Z pytania wynika, że dochody (przychody) z najmu czytelniczka rozlicza na zasadach ogólnych, opodatkowanych według skali podatkowej.
W takiej sytuacji istnieje możliwość odliczania od uzyskiwanych przychodów kosztów podatkowych związanych z najmem. W opisywanym wypadku takim kosztem mogłyby być również odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej wynajmowanego lokalu.
Dla dokonywania odpisów amortyzacyjnych niezbędne będzie jednak wprowadzenie lokalu (udziału we współwłasności) do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych oraz podjęcie decyzji o ich amortyzacji do celów podatkowych. Istotne znaczenie będzie miała wartość początkowa lokalu ustalona do celów amortyzacji, gdyż od tej wartości dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Wartość początkową ustala się na podstawie art. 22g ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] (u.p.d.o.f.). W wypadku nabycia lokalu jest to cena zakupu powiększona o inne koszty nabycia. Od następnego miesiąca po wprowadzeniu lokalu do ewidencji osoby wynajmujące mieszkania byłyby uprawnione do dokonywania odpisów amortyzacyjnych (najwcześniej mogłoby to nastąpić w kwietniu 2009 r.).
Co do zasady takich odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego dokonuje się, stosując stawkę amortyzacyjną wynoszącą w ciągu roku 1,5 proc. Ustawa przewiduje jednak możliwość indywidualnego ustalenia stawki amortyzacyjnej dla lokali używanych bądź ulepszonych przed ich wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Okres amortyzacji takiego lokalu nie może być krótszy niż dziesięć lat. Zgodnie z art. 22j ust. 3 u.p.d.o.f. lokalem używanym jest lokal, który przed nabyciem był wykorzystywany przez 60 miesięcy, a lokal ulepszony to taki, w którym nakłady podatnika na ulepszenie przed wprowadzeniem lokalu do ewidencji stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej lokalu.
Korzystne zasady ustalania stawki amortyzacyjnej przewidziane są też z chwilą wejścia w życie przepisów dotyczących opodatkowania najmu okazjonalnego. W razie zawarcia takiej umowy stawka amortyzacyjna mogłaby wynosić nawet 4,5. Po wejściu w życie projektowanych przepisów korzystniejsza dla czytelniczki mogłaby się okazać zmiana formy opodatkowania i rozliczenie dochodów 5-proc. ryczałem od przychodów ewidencjonowanych. Ze względu na to, że w ub.r. rozliczała ona dochody z najmu na zasadach ogólnych, za ten okres nie będzie miała prawa rozliczenia ich na innych zasadach, np. jako dochodu z najmu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zmiana formy opodatkowania jest możliwa w razie złożenia oświadczenia o wyborze formy opodatkowania do 20 stycznia danego roku podatkowego. Może to więc nastąpić najwcześniej w 2010 r.
