Użytkowanie wieczyste: przeniesienie prawa do gruntu zabudowanego

Przepis art. 235 kodeksu cywilnego stanowi, ?że budynki i inne urządzenia znajdujące się na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego, jeżeli zostały przez niego nabyte wraz z tym prawem ?do gruntu albo zostały przez niego wzniesione ?w późniejszym czasie. Odrębna od własności gruntu własność budynków i trwale związanych ?z gruntem urządzeń jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit, zgodnie z którą takie budynki i urządzenia stanowią części składowe nieruchomości gruntowej. Prawo użytkowania wieczystego ma nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego, co zostało wyrażone poprzez niedopuszczalność odrębnego rozporządzania tymi prawami. Na takie ukształtowanie relacji pomiędzy prawem użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych jednoznacznie wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego (wyrok SN z 18 listopada ?2009 r., II CSK 242/09; postanowienie SN ?z 24 maja 2012 r., VCSK 264/11).

Zagadnienie skutków prawnych umowy, na podstawie której nastąpiło rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego bez jednoczesnego przeniesienia przysługującego użytkownikowi wieczystemu prawa własności budynków ?i urządzeń na użytkowanym gruncie, było przedmiotem wielu orzeczeń sądowych ?i wypowiedzi doktryny. Przykładowo, w uchwale ?z 8 lipca 1966 r. (III CZP 43/66) Sąd Najwyższy stwierdził, że zmiana w sferze prawnej prawa użytkowania wieczystego pociąga za sobą ex lege zmianę w sferze prawnej także prawa z nim związanego, tj. prawa własności budynków ?i urządzeń, a zatem czynności prawne przenoszące prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przenoszą z mocy prawa własność budynków wzniesionych na tym gruncie, i to niezależnie od tego, czy budynki i urządzenia są ?w akcie notarialnym wymienione. Natomiast ?w wyroku z 23 stycznia 2003 r. (II CKN 1155/00) Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, niezawierająca postanowień ?o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna (podobnie SN w postanowieniu ?z 13 czerwca 2013 r., V CSK 376/12). Teza ta sformułowana została w sprawie, w której strony ?w umowie zbycia użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu świadomie i celowo pominęły przeniesienie prawa własności budynków, uznając, że ich stan prawny nie jest jeszcze dostatecznie uregulowany, ponieważ wolą stron było przeniesienie samego prawa użytkowania wieczystego. Należy się zatem zgodzić z poglądem, że taka umowa jest nieważna, albowiem została zawarta z ewidentnym naruszeniem zasady związania prawa użytkowania wieczystego ?z prawem własności budynków.

Wydaje się zatem, że gdy w umowie zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu nie zostały wymienione budynki i urządzenia znajdujące się ?na tym gruncie, w celu dokonania właściwej oceny skutków prawnych takiej umowy niezbędne jest zbadanie – w świetle przesłanek przewidzianych ?w art. 65 § 2 k.c. – oświadczeń woli stron, co wymaga uwzględnienia zarówno literalnego ich brzmienia, jak i kontekstu sytuacyjnego. Dla określenia zgodnej woli stron wymagana jest przy tym analiza tekstu całej umowy, a nie jedynie jej wybranego fragmentu (wyrok SN z 29 stycznia 2008 r., IV CSK 416/07).

Jeżeli w wyniku takiej analizy okaże się, że zgodną wolą stron nie było przeniesienie samego prawa użytkowania wieczystego, z pozostawieniem zbywcy jako właściciela budynków i innych urządzeń na użytkowanym gruncie, to umowa taka nie musi być uznana za nieważną. Podzielając stanowisko Sądu Najwyższego, należałoby przyjąć, że w takim wypadku przeniesienie prawa własności budynków następuje z mocy prawa.