Wyobraźmy sobie, że jesteśmy inwestorem, który chcąc wybudować budynek, znalazł odpowiednią nieruchomość i rozpoczął negocjacje z właścicielem. Z badania stanu prawnego nieruchomości wynika, że istnieje ryzyko zakwestionowania prawidłowości nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela. Przyczyną może być na przykład wcześniejszy zakup działki od parafii bez uzyskania stosownych zgód i opinii wewnątrzkościelnych.
Title Insurance
Ubezpieczeniem, które ochroni nabywcę w opisanym przypadku, jest title insurance (TI), czyli ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości. Pokrywa ono zazwyczaj koszty obsługi prawnej sporu albo wartość szkody poniesionej w związku z wadą tytułu prawnego (np. wartość ugody lub wartość utraconej nieruchomości).
Opłata za TI przybiera zazwyczaj formę jednorazowej składki. Jej wysokość zależy od tego, czy przedsiębiorca ubezpiecza jedno zdarzenie (jak w przykładzie – nabycie przez aktualnego właściciela od parafii) czy też wiele zdarzeń (np. wszystkie wcześniejsze nabycia nieruchomości).
Na rynku polskim ubezpieczenie TI jest rzadko stosowane. Co więcej, niektóre firmy oferujące takie produkty poddają umowy ubezpieczenia prawu angielskiemu. Wszystko to sprawia, że o TI pytają zazwyczaj fundusze inwestycyjne, a nie osoby dokonujące zakupów o mniejszej wartości. Biorąc jednak pod uwagę, że często stan prawny rodzimych nieruchomości jest wyjątkowo skomplikowany (np. z powodu roszczeń reprywatyzacyjnych), niejednokrotnie skorzystanie z opcji ubezpieczenia TI jest dla inwestora korzystnym rozwiązaniem.
Podczas budowy
Po nabyciu nieruchomości przychodzi czas na proces budowlany. Zdarzeń, które mogą spowodować szkodę na placu budowy, jest sporo. Oferowane w Polsce ubezpieczenia procesu budowlanego są zasadniczo oparte na wzorcach reasekuratora Munich Re. Ich istota polega na ubezpieczeniu wszystkich rodzajów ryzyka budowlano-montażowego (tzw. CAR – contractor all risk) i enumeratywnym wyłączeniu ryzyk nieobjętych ochroną, tzn. ubezpiecza się wszystko oprócz konkretnie wskazanych zdarzeń. CAR dzieli się na trzy sekcje. Pierwsza obejmuje ubezpieczenie mienia, czyli ubezpieczenie materiałów, które mają być wbudowane lub zamontowane, oraz ubezpieczenie prac budowlano-montażowych. Przykładowo, w tej części ubezpieczona będzie katastrofa budowlana w trakcie realizacji robót. Praktyka pokazuje, że najczęściej wyłączanym ryzykiem są błędy projektowe. To wyłączenie jest niezwykle istotne, jako że generalnie projektant odpowiada ze swojego OC. Jednak wypłata z OC projektanta może być przesunięta w czasie na skutek np. sporu sądowego z ubezpieczycielem. Należy zatem rozważyć, czy nie warto zapłacić wyższej składki, by nie wyłączać tej klauzuli.
Kolejna sekcja to ubezpieczenie OC wykonawców kontraktu budowlanego w stosunku do osób trzecich. Generalnie, jak wskazują prace porównawcze, zakres tej części jest o wiele uboższy niż zakres odrębnego ubezpieczenia OC wykonawców. W efekcie inwestor powinien każdorazowo wymagać od wykonawcy odrębnego ubezpieczenia OC.
