Dwaj przedsiębiorcy postanowili przeprowadzić generalny remont budynku, w którym miała mieścić się siedziba ich firmy. Chodziło konkretnie o prace remontowo-naprawcze w pomieszczeniach wewnętrznych, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, remont elewacji i dachu budynku oraz schodów zewnętrznych w obiekcie ?i wybrukowanie działki.

Według nich, tego typu prace wymagały jedynie zgłoszenia zamiaru ich przeprowadzenia do prezydenta miasta. Wystąpili więc z wnioskiem w tej sprawie.

Na wokandzie

Prezydent miasta wniósł sprzeciw od zgłoszenia. Jego zdaniem inwestorzy nie dostarczyli wszystkich potrzebnych dokumentów. Brakowało m.in.: zgody gminy na wejście na teren jej działki i zgody właścicielki sąsiedniej parceli. Przedsiębiorcy planowali remont schodów ?i wybrukowanie swojej nieruchomości, a do tego potrzebne było wejście na teren gminny.

Poza tym budynek objęty remontem miał charakter użyteczności publicznej. Tymczasem nie  był on dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych. Inwestorzy powinni więc w swoich planach to uwzględnić, a tego nie zrobili.

Wojewoda dolnośląski przyznał rację prezydentowi. Odmiennego zdania był jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, do którego skargę wnieśli przedsiębiorcy.  Swoim wyrokiem uchylił on obie decyzje. W motywach rozstrzygnięcia wskazał, że prezydent i wojewoda nie wyjaśnili należycie stanu faktycznego sprawy.

Sprawa wróciła więc do prezydenta miasta. Ten zażądał ponownie szeregu dokumentów, w tym złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane.

Gmina nie chce

Inwestorzy odpowiedzieli, że nadal nie posiadają prawa do dysponowania terenem działki komunalnej. Gmina nie chce się bowiem na to zgodzić. Postanowili jednak, że prace związane z utwardzeniem placu przed wejściem do budynku oraz remont zostaną przeprowadzone tak, że wejście na grunt gminny nie będzie konieczne. Nie muszą też budować podjazdu, ponieważ ich budynek nie ma charakteru użyteczności publicznej, ma to być tylko siedziba ich firmy.

W związku z tym, że inwestorzy ?w wyznaczonym przez prezydenta miasta terminie nie złożyli wymaganych dokumentów, ten złożył sprzeciw. Sprawa po raz kolejny trafiła więc do wojewody.

Po analizie opisu prac, przedłożonej ich wizualizacji oraz dokumentacji zdjęciowej wojewoda doszedł do wniosku, że zakres robót budowlanych wykracza poza definicję remontu zawartą w art. 3 pkt 8 prawa budowlanego >patrz ramka.

Analiza materiałów dostarczonych przez inwestorów wskazuje bowiem, że parametry techniczne obiektu takie jak kształt dachu, murków tworzących balustrady schodów oraz wielkość jednego z okien ulega zmianie w stosunku do aktualnego stanu obiektu budowlanego.

Z tych powodów wojewoda  stwierdził, że zgłoszone roboty budowlane należy zakwalifikować jako przebudowę budynku (wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę) >patrz ramka, a nie jako jego remont.

Uznał też, że zaskarżona decyzja prezydenta odpowiada prawu, gdyż kluczowy dla rozstrzygnięcia sprawy był fakt, że zgłaszający nie przedłożyli wymaganego przepisami prawa oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zarzuty inwestorów...

Inwestorzy po raz kolejny poskarżyli się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Ich zdaniem planowali jedynie remont. Budynek jest bowiem w złym stanie technicznym, tak więc pozwolenie na budowę było zbędne.

Ponadto prezydent i wojewoda naruszyli ich interes prawny, gdyż uniemożliwili realizację obowiązku dbałości o przedmiot własności i utrzymywania go w stanie niepogorszonym. Przez nałożenie obowiązku przedłożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością sąsiadującą doszło też do naruszenia zasad współżycia społecznego. Sąsiadująca działka, będąca własnością gminy, nie została objęta zamiarem inwestycyjnym skarżących. Miała jedynie umożliwić dostęp do ich nieruchomości.

...i odpowiedź sądu

Nie sposób na podstawie załączonych przez skarżących dokumentów stwierdzić, że parametry techniczne obiektu nie ulegają zmianie w stosunku do pierwotnego stanu budowlanego nieruchomości. Materiały przedłożone przez nich uniemożliwiają określenie parametrów obiektu, takich jak: długość, szerokość, wysokość. Tylko bowiem te parametry pozwalają na ustalenie, czy budynek jest rozbudowywany, przebudowywany, czy tylko remontowany. Wojewoda nie podjął żadnych czynności mających na celu faktyczne ustalenie, czy zakres planowanych robót będzie w rzeczywistości spełniał ustawowe kryteria remontu, czy też przekraczał je, co spowoduje uzyskanie pozwolenia na budowę – uznał sąd.

