Kiedy i kto ma pierwszeństwo przy kupnie nieruchomości

Prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości uregulowane zostało w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 34 u.g.n. prawo pierwszeństwa przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

W przypadku zbiegu dwóch lub wszystkich tych uprawnień stosuje się kolejność wskazaną w wymienionym przepisie.

Prawo pierwszeństwa ma zastosowanie wyłącznie do zbywania nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Uregulowania te nie mają jednak zastosowania, jeśli zbycie nieruchomości następuje pomiędzy Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między samymi jednostkami samorządu terytorialnego dla realizacji celów publicznych.

Należy pamiętać, że zbycie nieruchomości objętej prawem pierwszeństwa nie może nastąpić w przypadku, gdy toczy się postępowanie administracyjne w przedmiocie prawidłowości nabycia tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Ponadto, zgodnie z art. 34 ust. 7 u.g.n., niedopuszczalne jest zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz osób innych niż te, o których mowa w art. 34 ust.1 i 2 u.g.n., z pominięciem najemców lokali tego domu, którym przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu. Kategoryczne brzmienie tego przepisu wydaje się wskazywać, że umowa zawarta z naruszeniem pierwszeństwa w zakupie lokali przysługującego najemcom lokali mieszkalnych mających umowy najmu zawarte na czas nieoznaczony dotknięta jest sankcją nieważności.

Trzeba precyzyjnie poinformować

W przypadku gdy danej osobie (fizycznej czy prawnej) przysługuje prawo pierwszeństwa, osoba taka powinna zostać o tym zawiadomiona.

Błędem jest mylenie instytucji prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości z prawem jej pierwokupu uregulowanym na gruncie kodeksu cywilnego. Są to dwie różne instytucje

Zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym prawie pierwszeństwa w jej nabyciu, przesyłane jest zainteresowanemu na piśmie. Powinno ono precyzyjnie wskazywać nieruchomość przeznaczoną do zbycia, określać formę zbycia (czy chodzi o jej sprzedaż, czy o oddanie w użytkowanie wieczyste) oraz informować o cenie.

Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Oznacza to, że doręczenie może być dokonane przez pocztę, przez pracowników organu lub przez inne organy lub osoby upoważnione do doręczania przesyłek. Wymóg pisemnego zawiadomienia zainteresowanego wyklucza możliwość jego doręczenia za pośrednictwem elektronicznych środków komunikacji.

Musi być wniosek

Warunkiem skorzystania z przysługującego prawa pierwszeństwa jest złożenie przez zainteresowanego odpowiedniego wniosku o nabycie nieruchomości w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Realizacja prawa pierwszeństwa polega na złożeniu przez osobę, której przysługuje takie prawo, odpowiedniego oświadczenia, stanowiącego, że wyraża ona zgodę na proponowaną formę i cenę nabycia nieruchomości. Cena ta powinna zostać ustalona w sposób wskazany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Oświadczenie takie stanowi podstawę zawarcia pomiędzy stronami umowy w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji zbycie nieruchomości następuje w formie bezprzetargowej.

Należy pamiętać, że złożenie omawianego oświadczenia powoduje powstanie u osoby oświadczającej roszczenia o nabycie nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku gdy podmiot, który zamierzał zbyć nieruchomość, po złożeniu tego oświadczenia ociąga się z zawarciem umowy, to osoba uprawniona do pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości może wnieść powództwo o nakazanie mu złożenia takiego oświadczenia woli.

Jaka jest różnica

Warto przypomnieć, że błędem jest mylenie instytucji prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości z prawem jej pierwokupu, uregulowanym na gruncie kodeksu cywilnego. Są to dwie różne instytucje. Zasadnicza różnica pomiędzy nimi sprowadza się do tego, że prawo pierwszeństwa aktywuje się już przed zbyciem nieruchomości przez jej właściciela, tzn. w chwili powzięcia zamiaru jej zbycia. Jest to uprawnienie do nabycia nieruchomości, zanim dotychczasowy jej właściciel zawrze umowę sprzedaży z osobą trzecią.

Tymczasem skorzystanie z prawa pierwokupu wymaga uprzedniego zawarcia przez podmiot zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią. Co więcej, uprawniony z prawa pierwszeństwa powinien zostać zawiadomiony już o zamiarze zbycia nieruchomości, podczas gdy uprawniony z tytułu prawa pierwokupu zawiadamiany jest nie o samym zamiarze zbycia nieruchomości przez jej właściciela, lecz dopiero o treści warunkowej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy właścicielem a osobą trzecią.

Przykład