Jak zamortyzować drogę i parking wybudowane na cudzym gruncie

Największy problem mogą sprawić drogi, przejazdy, parkingi i place.

Właściciel gruntu właścicielem budowli

Zgodnie z rzymską zasadą „superficies solo cedit”, to, co jest z gruntem trwale związane, jest własnością właściciela gruntu. Przyjmuje się zatem, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, choćby nawet nie przyczynił się do jego powstania.

Zasada ta w prawie polskim realizowana jest przez zapisy art. 48 i 191 kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, a własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Zatem, gdy przedsiębiorca wybuduje cokolwiek na cudzym gruncie, będzie jedynie właścicielem poniesionych nakładów na tę budowę. Dzięki temu jednak, mimo że nie jest właścicielem gruntu, może uwzględnić poniesione nakłady w swoich rozliczeniach podatkowych.

Prawidłowa klasyfikacja

Punktem wyjścia do ustalenia szczegółów dotyczących amortyzacji poniesionych nakładów jest ich prawidłowe zakwalifikowanie do odpowiedniej grupy, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (DzU nr 112 poz. 1317, ze zm.; dalej: KŚT).

W KŚT za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. W związku z tym tzw. obiekty pomocnicze obsługujące dany budynek, np. chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie itp. wlicza się w skład budynku. Z kolei „obiekty pomocnicze”, obsługujące więcej niż jeden budynek, należy zaliczać do właściwych rodzajów zgodnie z ich przeznaczeniem.

Zatem jeśli droga, parking czy plac związane są funkcjonalnie z jednym budynkiem, koszty poniesione na ich budowę zwiększają wartość budynku i podlegają amortyzacji według stawki właściwej dla budynku. Nie jest przy tym istotne, aby budynek i „obiekt pomocniczy” były oddane do użytku w tym samym czasie.

Jeśli jednak umożliwiają one użytkowanie więcej niż jednego budynku, będą amortyzowane jako odrębne środki trwałe. W takiej sytuacji budowla w postaci drogi, przejazdu, parkingu lub placu będzie się mieścić w drugiej grupie KŚT, pod pozycją 220 – autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe.

Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe, czego przykładem może być interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 24 stycznia 2008 r. (ITPB1/415-410a/07/DP).

Podatnik wybudował stację paliw składającą się z budynku handlowego, dwóch wiat oraz utwardzonego placu (drogi dojazdowe i wjazdowe oraz miejsca parkingowe). Izba zgodziła się z jego stanowiskiem, że utwardzony plac będzie odrębnym środkiem trwałym.

Na tej samej zasadzie Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 24 listopada 2010 r. (ITP-B1/415-833/10/PSZ), odpowiadając na pytanie podatnika, który wybudował wiatę myjni samochodowej i utwardził plac manewrowy wokół niej, stwierdziła, że wiata myjni wraz z utwardzonym placem są jednym środkiem trwałym.

To zwykły środek trwały

Zgodnie z art. 16a ust. 2 pkt 2) ustawy o CIT amortyzacji podlegają również, niezależnie od przewidywanego okresu używania, budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. W związku z tym drogę, parking lub plac wybudowany na cudzym gruncie traktujemy jak normalny środek trwały i amortyzujemy według zwykłych zasad, czyli

z zastosowaniem ustawowych stawek amortyzacyjnych.

Budowli takich nie można natomiast amortyzować jako tzw. inwestycji w obcym środku trwałym. Artykuł 16j ust. 4 ustawy o CIT pozwala na to jedynie w przypadku inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach oraz w przypadku inwestycji w obcych środkach trwałych kwalifikowanych do grupy 3 – 6 i 8 KŚT. Droga lub parking jest zaś inwestycją na cudzym gruncie, a więc nie w cudzym budynku, budowli lub jakimkolwiek środku trwałym zaliczanym do grupy 3 – 6 i 8 KŚT.

Przypominają o tym organy podatkowe, np. Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 26 lutego 2010 r. (IPPB1/415-970/09-2/ES).

Potwierdziła ona, że zgodnie z art. 22j ust. 4 ustawy o PIT (analogicznie art. 16j ust. 4 ustawy o CIT – przyp. aut.) podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych. Nie dotyczy to jednak pawilonu handlowego wybudowanego na cudzym gruncie, który zaliczany jest do środków trwałych podatnika, który go postawił.

Należy tu zastosować takie same zasady jak przy amortyzacji własnego środka trwałego.

Jaka stawka

Jak wspomniałem wcześniej, nakłady na budowę drogi lub parkingu związanego z jednym budynkiem kwalifikowane są jako zwiększenie wartości tego budynku.

W związku z tym (przy nowych inwestycjach) w ramach tego budynku będą amortyzowane według stawki 2,5 proc. W przypadku zaś klasyfikacji jako odrębny środek trwały właściwa roczna stawka amortyzacyjna przewidziana w wykazie stanowiącym załącznik do ustawy o CIT dla grupy 220 KŚT wynosi 4,5 proc.

Parking przy cudzym budynku

Ciekawy problem powstaje, gdy parking, droga lub plac wybudowane na cudzym gruncie są związane z jednym obiektem, jednak obiekt ten jest własnością innego podmiotu.