Ostatnią grupę stanowi ubezpieczenie ALOP (Advance Loss of Profit). ALOP to ubezpieczenie zysku inwestora. Przedmiot zabezpieczenia to szacowany zysk brutto inwestora, który nie został osiągnięty w związku ze szkodami związanymi z realizacją prac budowlanych. ALOP obejmuje też ubezpieczenie od opóźnienia w rozpoczęciu działalności. Sztandarowym przykładem w tym zakresie jest takie skończenie budowy centrum handlowego, by najemcy mogli otworzyć sklepy np. w odpowiednim terminie przed świętami Bożego Narodzenia. Otwarcie centrum handlowego nawet dzień po powoduje wymierne straty dla najemców. Najemcy z kolei zazwyczaj starają się wprowadzić odpowiednie kary umowne, by nie stracić na takim opóźnieniu. Dlatego też ALOP może być użyteczny przy skomplikowanych inwestycjach o znaczącej wartości.
Utrata zysku
Po gorącym okresie budowy i otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie przychodzi czas komercjalizacji i eksploatacji nowego budynku. Produktem ubezpieczeniowym oferowanym na tym etapie jest m.in. ubezpieczenie planowanego zysku, jaki miał być osiągnięty z inwestycji (ubezpieczenie utraty zysku). W tym zakresie właściwe jest tzw. ubezpieczenie BI (Business Interruption), czyli ubezpieczenie obejmujące utratę zysku oraz koszty stałe związane ze wskazanymi wydarzeniami losowymi. Przykładem jego zastosowania jest np. awaria i związany z tym brak płatności czynszu przez najemców. BI można dowolnie rozbudowywać o klauzule rozszerzające zdarzenia lub mienie nim objęte.
Warto zadbać też o „substancję"
Oprócz ubezpieczenia BI należy również ubezpieczyć „substancję" budynku. W tym zakresie najpopularniejszym produktem jest ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych. Przedsiębiorca musi jednak dokładnie przeanalizować zdarzenia, które obejmuje oferowane ubezpieczenie. O ile z klauzuli upadku statku powietrznego może zrezygnować, gdy działa daleko od lotnisk i lotniczych szlaków komunikacyjnych, o tyle w ich pobliżu należy wziąć to pod uwagę. Jednocześnie należy pamiętać, że wszystkie przesłanki zdarzeń będą szczegółowo analizowane na etapie szkody przez zakład ubezpieczeniowy. W literaturze w tym zakresie podaje się ku przestrodze przykład akcji gaśniczej – szkody spowodowane przez ogień zostaną pokryte przez ubezpieczyciela, ale już szkody spowodowane przez akcję gaśniczą nie.
Co z odpowiedzialnością cywilną
Na koniec trzeba pamiętać, że właściciele świeżo wzniesionego budynku ponoszą określoną odpowiedzialność wobec jego użytkowników i określonych osób trzecich. Kodeks cywilny wprost wskazuje, że np. za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli (czyli osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel), chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. Tym samym ustawodawca wskazuje domniemanie, że za zawalenie się budowli jest odpowiedzialny jej samoistny posiadacz, który dopiero następczo może starać się wykazać, że zawalenie było wynikiem np. błędnego projektu.
Kamil Lewandowski, LL.M adwokat w kancelarii K&L Gates
Ubezpieczenia są stałym elementem inwestycji nieruchomościowych. Pozwalają efektywniej zarządzać ryzykiem utraty zysku. Wpływają na większą wiarygodność wśród kontrahentów. Prawie zawsze zawarcie umowy ubezpieczenia jest warunkiem realizacji większych inwestycji. Warto z nich korzystać nie tylko na wyraźne życzenie drugiej strony umowy lub banku finansującego projekt. Właściwie dobrane do inwestycji nieruchomościowej ubezpieczenie pozwala zabezpieczyć interes strony, która je wykupiła. Należy pamiętać, że dobra polisa to nie tylko suma ubezpieczenia, ale przede wszystkim szczegółowe warunki umowy stosowane przez ubezpieczycieli oraz lista klauzul dodatkowych. Dopiero kompletny obraz produktu ubezpieczeniowego pozwala ocenić, czy ubezpieczenie chroni przed tymi zdarzeniami, przed którymi warto się zabezpieczyć. W literaturze podaje się przykład powodzi z 1997 r., kiedy to ubezpieczyciele wskazywali, że zalanie (zdarzenie ubezpieczeniowe) to nie powódź (brak wskazania w umowie ubezpieczenia) i odmawiali wypłaty świadczeń.
