- Wydzierżawiłem teren na prowadzenie działalności gospodarczej. W umowie dzierżawy zapisano, że jest zawarta na dziesięć lat. Jest ?w niej jednak zapis, że może zostać w każdej chwili wypowiedziana ?z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Czy rzeczywiście wydzierżawiający będzie mógł w każdej chwili wypowiedzieć umowę?
Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Maksymalny czas oznaczony dopuszczalny to 30 lat. Oczywiście przy umowach zawartych na czas oznaczony strony mogą przewidzieć przesłanki wypowiedzenia umowy wcześniej.
Powodem wypowiedzenia może być:
- ?poddzierżawianie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego,
- ?zaleganie przez dzierżawcę w płatności czynszu za pewien okres,
- ?niszczenie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy.
Każda z tych przesłanek musi zostać w konkretnej umowie doprecyzowana. Przed zawarciem umowy trzeba dokładnie to sprawdzić, czyli warto wiedzieć, kiedy i jak można kontrakt wypowiedzieć. Po podpisaniu umowy można jedynie zaproponować drugiej stronie jej zmianę – na co może ona przystać lub nie.
Pytający nie wskazał konkretnych przesłanek wypowiedzenia umowy. Oznacza to, że zgodnie z jej zapisami każda ze stron umowy (zarówno dzierżawca, jak i wydzierżawiający) może ją wypowiedzieć w każdym czasie i z każdej przyczyny. Nie zmienia tego zapis, że umowa zawarta jest na dziesięć lat. Zgodnie z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego (odnosi się zarówno do umowy najmu, jak też do umowy dzierżawy), jeżeli czas trwania umowy jest oznaczony – obie strony mogą wypowiedzieć umowę w przypadkach w niej określonych.
Rzecz jasna można rozważać, czy taka umowa pozostaje tak naprawdę umową na czas oznaczony. Jednak konkretna odpowiedź na te wątpliwości wymaga szczegółowej analizy innych przepisów umowy. Jeżeli wynikałoby z nich, że dzierżawa została rzeczywiście przewidziana na dziesięć lat ?i że zbyt szybkie wypowiedzenie umowy byłoby sprzeczne ze zgodnym zamiarem stron przy jej zawieraniu – to można rozważyć podniesienie tej okoliczności przed sądem (jeżeli do tego by doszło). W praktyce jednak wykazanie tej okoliczności jest trudne. Tym bardziej że zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą ustalać wszystko, co nie jest sprzeczne z przepisami prawa. Dopuszczalna jest więc również taka, jak przedstawiona w pytaniu, konstrukcja.
Osobną sprawą w omawianym przypadku, przy zbyt szybkim – zdaniem dzierżawcy – wypowiedzeniu umowy, powinno być rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na przedmiot najmu. W praktyce gospodarczej może to być argument powstrzymujący wydzierżawiającego przed zbyt szybkim wypowiedzeniem umowy.
—Maciej J. Nowak, radca prawny
