Z wyliczeń firmy Home Broker wynika, że co piąta inwestycja deweloperska oddawana jest z opóźnieniem, przy czym średni okres opóźnienia oscyluje wokół dwóch miesięcy. Tyle samo inwestycji oddawanych jest przed terminem, a ponad połowa – w terminie, który został uzgodniony pomiędzy deweloperem a klientem.
Są istotne koszty
W praktyce bywa tak, że opóźnienie w oddaniu lokalu czasami motywuje klientów do odstąpienia od umowy. W przypadku osób, które zdecydowały się na zakup mieszkania, rezygnacja z niego wiąże się oczywiście z rozpoczęciem żmudnej procedury poszukiwania nowej inwestycji, kolejnymi miesiącami oczekiwania na wybudowanie lokalu oraz przejściem od początku procedury uzyskania kredytu na jego zakup.
Przy zmieniających się warunkach udzielania kredytów i trudnościach w jego uzyskaniu może się okazać, że nie zawsze można zakończyć tę procedurę z pozytywnym efektem. Koszty ekonomiczne takiej rezygnacji mogą być tym samym większe niż niedogodności związane z oczekiwaniem na odbiór lokalu. Zwłaszcza, że jak wskazuje Home Broker, w przypadku 62 proc. inwestycji nieoddanych w terminie, opóźnienie nie przekracza 3 miesięcy. Wynika z tego, że co czternasta inwestycja ma opóźnienie przekraczające okres 3 miesięcy.
Niemniej jednak, przepisy ustawy deweloperskiej, która weszła w życie pod koniec kwietnia minionego roku, w większym niż do tej pory zakresie kładą nacisk na terminowość wywiązywania się inwestora z przyjętych zobowiązań co do terminu oddania lokalu, zwiększając jednocześnie uprawnienia nabywcy.
W jakim czasie nastąpi realizacja
Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, deweloper zanim opracuje ofertę sprzedaży, zobowiązany jest przygotować prospekt informacyjny. Sporządza się go według wzoru, który jest załącznikiem do ustawy. Wśród licznych informacji, które w tym dokumencie powinny się znaleźć jest również mowa o terminie oddania przedsięwzięcia deweloperskiego (a więc budynku).
Informacje te powinny zawierać planowany termin ukończenia prac budowlanych oraz termin, do którego powinno nastąpić przeniesienie własności nabywanego lokalu. Informacje te, zgodnie z treścią art. 22 ustawy deweloperskiej powinny być również zawarte w samej umowie.
Należy mieć na uwadze, że planując budowę, deweloper w zasadzie ma pełną dowolność co do określenia wskazanych terminów. Mogą być one bardzo różne, w zależności od zdolności organizacyjnych dewelopera, w tym sił własnych lub generalnego wykonawcy inwestycji. Termin realizacji zależy od wielu innych czynników, takich jak wielkość inwestycji, standard wykonania, teren na którym inwestycja jest realizowana.
Z pewnością w silnie zurbanizowanym obszarze termin realizacji inwestycji będzie dużo dłuższy, zwłaszcza, gdy wiąże się to z koniecznością przebudowy infrastruktury, czy zabezpieczenia budynków, w sąsiedztwie których inwestycja będzie realizowana.
Terminy oddania inwestycji mogą być również odsunięte z uwagi na bufor bezpieczeństwa dewelopera – na wypadek nieprzewidzianych przeszkód, takich jak ostra zima, która może zatrzymać budowę na kilka miesięcy, problemy techniczne wykryte na etapie realizacji, związane np. z nieujawnioną na planach infrastrukturą, którą przed postawieniem budynku należy przebudować.
Strony wiąże data
Wskazane terminy w prospekcie i umowie wiążą strony. Tworzą zobowiązanie, że w określonym terminie dojdzie do przeniesienia własności lokalu. Sama umowa, jak i przepisy prawa, przewidują konsekwencje dla stron w przypadku niedotrzymania zobowiązania.
Stąd też, zawierając umowę, deweloper powinien mieć na względzie wszelkie ryzyka, które mogą opóźnić realizację zobowiązania i wskazać termin realny do realizacji swojego zobowiązania. Z drugiej zaś strony, nabywca powinien mieć świadomość, że z upływem terminu będzie zobowiązany do nabycia własności lokalu i zapłaty za niego umówionej ceny.
Jest spowolnienie
Do opóźnienia w realizacji inwestycji przez dewelopera może dojść z różnych przyczyn, które pojawią się już po rozpoczęciu procesu budowlanego.
