- Prowadzę dochodową działalność gospodarczą w branży niezwiązanej z nieruchomościami. Kupiłem używane mieszkanie. Czy mogę rozszerzyć działalność gospodarczą na wynajem, wprowadzić ten lokal do ewidencji środków trwałych i amortyzować według stawki 10 proc.?

Czy odpisy amortyzacyjne za miesiące, w których mieszkanie nie będzie wynajmowane ze względu na ewentualny brak najemców, będą kosztem działalności gospodarczej? Czy sprzedaż po pięciu latach od zakupu mieszkania będzie przychodem z działalności gospodarczej? Czy jego nieumorzona wartość będzie w takim przypadku kosztem?

– pyta czytelnik.

Nie ma żadnych przeszkód, aby osoba prowadząca działalność gospodarczą w branży niezwiązanej z nieruchomościami rozszerzyła ją na działalność w zakresie najmu nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych najem może być rozliczany jako odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), ale może być także rozliczany w ramach źródła działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

Odpisy nawet gdy brak najemców

W świetle art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek wprowadzono do ewidencji do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z jego wartością początkową lub w którym postawiono go w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono niedobór.

Natomiast na podstawie art. 22c pkt 5 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. W tych przypadkach składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następnego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności.

Jeżeli zatem czytelnik nie zawiesi działalności gospodarczej albo nie zaprzestanie najmu, to odpisy amortyzacyjne od tego lokalu mieszkalnego będą kosztem uzyskania przychodu z działalności gospodarczej. W szczególności o zaprzestaniu najmu nie świadczy fakt niewynajmowania lokalu przez okres, w którym czytelnik będzie szukał najemców np. poprzez ogłoszenia swojej oferty najmu.

Zakładam tutaj, że czytelnik nie będzie w tym czasie wykorzystywał tego lokalu dla swoich prywatnych celów i będzie dążył do uzyskania przychodu z najmu.

Jaka stawka

Według wykazu stawek amortyzacyjnych stawka amortyzacji lokalu mieszkalnego wynosi 1,5 proc. Podatnicy mogą jednak ustalać ją indywidualnie dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji. Z tym, że okres amortyzacji lokali mieszkalnych nie może być krótszy niż dziesięć lat, co wynika z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Taki lokal spełnia kryteria uznania go za używany, jeżeli czytelnik może wykazać, że przed nabyciem był wykorzystywany przez co najmniej 60 miesięcy (art. 22j ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT).

W takim przypadku czytelnik będzie mógł zastosować indywidualną stawkę w wysokości 10 proc. (100 proc. podzielone przez dziesięć lat). Ponieważ najem będzie świadczony w ramach działalności gospodarczej, to rocznie 10 proc. wartości początkowej lokalu będzie kosztem uzyskania przychodu z tej działalności.

Po pięciu latach bez obciążeń

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Jednak zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

- gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

A zatem odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego pomimo jego wykorzystywania w działalności gospodarczej i amortyzacji nie będzie rodzić przychodu z tej działalności (zakładając, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, tj. gdy przedmiotem działalności podatnika nie jest sprzedaż takich lokali).

Może ewentualnie pojawić się przychód z innego źródła (odpłatnego zbycia), jeżeli do sprzedaży dojdzie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy o PIT w związku z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT).

W razie sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, nie powstanie w ogóle przychód podatkowy. Fakt amortyzacji tego lokalu mieszkalnego, pomimo że obciążał koszty działalności gospodarczej, nie będzie miał w tym przypadku żadnego znaczenia.

Nieumorzona wartość nie jest kosztem

Oczywiście skoro przychód ze sprzedaży takiego mieszkania nie jest zaliczany do przychodów z działalności gospodarczej, to nieumorzone odpisy amortyzacyjne nie będą kosztem uzyskania przychodu z tej działalności.

Ponieważ nie będzie to również przychód z odrębnego źródła (z odpłatnego zbycia), to także do tego źródła nie będzie można zaliczyć tego kosztu.

W konsekwencji nieumorzone odpisy amortyzacyjne nie będą kosztem uzyskania przychodu i trudno się temu dziwić, skoro ze sprzedaży tego lokalu (po pięciu latach od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie) czytelnik nie osiągnie przychodu podlegającego opodatkowaniu. -