Niezasadna skarga

W konsekwencji Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga jest niezasadna.  Zdaniem sądu, istota sporu w tej sprawie sprowadza się do oceny, czy załączone przez inwestora do zgłoszenia robót budowlanych oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane spełnia wymogi art. 30 ust. 2 ?w związku z art. 32 ust. 4 prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 30 ust. 2 do zgłoszenia robót budowlanych należy dołączyć oświadczenie, o którym mowa ?w art. 32 ust. 4 pkt 2, a więc oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wzór oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi załącznik do rozporządzenia ministra infrastruktury ?z 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ?i decyzji o pozwoleniu na budowę.

Treścią tego oświadczenia jest deklaracja o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl definicji legalnej zawartej w art. 3 pkt 11 prawa budowlanego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Każda więc umowa cywilnoprawna, na podstawie której właściciel (wieczysty użytkownik) upoważnił inny podmiot do wykonania konkretnych robót budowlanych na własnej nieruchomości, tworzy stosunek zobowiązaniowy w rozumieniu art. 353 § 1 kodeksu cywilnego ?i daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W doktrynie przyjmuje się przy tym, że oprócz znanych prawu cywilnemu umów obligacyjnych prawo takie mogą też dawać tzw. umowy nienazwane.

W badanej sprawie inwestor do zgłoszenia zamiaru wykonania części robót budowlanych polegających m.in. na wyremontowaniu istniejących schodów zewnętrznych wraz z murkami oporowymi tworzącymi balustrady schodów i ich zmianą oraz naprawą utwardzenia placu przed wejściem do budynku wraz z wymianą na nową kostki polbruk, nie przedłożył stosownego oświadczenia.

Zatem prawidłowo prezydent miasta nałożył na inwestorów obowiązek złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla działki komunalnej.

Modyfikacja zgłoszenia nie pomogła

Skoro zaś inwestorzy niezbędnego dokumentu nie dostarczyli, to prezydent miasta nie miał wyjścia i musiał wnieść sprzeciw.

Przedsiębiorcy dopiero w skardze do WSA zmodyfikowali swoje zgłoszenie i postanowili ograniczyć roboty do swojej nieruchomości, ale było już za późno.

Sąd kontroluje bowiem decyzje administracyjne pod względem zgodności z prawem w dacie wydania zaskarżonej decyzji, a więc według stanu faktycznego i prawnego w dacie wydania aktu administracyjnego.

Modyfikacja zgłoszenia nastąpiła po zakończeniu postępowania administracyjnego i wyczerpaniu drogi administracyjnej.

Zatem zarzuty skargi w zakresie modyfikacji zgłoszenia oraz naruszenia zasad współżycia społecznego poprzez nałożenie obowiązku przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania działką komunalną na cele budowlane nie zasługują na uwzględnienie.

Sąd podkreślił też, że zasady współżycia społecznego, na które powołują się skarżący w skardze, to normy prawne (zasady ogólne), które mają zastosowanie w postępowaniu cywilnym (prywatnym). Natomiast w postępowaniu administracyjnym (publicznym) takie zasady nie obowiązują.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu ?z 12 grudnia 2013 r. (II SA/Wr 560/13).

Co to jest remont i przebudowa

- ?Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.

- ?Przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W wypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Warto wiedzieć

Często remont jest mylony z przebudową lub bieżącą konserwacją. Tymczasem właściwe rozróżnienie jest bardzo ważne, ponieważ przebudowa wymaga pozwolenia na budowę, a bieżąca konserwacja nie wymaga żadnych formalności. Najlepiej pokaże to przykład.

Przykład

Jan Kowalski  chce wymienić tradycyjne centralne ogrzewanie na podłogowe. Okazało się jednak, że w rozumieniu przepisów prawa budowlanego jest to przebudowa i niezbędne jest pozwolenie na budowę. Postanowił więc zrezygnować z ogrzewania podłogowego, a stare chce zastąpić nowym, przy czym nowe rury będą biegły w tych samych miejscach, w których leżały poprzednie. Będzie to więc remont, który wystarczy jedynie zgłosić staroście.

Wymiana nawierzchni drogi lub chodnika będzie uznana za remont, zaś konserwacja istniejących okien (roboty stolarskie, malowanie) czy też „łatanie" drogi lub wymiana poszczególnych płytek chodnika będzie bieżącą konserwacją.