(dalej: ustawa).
Generalnie reguluje ona ochronę nabytego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, albo prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, wraz z prawem własności domu jednorodzinnego posadowionego na tej nieruchomości i stanowiącego odrębną nieruchomość.
Akt ten wprowadza do polskiego porządku prawnego nową umowę nazwaną – umową deweloperską – która kreuje zarazem prawa i obowiązki jej stron, czyli nabywcy i dewelopera.
Ustawa zawiera nie tylko definicję legalną umowy deweloperskiej, ale także zawiera katalog minimalnych postanowień, które powinny się w niej znaleźć. Już sam jej tytuł zdaje się sugerować, że zasada równości stron stosunku prywatnoprawnego została w sposób zamierzony zachwiana przez prawodawcę. Przyznał on bowiem nabywcy, którym jest wyłącznie osoba fizyczna, szereg gwarancji i środków ochrony jej praw.
Nie sposób przyjąć, że każdorazowo w praktyce gospodarczej sposób wykonania umowy przez dewelopera spotka się z aprobatą nabywcy.
Nie zawsze też będzie tak, że deweloper wykona umowę deweloperską. W takiej sytuacji, niezależnie od przyznanych przez banki czy instytucje ubezpieczeniowe gwarancji na rzecz nabywcy, których uzyskanie jest w świetle ustawy obligatoryjne, zapewne wystąpi on przeciw deweloperowi na drogę sądową.
Analiza przepisów ustawy, jak również ogólnych zasad prawa cywilnego, prowadzi do konstatacji, że istnieje możliwość przykładowego zdefiniowania przedmiotu procesu cywilnego, którego uczestnikami będą nabywca i deweloper.
Stąd też, niezależnie od samego trybu i procesu dochodzenia roszczeń, można pokusić się o sporządzenie przykładowego katalogu podstawowych roszczeń, które mogą przysługiwać nabywcy.
Umowa przedwstępna
Ustawa nie wyklucza możliwości zawarcia umowy przedwstępnej, zobowiązującej do zawarcia umowy deweloperskiej (art. 2 ust. 2). Ponieważ jednak umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 26 ustawy), wola stron decyduje o tym w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna. Ma to kapitalne znaczenie, gdy deweloper uchyla się od podpisania właściwej umowy deweloperskiej, gdyż ma – na przykład – problemy w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Jeśli umowa przedwstępna jest w formie aktu notarialnego, nabywca może żądać od dewelopera przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej).
Zawarcie umowy przedwstępnej w innej formie (w praktyce pisemnej) powoduje, że nabywcy przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej (jest to słabszy skutek umowy przedwstępnej). W istocie roszczenie będzie równe sumie wpłaconej przez nabywcę na poczet ceny nabycia prawa.
Jak było przedtem
Na marginesie, należy podkreślić, że w poprzednim stanie prawnym zawarcie umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej nie skutkowało uznaniem jej za umowę przedwstępną, zobowiązującą do zawarcia właściwej umowy deweloperskiej (uchwała SN z 9 grudnia 2009 r., III CZP 104/2010).
Nabywca nie miał wtedy roszczenia o zwarcie umowy przyrzeczonej, czy o naprawienie szkody w następstwie niezawarcia umowy przyrzeczonej, a jedynie o naprawienie szkody na podstawie zasad ogólnych, tj. art. 471 kc.
Naprawienie szkody
Obecnie, nabywca, który zawarł umowę przedwstępną w formie pisemnej, powinien dochodzić roszczeń o naprawienie szkody z racji niezawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 kc. Trudniej będzie wykazać nabywcy zasadność roszczenia o naprawienie szkody w postaci utraconych korzyści.
Może tak być np. gdy planował na podstawie niezawartej przyrzeczonej umowy deweloperskiej nabyć lokal w celu odpłatnego wynajęcia go osobom trzecim i z powodu niezawarcia wspomnianej umowy nie będzie otrzymywał czynszu.
Należy mieć na względzie, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej winien zostać wyznaczony w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli nie został wyznaczony w tym czasie, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Wtedy sąd powinien oddalić żądanie nabywcy zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenie z umowy przyrzeczonej przedawnia się po upływie roku od dnia, w którym miała być ona zawarta. Dotyczy to roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej i odszkodowania z tytułu jej niezawarcia.
Deweloper musi mieć na względzie, że oddalenie powództwa z racji przedawnienia może nastąpić jedynie w następstwie podniesionego zarzutu. Sąd nie bada bowiem kwestii przedawnienia z urzędu. W razie gdyby oddalił powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej, nabywca może domagać się odszkodowania w terminie jednego roku od uprawomocnienia się orzeczenia oddalającego powództwo.
Po jego bezskutecznym upływie, deweloper może podnieść zarzut przedawnienia, prowadzący do oddalenia powództwa o zapłatę odszkodowania.
Łukasz Wydra adwokat w KML LEGAL Łukasz Wydra Kancelaria Adwokacka
Komentuje Łukasz Wydra, adwokat w KML LEGAL Łukasz Wydra Kancelaria Adwokacka
Ustawa deweloperska przyznaje nabywcom dodatkowe środki ochrony interesów i roszczeń, jakie mogą zaktualizować się w związku z wykonaniem (i odpowiednio: niewykonaniem czy nienależytym wykonaniem) umów deweloperskich. Katalog praw, czy to wynikających bezpośrednio ze wspomnianej ustawy, czy z kodeksu cywilnego jest zróżnicowany i szeroki.
Pewnie niepodobna wymienić wszystkich z nich. Istnieją przecież dodatkowo możliwości zabezpieczenia roszczenia, którego dochodzi nabywca przeciw deweloperowi, przez sąd. Jest to dodatkowe uprawnienie, przysługujące nabywcy, a które wynika z ogólnych reguł procesu cywilnego.
Z punktu widzenia interesów deweloperów, niezwykle ważne jest precyzyjne zredagowanie umowy deweloperskiej, a w szczególności – określenie obowiązków dewelopera. Może wydawać się to dyskusyjne, ale posłużenie się w umowie wszelkiego rodzaju zwrotami nieostrymi, czy odwołanie się do klauzul generalnych (jak np. usunięcie wad budynku nastąpi w rozsądnym terminie) jest tylko polem do popisu dla umiejętności prawników strony przeciwnej.
Należy pamiętać, że przepisy ustawy deweloperskiej będą stosowane również przez sąd. Wykładnia językowa ustawy, chociaż priorytetowa, nie jest jednak wyłączną, jakiej niewątpliwie dokona sąd. Może się okazać, że znaczenia nabierze wykładnia celowościowa.
Tymczasem art. 1 ustawy wyraźnie wskazuje na jej ratio legis, jakim jest ochrona praw nabywcy. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że praktyka orzecznicza, która będzie się kształtować w miarę stosowania ustawy, będzie zmierzać do zachowania standardów zgodnych z celem ustawy. Dotychczasowe regulacje i praktyka z pewnością nie dawały sądom takiego asumptu do orzekania w kierunku zapewnienia silnej ochrony praw nabywcy.
Dlatego też, tak ważne jest, aby deweloperzy na każdym etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a także już na etapie redagowania umów deweloperskich, byli świadomi podwyższonych standardów, które ich dotyczą jako przedsiębiorców, a także wykonania samych umów z zachowaniem tychże kryteriów. W przeciwnym razie, może się okazać, że niestaranność czy nierzetelność deweloperów mogą się dla nich okazać niezwykle kosztowne.
