– Firmom kupującym nieruchomości z reguły zależy na tym, żeby transakcja była opodatkowana VAT, mogą go bowiem sobie odliczyć – mówił Mateusz Stańczyk, doradca podatkowy w Crido Taxand, w czasie wczorajszej konferencji „Nabywanie nieruchomości od instytucji publicznych". – Jeśli sprzedaż nie podlega VAT albo jest z niego zwolniona, kupujący musi odprowadzić PCC, co jest dla niego gorszym finansowo rozwiązaniem (zaliczy go tylko do kosztów uzyskania przychodów).
Problemów z określeniem prawidłowych zasad rozliczenia transakcji jest sporo.
– Przede wszystkim trzeba ustalić, czy sprzedawca nieruchomości (np. gmina albo Agencja Mienia Wojskowego) jest z tego tytułu podatnikiem VAT – tłumaczył doradca. – Potem, czy do tej transakcji stosuje się ustawę o VAT (wyłączone jest np. zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa). Jeśli te dwa warunki są spełnione, musimy się zastanowić, czy sprzedaż nie jest czasem zwolniona z podatku. Przykładowo będzie tak przy dostawie gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.
– Przed podjęciem decyzji o sposobie rozliczenia transakcji często trzeba naocznie sprawdzić, co się faktycznie znajduje na działce. Nie można poprzestać na informacji, że jest tam np. tylko rów melioracyjny. Może się bowiem okazać, że jest zabudowany mostkiem, który fiskus uzna za budowlę – mówił Mateusz Stańczyk. – Trzeba też poznać historię nieruchomości, np. czy była kiedyś oddawana w najem.
Jakie mogą być konsekwencje nieprawidłowej klasyfikacji transakcji? Jeśli błędnie uznamy, że jest zwolniona z VAT, sprzedawca będzie miał zaległość. Jeśli ją opodatkujemy, zamiast zastosować zwolnienie, może się okazać, że nabywca nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego, poza tym będzie miał zaległość w PCC.
Zdaniem Mateusza Stańczyka przy podpisywaniu umowy sprzedaży nieruchomości warto zawrzeć dodatkowe porozumienie określające zasady rozliczenia stron w razie, gdy fiskus zakwestionuje transakcję.