Mogą być to przyczyny, które bezpośrednio lub pośrednio można przypisać deweloperowi, takie jak brak środków na realizację inwestycji, konflikt z generalnym wykonawcą, czy opóźnienia dostawców zaopatrujących budowę.
Deweloper, zawierając kontrakt, powinien mieć na względzie wszelkie ryzyka, które mogą opóźnić realizację zobowiązania i wskazać realny termin jego realizacji
Mogą to być okoliczności, których co do zasady nie można przypisać sprzedającemu, takie jak wyjątkowo mroźna zima, czy nieujawnione dotychczas wady gruntu, na którym realizowana jest budowa, ale za które ponosi on odpowiedzialność.
Należy bowiem mieć na uwadze, że okoliczności takie powinny być brane przez niego pod uwagę w trakcie planowania procesu budowlanego, a sam termin oddania budynku powinien uwzględniać wystąpienie tych okoliczności.
Należy pamiętać, że deweloper jest podmiotem profesjonalnie zajmującym się działalnością, którą prowadzi i jest w stanie przewidzieć potencjalne zagrożenia.
Nie wszystko da się przewidzieć
W końcu opóźnienie może być spowodowane okolicznościami, za które odpowiedzialności nie można deweloperowi przypisać. Wracając do przykładu zimy – wystąpienie niskich temperatur, albo gwałtownych opadów śniegu w czerwcu, które wymusiłyby wstrzymanie budowy nie będzie okolicznością, którą deweloper, nawet dochowując należytej staranności mógł przewidzieć na etapie planowania inwestycji i tworzenia harmonogramu budowy.
Podobnie będzie w przypadku innych zdarzeń, które mają charakter siły wyższej i nie mogły być w sposób racjonalny przewidziane i uwzględnione w ryzyku sprzedającego.
Należy pamiętać, że siłę wyższą definiujemy jako zdarzenie zewnętrzne, niezależne od woli człowieka, któremu nie jesteśmy w stanie zaradzić, czy przeciwdziałać. Anglosaski termin Acts of God opisuje doskonale charakter tego zjawiska.
Orzecznictwo, w tym sądu ochrony konkurencji i konsumenta znacząco przeciwdziała próbom deweloperów kwalifikowania pod to pojęcie zdarzeń, takich jak zmiany prawa, czy mroźne zimy. Tego typu zjawiska nie wyłączają odpowiedzialności kontraktowej dewelopera w przypadku powstania opóźnień.
Jakie są możliwość
Zgodnie z treścią ustawy deweloperskiej, nabywcy lokalu mieszkalnego przysługuje szereg uprawnień, związanych z opóźnieniem w sprzedaży lokalu, powstałej po stronie dewelopera.
Ustawa przewiduje, że w przypadku opóźnienia w przeniesieniu na nabywcę własności lokalu w umówionym terminie, klient jest upoważniony do odstąpienia od umowy. Odstąpienie to musi być jednak poprzedzone wyznaczeniem deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa. Może to nastąpić dopiero, gdy w wyznaczonym dodatkowym terminie nie dojdzie do przeniesienia własności.
Ustawa, odmiennie niż w przypadku opóźnienia w płatności lub przystąpienia do odbioru lokalu przez klienta, nie uzależnia prawa do odstąpienia od braku siły wyższej. Z jednej strony, jest to zwiększenie ryzyka po stronie dewelopera, ponieważ opóźnienie może być uzależnione właśnie od siły wyższej. Z drugiej jednak strony, ustawodawca zapewnił deweloperowi czteromiesięczną ochronę przed odstąpieniem klienta, w przypadku opóźnienia.
Pozycja dewelopera jest korzystniejsza od pozycji klienta, który ma obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego, względnie – przystąpienia do odbioru lokalu pod rygorem odstąpienia przez dewelopera odpowiednio – po upływie 30 i 60 dniowego terminu od wezwania. Dodatkowo w samych umowach deweloperskich znajdujemy zapisy o braku odpowiedzialności za opóźnienie w przypadku wystąpienia siły wyższej, co w przypadku, gdy zapisy te kształtowane są w sposób opisany powyżej i wobec treści przepisów kodeksu cywilnego, można uznać za ważne.
Poświadcza notariusz
Dodatkowo, należy mieć na uwadze, że zgodnie z nowymi przepisami zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wiąże się z ujawnieniem tej umowy w dziale trzecim księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, co obciąża nieruchomość. W związku z tym, dla ochrony praw sprzedającego, ustawodawca słusznie przewidział, że dla skuteczności odstąpienia nie wystarczy zwykłe pismo, w którym nabywca oświadczy, że od umowy odstępuje.
