Deweloper dysponuje pieniędzmi klientów jedynie w celu realizacji przedsięwzięcia

Zgodnie z art. 8 w zw. z art. 12 ustawy warunkiem wypłaty na rzecz dewelopera środków zgromadzonych na rachunku jest dokonanie uprzedniej kontroli przez bank realizacji przedsięwzięcia przez dewelopera.

Wpisy kierownika budowy

Przedmiotem kontroli realizacji przedsięwzięcia z punktu widzenia zgodności z harmonogramem robót są wpisy kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzone przez wyznaczoną przez bank osobę z uprawnieniami budowlanymi. Bank zyskał też prawo kontroli rachunków bankowych i dokumentacji dewelopera. Ustawa nie precyzuje jednak, o jakie dokumenty chodzi i kto ma dokonywać kontroli tak rachunków, jak i dokumentów.

Czy dalej ma to być osoba z uprawnieniami budowlanymi, która nie musi przecież posiadać wiedzy w tym zakresie? Skoro nie określono też katalogu dopuszczalnych do skontrolowania dokumentów, wydaje się, że – literalnie stosując ustawę – mogą to być też dokumenty niekoniecznie związane z realizacją przedsięwzięcia, dla którego otwarto rachunek.

Ile tajemnicy

To może godzić w bezpieczeństwo tajemnicy przedsiębiorstwa dewelopera. Banki również dysponują udziałami w konkurencyjnych firmach deweloperskich. Co zatem w sytuacji, gdy po takiej kontroli dokumentów bank – wspólnik bądź akcjonariusz w innym deweloperze – przekazuje mu wiedzę co do treści informacji, które są newralgiczne dla dewelopera, u którego bank prowadzi kontrolę?

Można się wtedy zastanawiać czy mamy do czynienia z czynem nieuczciwej konkurencji. Dla kontrolowanego dewelopera skutki takiego ujawnienia tajemnicy mogą być, z biznesowego punktu widzenia, katastrofalne. Tak lakoniczne uregulowania w zakresie trybu kontroli nasuwa zasadniczą wątpliwość: co w sytuacji, gdy dziennik prowadzony jest nierzetelnie, względnie – gdy osoba wyznaczona przez bank popełni błąd?

Możliwe konflikty

Ustawa nie zawiera bowiem uregulowań co do weryfikacji decyzji osoby wyznaczonej do czynności kontroli przez bank. Innymi słowy, wypłata środków z otwartego funduszu może zależeć tak naprawdę od woli i kwalifikacji nawet jednej osoby (wydaje się, że nie jest wykluczone, by kontroli ksiąg dokonało kilka osób wyznaczonych przez bank, chociaż ustawa tego nie rozstrzyga).

Prawodawca nie rozstrzygnął też kategorycznie, czy taka kontrola ma dla banku wiążące znaczenie. Może być tak, że zarząd banku (czy ściślej: osoby uprawnione w imieniu banku do dysponowania środkami zgromadzonymi na otwartym rachunku) mogą mieć odmienne zdanie co do wyników kontroli niż kontroler, którego ten bank wyznaczył.

Wydaje się, że decyzja i wnioski kontrolera nie są wiążące, a jedynie pozwalają bankowi na podjęcie decyzji o uruchomieniu środków zgromadzonych na rachunku bądź o ich zamrożeniu. Ustawa nie normuje też przypadku, co zrobić ze środkami, gdy umowa nadal obowiązuje, a wyniki kontroli czy decyzja banku o wypłacie środków z rachunku otwartego są negatywne.

Deweloper o silniejszej sytuacji materialnej może przecież dokończyć budowę niezależnie od przekazania środków przez bank – nawet mimo odmowy ich wypłaty. Pozycja dewelopera dysponującego mniejszymi środkami jest nieporównywalnie gorsza – może się okazać, że nawet niewłaściwa decyzja banku o wstrzymaniu wypłaty deweloperowi środków zahamuje realizację przedsięwzięcia i narazi dewelopera na negatywne konsekwencje, z bankructwem włącznie. -