Przedsiębiorca, który zdecyduje się na rozpoczęcie budowy swojej firmy, musi liczyć się z tym, że od 28 czerwca to nie starosta czy prezydent miasta na prawach powiatu będzie podejmował decyzję, jak na sąsiednie nieruchomości wpłynie planowana inwestycja.
Obowiązująca od 28 czerwca nowelizacja prawa budowlanego z 20 lutego 2015 r. (DzU z 2015, poz. 443) wprowadziła zmianę w tym zakresie. Teraz to projektant ustala obszar oddziaływania obiektu w projekcie budowlanym. Następnie starosta musi sprawdzić, czy zrobił to w sposób prawidłowy. Zmiana ma odciążyć starostów i przyśpieszyć czas załatwiania formalności urzędowych.
Nowe przepisy zmieniły też definicję obszaru oddziaływania obiektu. Obecnie przez tego typu obszar należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzającychzwiązane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. W starej definicji nie było słów „w tym zabudowy".
Wyznaczenie tego obszaru jest niezwykle istotne. To dzięki niemu ustala się, który z właścicieli czy użytkowników wieczystych może być stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę, a który nie. Bywa i tak, że inwestycja nie wpływa na nieruchomości sąsiednie, wtedy stroną postępowania będzie sam inwestor. W takiej sytuacji sąsiadom nie zostanie doręczona żadna informacja o toczącym się postępowaniu administracyjnym.
Każdy, kto jest stroną w postępowaniu, ma prawo przeglądać dokumenty, składać wnioski dowodowe dotyczące np. tego, że nowo budowany obiekt jest zbyt wysoki, zacienia działkę sąsiada czy stwarza inne niedogodności. Starostwo musi ustosunkować się do wszystkich zarzutów i uwzględnić te, które mają uzasadnienie prawne lub słusznie wskazują, że inwestycja ogranicza lub uniemożliwia zagospodarowanie sąsiednich działek.
Ponadto niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę do wojewody, a jego rozstrzygnięcie zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od postanowienia kończącego lub wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje ponadto kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego. To wszystko zaś – ma to istotne znaczenie dla przedsiębiorcy – znacznie przedłuża czas oczekiwania na ostateczne pozwolenie na budowę.
Ponadto w prawie budowlanym jest długa lista inwestycji, które wymagają tylko zgłoszenia, pod warunkiem jednak, że nie mają wpływu na nieruchomości położone w pobliżu. Tak jest np. w przypadku wolno stojących domów jednorodzinnych. Nowe przepisy wprowadziły możliwość ich budowy na podstawie zgłoszenia pod warunkiem, że ich obszar oddziaływania zamknie się w działce inwestora.
Jak wynika z definicji, obszar oddziaływania wyznacza się na podstawie przepisów odrębnych. Ich wykaz jest długi. Są na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska etc. Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.).
Wystarczy, że planowany budynek będzie stał w odległościach przewidzianych we wspomnianym rozporządzeniu i w inny sposób nie będzie wpływał na zagospodarowanie działki sąsiedniej, np. nie będzie zabierał światła i słońca. W takiej sytuacji starosta nie powiadomi sąsiada o tym, że inwestor planuje jego budowę. Gdyby jednak budynek miał być wybudowany przy granicy sąsiedniej posesji, to jej właściciel lub użytkownik nabędzie prawo do bycia już stroną.
Warto też pamiętać, że obszar oddziaływania obiektu nie dotyczy wyłącznie nieruchomości znajdujących się w pobliżu działki inwestora. Może on rozciągać się znacznie dalej np. w sytuacji, gdy zbyt ciasna zabudowa spowoduje nadmierny hałas czy skutkiem ubocznym inwestycji będzie szkodliwe promieniowanie.
