Deweloper (podatnik VAT czynny) w prowadzonej działalności gospodarczej sprzedał firmie (podatnik VAT czynny) apartamentowiec w trakcie budowy wraz z gruntem. Budowa odbywa się na podstawie decyzji ostatecznej o pozwoleniu na budowę i wszystkie budynki i lokale w budynku wielorodzinnym w pierwotnym zamyśle gospodarczym przeznaczone były na sprzedaż indywidualnym nabywcom. Nabywca tej nieruchomości deklaruje kontynuowanie budowy i sprzedaż wybudowanych lokali mieszkalnych. Powierzchnia zaprojektowanych w budynku wielorodzinnym lokali mieszkalnych nie przekracza 150 m2. Apartamentowiec objęty jest społecznym programem mieszkaniowym. Sprzedaż nastąpiła w formie aktu notarialnego przy zachowaniu wymogów formalnych i została udokumentowana fakturą. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed pierwszym zasiedleniem budynku. Symbol sprzedanego obiektu według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest następujący: 1122 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach". Budynek ten będzie wyposażony w wewnętrzne instalacje: wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, gazową, elektryczną. Nieruchomość będzie posiadała również zbiornik na wodę opadową, teren wokół niej zostanie odpowiednio zagospodarowany. Wszelkie części wtórne, subsydiarne do budynku mieszkalnego, są zgodne z otrzymanymi przez sprzedawcę decyzjami. W chwili sprzedaży nieruchomości zostały wykonane następujące prace budowlane: przygotowano tymczasową organizację ruchu na czas budowy zjazdu publicznego, przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci gazowej, przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci elektroenergetycznej oraz przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci wodnej. W dniu sprzedaży budynek nie był wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie posiadał również ukończonych fundamentów, nie był również kryty dachem. Czy do sprzedaży tej nieruchomości można zastosować 8-proc. stawkę VAT? – pyta czytelnik.

8-proc. stawkę podatku, stosownie do art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Czytaj także: Sprzedaż działki z budynkiem do rozbiórki zwolniona z VAT

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych (zob. art. 41 ust. 12a ustawy o VAT).

Czytaj także: VAT a sprzedaż gruntu, na którym znajdują się fragmenty budynków z działek sąsiednich

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to z kolei budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (zob. art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się m.in. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 (zob. art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT).

Uwaga! W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limit 8-proc. stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (zob. art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Prawo do zastosowania obniżonej do 8-proc. stawki VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB). Ustawa o VAT, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do PKOB, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (DzU z 1999 r., nr 112, poz. 1316, ze zm.). Zgodnie z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Z kolei, w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W analizowanej sprawie przedmiotem dostawy była niedokończona inwestycja budowlana w postaci budowy budynku wielomieszkaniowego. Prace budowlane – na moment przeprowadzenia transakcji – były na etapie przygotowania tymczasowej organizacji ruchu na czas budowy zjazdu publicznego, przygotowania budowy przyłącza budynku do sieci gazowej, przygotowania budowy przyłącza budynku do sieci elektroenergetycznej oraz przygotowania budowy przyłącza budynku do sieci wodnej. Nie wypełniała więc definicji budynku oraz nie nosiła cech budowli. W chwili sprzedaży poczynione były bowiem dopiero wstępne prace budowlane mające na celu wybudowanie budynku. W dniu sprzedaży budynek nie był wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie posiadał ukończonych fundamentów, nie był również kryty dachem. Trudno zatem uznać, że prace na tak wstępnym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich część. Bez znaczenia jest to, że nabywca zadeklarował kontynuację rozpoczętej inwestycji budowlanej.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany (tu: grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną). Transakcję taką należy opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23-proc., gdyż nie znajduje dla niej zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ani preferencyjna 8-proc. stawka podatku przewidziana w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 listopada 2017 r., 0112-KDIL4.4012.451.2017. 2.AR).

—Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy