Sylwester K. domagał się przed sądem uznania za bezskuteczną w stosunku do niego notarialnej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Stronami umowy byli małżonkowie J. oraz dłużniczka Sylwestra K. – spółka B. Małżonkowie zobowiązali się sprzedać spółce kilka działek za cenę 5 mln 800 tys. zł. Spółka B wpłaciła 3 mln zadatku. To z tej kwoty Sylwester K. chciał zaspokoić swoją wierzytelność .

A powstała ona w ten sposób, że Sylwester K. nie mógł zrealizować roszczeń o wykup obligacji spółki B, za które zapłacił 395 tys. zł.  Uzyskał wyrok zasądzający od Spółki tę kwotę wraz z odsetkami i kosztami, a następnie zainicjował postępowanie egzekucyjne przeciwko Spółce. Okazało się jednak bezskuteczne. Gdy więc dowiedział się, że jego dłużniczka wpłaciła zadatek małżonkom J., wniósł przeciwko nim skargę pauliańską na podstawie art. 527 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Bezprzedmiotowy spór

Jak ustalił sąd I instancji, zawarcie umowy przyrzeczonej między spółką B a małżonkami J. miało nastąpić do 31 grudnia 2012 r. Potem termin ten przedłużono do 28 lutego 2013 r. Jednak ostatecznie do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło dopiero 8 grudnia 2015 r. W umowie notarialnej cena sprzedaży została ustalona na 300 tys. zł, czyli tyle, ile wynosił zapłacony już zadatek.

Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo Sylwestra K. Stanął na stanowisku, że uznania czynności prawnej za bezskuteczną można żądać tylko  tak długo, jak długo istnieją jej skutki, które można cofnąć. Ponieważ już została zawarta umowa przyrzeczona, a zadatek stał się częścią ceny sprzedaży, to powództwo o ubezskutecznienie umowy przedwstępnej stało się bezprzedmiotowe.

W apelacji Sylwester K. zarzucił błędną wykładnię art. 527 kodeksu cywilnego. Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że przedstawiona przez Sąd I instancji ocena prawna rzeczywiście nie była trafiona, ale oddalił apelację.

Zadatek nie wzbogaca

- Dokonując wykładni art. 527 kodeksu cywilnego należy mieć przede wszystkim na uwadze, iż zaskarżeniu przy pomocy akcji pauliańskiej podlegają czynności prawne rozporządzające oraz czynności zobowiązujące o podwójnym skutku, które od razu prowadzą do rozporządzenia. Skargą pauliańską nie można natomiast zaskarżyć czynności wyłącznie zobowiązujących, a tym bardziej umowy przedwstępnej, która konstytuuje jedynie ramy umowy, która ma zostać zawarta w przyszłości – stwierdził Sąd Apelacyjny.

Dodał, że umowa przedwstępna ma charakter przygotowawczy i pozwani przez jej zawarcie nie odnieśli żadnej korzyści majątkowej. Zobowiązali się jedynie względem Spółki B do świadczenia polegającego na złożeniu oświadczenia woli w trybie zawierania umowy przyrzeczonej.

- Otrzymany przez pozwanych zadatek nie ma samodzielnego bytu, realizuje jedynie jedno z postanowień umowy przedwstępnej. Z tej to już przyczyny żądanie ubezskutecznienia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, zawartej przez pozwanych, nie znajdowało podstaw w regulacji art. 527 § 1 k.c. – wyjaśnił Sąd.

Krzywdzący powoda charakter mogła zatem mieć dopiero umowa przyrzeczona, ponieważ zadatek zapłacony pozwanym przez Spółkę został z chwilą jej zawarcia zaliczony na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Konstatacja ta nie wpłynęła jednak na rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego, gdyż  Sylwester K. nie domagał się ubezskutecznienia umowy przyrzeczonej, choć dowiedział o jej zawarciu przed wydaniem zaskarżonego wyroku Sądu Okręgowego.

Wyrok jest prawomocny.

Sygn. akt I ACa 626/16.