Rz: Czy zyskiem z sezonowego wynajmu nieruchomości, np. ?w nadmorskich lub mazurskich miejscowościach, trzeba podzielić się z fiskusem?
Emil Kaczyński: Co do zasady tak. Podatek dochodowy od osób fizycznych obciąża każde przysporzenie majątkowe, chyba że można zastosować wyraźnie przewidziany ustawą wyjątek. Jest nim zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT obejmujące dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych ?w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób. Dodatkowo liczba wynajmowanych pokoi nie może przekraczać pięciu. Zwolnienie to jest więc ograniczone do niewielkiej agroturystyki. Organy podatkowe orzekając o prawie do korzystania ?z preferencji, zawsze podkreślają, że wyjątki powinno się interpretować ściśle. W związku z tym nie korzysta ze zwolnienia np. wynajem pokoi osobom będącym w delegacji – warunkiem jest bowiem przebywanie na wypoczynku.
Na jakich zasadach opodatkowane są dochody, które nie mieszą się w powyższym wyjątku?
Ustawa o PIT dzieli przychody według grup ich pochodzenia, co ma wpływ na ustalenie zasad ich opodatkowania. Przychody z wynajmu nieruchomości, w zależności od okoliczności, mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł. Może to być albo najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne podobne umowy jako odrębne źródło przychodu albo działalność gospodarcza. W ramach tych dwóch źródeł również istnieją dalsze podziały zasad opodatkowania.
Do wynajmu można stosować zasady ogólne i rozliczać PIT według skali 18 ?i 32 proc. z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu – np. amortyzacja nieruchomości, albo zastosować ryczałt, odprowadzając do urzędu skarbowego podatek w wysokości 8,5 proc. czynszu, ale za to bez prawa do pomniejszania przychodu o koszty. W ramach działalności gospodarczej można ?z kolei wybrać 19-proc. stawkę liniową lub skalę. Obliczenie sposobu opodatkowania w ramach poszczególnych źródeł jest kwestią wtórną, gdyż przede wszystkim należy prawidłowo ustalić te źródła, co nie jest łatwe ze względu na nieostre granice.
Jakie są kryteria kwalifikacji do tych dwóch źródeł?
Jeśli wynajem przybiera zorganizowany i ciągły charakter, staje się działalnością gospodarczą. Nie ma przy tym znaczenia fakt zarejestrowania działalności gospodarczej. Kryteria kwalifikacji źródeł są, przynajmniej teoretycznie, obiektywne, ?tj. niezależne od woli podatnika, jednakże w rzeczywistości, na co wskazują interpretacje podatkowe ?i orzecznictwo sądów, problem ten pojawia się dość często. Trudno obiektywnie stwierdzić, kiedy wynajem ma już na tyle zorganizowany ?i ciągły charakter, że nie jest po prostu wynajmem prywatnego majątku, a już prowadzenie działalności gospodarczej.
W orzecznictwie pojawiają się wskazówki, takie jak aktywne poszukiwanie klientów, ogłoszenia czy też stosowanie takich środków, jakich używają profesjonaliści. Zupełnie naturalne wydaje się, że im więcej nieruchomości, tym trudniej jest argumentować, że ich wynajem nie jest działalnością gospodarczą. Nie wynika to jednak z przepisów, więc organy podatkowe podkreślają, że liczba nieruchomości nie ma znaczenia. Niemniej jednak im jest ich więcej, tym bardziej zarządzanie nimi musi być zorganizowane, ?co wskazuje na charakter działalności.
Organy podatkowe prezentują bardzo rozbieżne stanowiska. Niekiedy pozwalają na wynajem prywatny kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu nieruchomości. Innym razem twierdzą, że najem jednego domku letniskowego przez cześć roku, ze względu na sporą rotację najemców i konieczność jej nadzoru, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Czasem wręcz odpowiadają, że wybór należy do podatnika. W przypadku osób wynajmujących kilka lub więcej nieruchomości bezpieczniejszym wyjściem wydaje się wybór działalności gospodarczej.
—rozmawiał Mateusz Maj
