Jedna ze spółek z o.o. kupiła w Warszawie prawo użytkowania wieczystego do gruntu. Wybudowała na nim centrum handlowe oraz biurowiec. Kiedy otrzymała pierwszą podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste, zakwestionowała ją. Do tej pory nie ma jeszcze prawomocnego rozstrzygnięcia w tej sprawie.
– Problem w tym, że spółka chce zaliczyć na poczet opłaty rocznej poniesione przez nią nakłady. To w sumie kilkanaście milionów złotych. Okazuje się, że nie jest to takie proste, gdyż w trakcie postępowania sądowego nastąpiła zmiana art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami – tłumaczy Zygmunt Roman, radca prawny i partner w Kancelarii Windmill Gosiewski & Roman. – Przepisy wprawdzie pozwalają na to, ale dopiero przy kolejnych aktualizacjach. Tymczasem czeka się na nie z reguły długo, minimum pięć–sześć lat.
W opisanej sytuacji jest się o co bić. Gdyby bowiem miasto te nakłady zaliczyło spółce, to ponad dziesięć lat nie płaciłaby w ogóle za użytkowanie.
Nie tylko spółka ma tego rodzaju problemy, inni użytkownicy również. Muszą czekać latami, żeby zrekompensować sobie to, co zainwestowali w grunt.
Literalne brzmienie
– To niefortunne rozwiązanie – uważa mec. Zygmunt Roman. – Obowiązuje od 2004 r. Wcześniej nie było z tym problemów.
Podobnie uważa rzecznik praw obywatelskich. On również ma zastrzeżenia do treści art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mówi on, że przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Przepis w takim brzmieniu – jego zdaniem – budzi poważne wątpliwości interpretacyjne. Sądy stosują w jego wypadku wykładnię językową. Zgodnie z nią nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nie można rozliczać na bieżąco, tj. przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej, ale dopiero przy kolejnych.
Za taką interpretacją opowiadają się m.in. Sąd Okręgowy z Łodzi (wyrok z 28 października 2010 r.) oraz z Białegostoku (orzeczenie z 3 marca 2010 r.).
Będzie zmiana?
Według rzecznika taka wykładnia przepisu, zaprezentowana m.in. w orzeczeniach sądów powszechnych, nie oddaje intencji ustawodawcy i można mieć do tego przepisu zastrzeżenia natury konstytucyjnej.
Rzecznik zwrócił się nawet do Ministerstwa Transportu z prośbą o zajęcie stanowiska. Odpowiedź ministerstwa była jednoznaczna. Przyznało rację rzecznikowi. Obiecało też, że przy najbliższej nowelizacji tej ustawy poprawi to uregulowanie, żeby nie budziło już więcej wątpliwości.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, r.krupa@rp.pl
Opinia:
Przemysław Kastyak, radca prawny, partner w kancelarii prawniczej Magnusson
Obecne brzmienie art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wydaje się efektem niestarannej legislacji. Moim zdaniem trudno bowiem znaleźć jakikolwiek racjonalny argument przemawiający za brakiem możliwości rozliczenia nakładów podczas pierwszej aktualizacji opłat rocznych, jeśli przed jej dokonaniem użytkownik wieczysty takie nakłady poczynił. Nic nie wskazuje na to, by intencją ustawodawcy było celowe odsunięcie w czasie możliwości rozliczenia nakładów aż do drugiej i kolejnych aktualizacji. Mamy zatem najprawdopodobniej do czynienia z błędem ustawodawcy, który powinien zostać skorygowany poprzez nowelizację ustawy.
