawki zdrowotnej. Niektórzy mogą zastanowić się nad wyborem najmu prywatnego, gdzie opłaty za media nie są co do zasady przychodem wynajmującego. Można też rozważyć przepisanie liczników na najemców.