Rodzaj umowy, którą podpisze inwestor ma poważne znaczenie

W praktyce nie zawsze wiadomo, czy strony wiąże umowa o roboty budowlane, czy też umowa o dzieło. A od tego dużo zależy. Do umowy o roboty budowlane stosuje się bowiem terminy określone w art. 118 kodeksu cywilnego, czyli trzy lata przy roszczeniach związanych z działalnością gospodarczą i dziesięć lat dla pozostałych. Inaczej jest, gdy strony łączy umowa o dzieło. Wtedy termin jest krótszy i wynosi tylko dwa lata (art. 646 k.c.).

Ma być rezultat

Skąd biorą się problemy z rozróżnieniem umów? Stąd, że umowa o roboty budowlane wywodzi się z umowy o dzieło.

Sąd Najwyższy w wyroku z 6 października 2004 r. (I CK 71/04)

przypomniał, że „umowa o roboty budowlane została wyodrębniona z umów o dzieło w czasach gospodarki centralnie kierowanej, miała być jednym z instrumentów umacniania ówczesnego ustroju gospodarczego. W obecnym systemie gospodarki rynkowej odrębność umów o roboty budowlane zdaje się mieć charakter reliktowy, ale jest zachowana".

Jakby tego było mało, sam kodeks odrębnie traktuje oba rodzaje umów. Z art. 647 k.c. wynika, że przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Z kolei w myśl art. 627 k.c. przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

Tyle przepisy. Wynika z nich jedynie, że obydwa rodzaje kontraktów są umowami rezultatu. W przypadku umowy o roboty budowlane, podobnie jak przy umowie o dzieło, ma powstać „dzieło", ale jednak o swoistych cechach. Nie może być to dzieło niematerialne. Wręcz przeciwnie, jest nim obiekt budowlany. Do tego wykonany zgodnie z projektem.

Jak odróżnić

Umowy o dzieło mogą dotyczyć najróżniejszych „dzieł" mieszczących się w kręgu ludzkiej aktywności. Jeśli dzieło takie polegać miałoby na wykonaniu robót budowlanych, to strony mogą związać się specjalną umową – budowlaną. Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania takiej umowy jako umowy o dzieło albo umowy budowlanej ma jej przedmiot, to jest dzieło, które na jej podstawie ma być wykonane. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego kodeks cywilny nie nadaje pojęciu robót budowlanych odmiennego znaczenia, co oznacza, że należy je rozumieć tak, jak jest to zdefiniowane w prawie budowlanym (wyrok z 15 grudnia 2009 r., P 105/08).

Orzecznictwo dostarcza zresztą wielu wskazówek dotyczących tego, jak odróżnić obie umowy. Podstawowym kryterium jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego. Wynika to z orzeczeń Sądu Najwyższego, np. uchwały z 11 stycznia 2002 r. (III CZP 63/ 01) oraz z wyroków z 7 grudnia 2005 r. (V CK 423/05) i z 18 maja 2007 r. (I CSK 51/07).

W tym ostatnim SN wyraźnie stwierdził, że umowa o roboty budowlane, w odróżnieniu od umowy o dzieło, dotyczy przedsięwzięcia większych rozmiarów, o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, któremu w zasadzie towarzyszy projektowanie i zinstytucjonalizowany nadzór.

Umowa o budowę bez dostarczenia projektu przez inwestora jest zwykłą umową o dzieło i nie mają do niej zastosowania przepisy o umowie o roboty budowlane

Zdaniem SN w wykonanie umowy o roboty budowlane zaangażowani są oprócz inwestora i wykonawcy także uczestnicy procesu inwestycyjnego wymienieni w przepisach prawa budowlanego.

Podstawą dla wykonywania tych robót jest pozwolenie na budowę albo przynajmniej zgłoszenie wymagane przez przepisy prawa budowlanego.

Przebieg czynności podejmowanych w toku realizacji umowy o roboty budowlane wymaga udokumentowania w sposób oznaczony w przepisach prawa budowlanego.

Stronami umowy o roboty budowlane mogą być wszyscy, którym we wzajemnych relacjach przysługuje przymiot inwestora i wykonawcy. Kodeks cywilny nie definiuje tych pojęć. Trudno zatem przyporządkować je pojęciom stosowanym na oznaczenie stron umowy o dzieło, którymi są zamawiający i przyjmujący zamówienie.

Co więcej, prawo budowlane rozszerza krąg uczestników procesu budowlanego. Zalicza do niego także inspektora nadzoru inwestorskiego, projektanta, kierownika budowy lub kierownika robót.

Najlepiej mieć pismo

Obowiązki inwestora polegające na zorganizowaniu procesu budowy to m.in. zapewnienie opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów oraz zapewnienie objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy. Do tego rodzaju obowiązków nawiązuje art. 647 k.c., w którym mowa jest o dokonaniu wymaganych przez właściwe przepisy czynnościach związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu.

Sąd Najwyższy w wyroku z 6 października 2004 r. (I CK 71/04)

stwierdził nawet, że „ze względu na szczególny charakter przepisów rodzajowo wyodrębniających umowę o roboty budowlane wszystkie składniki umowy wymienione w art. 647 k.c. należy uznać za istotne.

Jednym z tych składników jest dostarczenie projektu przez inwestora. Zatem umowa o budowę bez dostarczenia projektu przez inwestora jest zwykłą umową o dzieło i nie mają do niej zastosowania przepisy o umowie o roboty budowlane". Należy przyjąć, że również te o terminie przedawnienia.

W razie zawarcia umowy o roboty budowlane konieczne jest też pismo, z którego fakt ten wynika. Zobowiązuje do tego art. 648 § 1 k.c. Zgodnie z nim umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Nie ma tego wymogu w odniesieniu do umowy o dzieło.

Ma to swoje praktyczne skutki. Jeśli bowiem strona twierdzi, że chodzi o umowę o roboty budowlane, to powinna umieć wykazać w sądzie, że zawiera ona cechy pozwalające na takie jej zakwalifikowanie. To bowiem na powodzie spoczywa obowiązek wykazania, że dochodzone przez niego roszczenie wynika z umowy o roboty budowlane (o wykonanie remontu budynku lub budowli).