Każdorazowo, o ile umowa została ujawniona, musi mu towarzyszyć oświadczenie w odpowiedniej formie do ujawnienia w księdze wieczystej, tj. podpis poświadczony przez notariusza, że nabywca wyraża zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności lokalu z księgi wieczystej.
Samo oświadczenie i zgoda mogą zostać zawarte w jednym dokumencie lub w dwóch odrębnych, przy czym wyłącznie dla zgody zastrzeżona jest forma podpisu poświadczonego notarialnie. Zasada ta tworzy przypadek szczególny do zasad kodeksu cywilnego, gdzie samo odstąpienie może być zrealizowane pisemnie, niezależnie od formy, w jakiej zawarto umowę i jest skuteczne z chwilą dojścia oświadczenia woli do drugiej strony.
Kary umowne
Ustawodawca przewidział, że odstępując od umowy deweloperskiej na wypadek opóźnienia w oddaniu lokalu, nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Zapisy dające klientowi prawo do naliczania kar umownych pojawiają się we wzorach umów deweloperskich i przewidują, że klient ma prawo do naliczania kar w takim wypadku.
Sposób ten jest wskazywany różnie, często ustawowe odsetki od ceny lokalu liczone są za każdy dzień opóźnienia do maksymalnej kwoty kary umownej. Z uwagi na ograniczenia, jakim w orzecznictwie sądu ochrony konkurencji podlegały maksymalne kwoty kar umownych naliczane przez dewelopera kary umowne nie przekraczają zazwyczaj kwoty 5 proc. wartości lokalu.
Wydaje się, że kara ta jest nieznaczna, jeśli jednak zostanie przeliczona na wartości pieniężne okazuje się, że stanowi znaczną kwotę, dużo większą od szkody, jaką potencjalnie może ponieść klient w związku z opóźnieniem dewelopera.
Należy pamiętać, że wykonanie przez klienta prawa odstąpienia ogranicza możliwość dalszego naliczania kar umownych za opóźnienie. Kary te będą należne od dnia powstania opóźnienia do dnia przeniesienia własności lokalu, a w przypadku odstąpienia – do tego dnia.
Marcin Płoszka radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka
Komentuje Marcin Płoszka, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka
Warto wskazać, że opóźnienie dewelopera w oddaniu lokalu może powodować szkody po stronie nabywcy. Szkody te mogą być wynikiem różnych sytuacji związanych z zamiarem wprowadzenia się klienta do zakupionego lokalu w odpowiednim czasie, lub rozpoczęciem jego wynajmu, uzgodnionym z jego najemcą jeszcze w trakcie realizacji budowy.
W grę może wchodzić również szkoda związana z powiększeniem obciążenia kredytowego w okresie od wypłaty całości lub części kredytu na zakup lokalu, a ustanowieniem pełnego zabezpieczenia na rzecz banku.
Większość banków kredytujących zakup lokalu ustanawia na okres tymczasowy dodatkowe zabezpieczenia w postaci zwiększonej marży lub ubezpieczenia, które kończy się z chwilą zakupu lokalu przez klienta i wpisania do nowo założonej dla lokalu księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku. Przedłużający się okres wydania lokalu i przeniesienia jego własności powoduje wydłużenie okresu tymczasowego, zwiększając jednocześnie obciążenie finansowe nabywcy, co przekłada się na jego szkodę.
Podobnie rzecz ma się w przypadku szkody, jaką nabywca może ponieść w związku z koniecznością wynajęcia lokalu mieszkalnego na czas przejściowy, czy też w przypadku, gdy straci on spodziewane zyski, jakich spodziewał się, a nie osiągnął poprzez opóźnienie dewelopera.
Należy mieć na uwadze, że pozytywny efekt dochodzenia odszkodowania przez nabywcę uzależniony jest od wykazania przez niego, że szkoda, jaką poniósł pozostaje w związku z opóźnieniem dewelopera, które można zarzucić mu jako zawinione, a więc wywołane jego nienależytym działaniem lub zaniechaniem należytej staranności, jaką powinien się cechować prowadząc swoją działalność.
Dochodzenie odszkodowania, przewyższającego wskazaną w umowie karę umowną poddaje się ograniczeniu wskazanemu w art. 484 kodeksu cywilnego. Trzeba mieć na względzie, że zgodnie z tym przepisem odszkodowanie to może być dochodzone wyłącznie wówczas, gdy takie uprawnienie jest umówione przez strony w treści umowy.
