Jak zgodnie z zasadami wydzierżawić nieruchomość

Grunty rolne, sady, plantacje, papiery wartościowe, jeziora dające pożytki w postaci ryb, a nawet prawo do przedsiębiorstwa stanowiącego zorganizowaną całość to wszystko można wydzierżawić.

Dlaczego? Bo przynosi pożytki. Ich osiąganie jest niezbędne, jeżeli chce się zawrzeć umowę dzierżawy. Dotyczą jej przepisy kodeksu cywilnego (art. 693-709 k.c.).

Korzyści to podstawa

Zgodnie z prawem właściciel nieruchomości (lub innej rzeczy) może oddać ją na czas oznaczony lub nieoznaczony do korzystania wraz z prawem pobierania pożytków. W zamian dzierżawca zobowiązuje się płacić mu czynsz.

Uwaga!

Dzierżawę traktuje się jako odmianę najmu. Obie te umowy różnią się między sobą przede wszystkim tym, że z dzierżawy czerpie się pożytki, a z najmu – już nie. (art. 694 k.c).

Przykład

Jeżeli przedmiotem umowy jest tylko korzystanie z określonego lokalu, wtedy wchodzi w grę umowa najmu. Jeżeli natomiast chodzi o lokal wraz z urządzeniami technicznymi i produkcyjnymi, zaangażowanymi pracownikami oraz w grę wchodzi pobieranie pożytków, jakie przynosi produkcja w lokalu – wtedy mamy do czynienia z umową dzierżawy.

Przepisy są rygorystyczne, gdy chodzi o poddzierżawę. Dzierżawca nie może zawrzeć umowy o poddzierżawę bez zgody właściciela (nawet do bezpłatnego używania). Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu, wówczas właściciel ma pełne prawo zerwać z nim umowę bez zachowania nawet terminów wypowiedzenia.

Umowa dzierżawy jest umową terminową. Oznacza to, że trzeba wskazać koniecznie czas jej trwania – może to być okres oznaczony, jak np. pięć lat, jak i nieokreślony. W tym ostatnim przypadku dzierżawa skończy się po upływie jej okresu wypowiedzenia.

Uwaga!

Umowę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie. Będzie więc ważna, gdy jest zawarta ustnie, choć jest to ryzykowne. Lepiej więc zachować formę pisemną. W przypadku bowiem sporu będzie ona dowodem w sprawie i pozwoli rozstrzygnąć, kto ma rację.

Warto też zadbać o precyzyjnie określenie przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, np. prowadzenie parkingu strzeżonego dla samochodów. Jeśli dotyczy ona urządzenia, np. kserokopiarki, to należy wskazać jego nazwę, rok produkcji, numer fabryczny etc. Nie można ponadto zapomnieć w umowie o zobowiązaniu dzierżawcy do używania przedmiotu tylko zgodnie z przeznaczeniem, zakazania mu poddzierżawiania i konieczności zwrócenia przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym.

Sposoby zapłaty

Dzierżawa jest umową odpłatną. Dlatego trzeba wskazać wysokość czynszu oraz termin i sposób jego zapłaty. Może być on określony zarówno w pieniądzu, jak i w świadczeniach innego rodzaju, np. dzierżawca będzie przekazywał część pożytków. W tym ostatnim przypadku trzeba wyraźnie wskazać w umowie, o jaki ich rodzaj chodzi i w jakiej mają być ilości.

Przykład

Umowa dotyczy dużego sadu. Dlatego dzierżawca zobowiązuje się do dostarczania 60 ton owoców w ciągu roku.

Uwaga!

Dzierżawca może być w umowie zobowiązany do ponoszenia świadczeń dodatkowych, np. opłacania podatków, ponoszenia kosztów ubezpieczenia (art. 702 k.c.). Strony powinny zapisać w umowie sposób rozliczeń tych dodatkowych kosztów.

Terminy płatności czynszu dzierżawnego mogą być ustalone w dowolny sposób, np. jednorazowo lub periodycznie, z dołu lub z góry, co miesiąc, kwartalnie, co pół roku, rok. Wszystko zależy od stron. Jeżeli jednak umowa nic na ten temat nie mówi, to czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. (art. 699 k.c.) Natomiast przy dzierżawie nieruchomości rolnej czynsz zwyczajowy to płacony za rok po zebraniu pożytków, czyli najczęściej plonów.

Kiedy wypowiedzenie

Strony mają pełną dowolność w ustaleniu przypadków, kiedy umowę można wypowiedzieć. Gdyby o to nie zadbali, obowiązują zasady kodeksowe. A te mówią, że gdy przedmiotem umowy jest dzierżawa gruntu rolnego, umowę można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, z terminem na koniec roku dzierżawnego. Jeżeli natomiast dotyczy ona gruntu o innym charakterze niż rolny, okres wypowiedzenia jest krótszy i wynosi sześć miesięcy, z terminem na koniec roku dzierżawnego (art. 704 k.c.).

Wydzierżawiający może rozwiązać umowę bez uprzedniego jej wypowiedzenia, ale tylko, gdy dzierżawca nie płaci czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a jeżeli czynsz jest płatny rocznie – pełne trzy miesiące. Wcześniej jednak wydzierżawiający musi dać mu szansę i wyznaczyć dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę czynszu. Dopiero wtedy może skutecznie zerwać umowę.

Po zakończeniu dzierżawy obowiązkiem dzierżawcy jest zwrócenie przedmiotu umowy. Gdy zostanie ona rozwiązana przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca jest wówczas obowiązany do zapłacenia czynszu w takim stosunku, w jakim pożytki, które pobrał w tym roku (lub mógł pobrać) pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Natomiast, jeśli dzierżawca oddaje grunt rolny z zasiewami, może on żądać zwrotu poczynionych nakładów na te zasiewy tylko, gdy przed rozpoczęciem dzierżąwy otrzymał pole bez zasiewów (art. 706 k. c.).

Z wokandy

Umowa dzierżawy może, w sensie prawnym, obciążać nieruchomość, na której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego. Dzierżawca uprawniony jest tylko do używania objętej umową dzierżawy rzeczy i pobierania z niej pożytków. Sam fakt zatem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nie skutkuje ani automatycznym wygaśnięciem umowy dzierżawy, ani nie uniemożliwia wykonywania przez dzierżawcę jego uprawnień.

Okoliczność natomiast, że w następstwie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego wydzierżawiający (lub osoba, która w jego prawa wstąpi) będzie mógł skorzystać z przysługujących mu uprawnień i wypowiedzieć umowę dzierżawy, co w dalszej kolejności skutkować będzie koniecznością zaprzestania na wydzierżawianym gruncie prowadzenia działalności gospodarczej przez dzierżawcę czy powstaniem kwestii rozliczeń z tytułu nakładów poczynionych na gruncie objętym dzierżawą, świadczy jedynie o interesie faktycznym dzierżawcy w sprawie ustanowienia prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) na gruncie nieruchomości.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 marca 2011 r. I OSK 798/2010

.

Pożytki – co to takiego

Mogą być one dwojakiego rodzaju: naturalne i cywilne (art. 53 i 54 k.c.):

- pożytki naturalne z rzeczy, czyli płody (owoce, przychówek zwierząt hodowlanych) oraz inne odłączone od rzeczy części składowe (np. piasek pobrany z nieruchomości), o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy,

- pożytki cywilne jako dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz),