Firma, która planuje inwestycję budowlaną, przed przystąpieniem do jej realizacji powinna zadbać nie tylko o dopełnienie formalności prawnych, jak np. zatwierdzenie projektu budowlanego czy uzyskanie pozwolenia na budowę.
Równie ważne jest znalezienie odpowiedniej ekipy budowlanej, która wykona prace, oraz podpisanie z nią właściwej umowy. Jest to bardzo ważna część procesu inwestycyjnego, gdyż w dużej mierze od właściwego wyboru firmy budowlanej oraz podpisania korzystnej umowy w dużej mierze zależą koszty inwestycji.
Firma przystępująca do realizacji inwestycji powinna pamiętać o tym, by zadbać o zawarcie odpowiedniej umowy z wykonawcą. Najczęściej w grę wchodzi podpisanie umowy o roboty budowlane lub umowy o dzieło.
Rodzaje prac
Jeżeli przedmiotem umowy inwestycyjnej jest pewien rezultat robót, który nie spełnia cech obiektu budowlanego, np. instalacja czy montaż urządzeń, to wówczas mamy do czynienia z umową o dzieło.
Jeżeli natomiast w umowie wykonawca zobowiązuje się do wykonania zgodnie z projektem danego obiektu i oddania go inwestorowi, a inwestor zobowiązuje się do zapłaty ustalonego wynagrodzenia oraz przygotowania terenu do prac budowlanych, to mamy do czynienia z umową o roboty budowlane.
Różnice pomiędzy obu rodzajami umów są na tyle małe, że często te same roboty mogą być wykonywane na podstawie umowy o roboty budowlane lub umowy o dzieło. Szczególnie ważne jest więc, aby dokładnie określić z wykonawcą prac, jaki rodzaj umowy chcemy z nim podpisać. Ma to istotne znaczenie, gdyż w zależności od rodzaju umowy różne są wynikające z niej obowiązki stron.
Jakie obowiązki
Jeżeli strony zdecydują się na zawarcie umowy o dzieło, to wykonawca lub podwykonawca zobowiązuje się jedynie do wykonania pewnego dzieła, czyli np. do pomalowania ścian czy ułożenia podłóg. Generalnie to od wykonawcy zależy, w jaki sposób dzieło to wykona. Zamawiający natomiast, którym najczęściej jest inwestor, zobowiązuje się zazwyczaj jedynie do zapłaty umówionego wynagrodzenia w określonym terminie.
Dużo szersze są natomiast obowiązki firmy-inwestora, jeżeli zawrze on umowę o roboty budowlane. Jest on bowiem zobowiązany przede wszystkim do przygotowania robót budowlanych – w tym dokonania czynności formalnych koniecznych do rozpoczęcia robót, jak i uzyskania wymaganych pozwoleń czy dokonania zgłoszeń.
Inwestor zobowiązany jest ponadto do dostarczenia wykonawcy dokumentacji projektowej, przekazania mu terenu budowy oraz odebrania wykonanego obiektu po zakończeniu prac.
Inwestor oczywiście zobowiązany jest także do zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przy zawarciu umowy o roboty budowlane obowiązkiem inwestora jest także udzielenie wykonawcy lub podwykonawcy robót gwarancji terminowej zapłaty wynagrodzenia. Obowiązek ten powstaje wówczas, gdy robotnicy wystąpią do inwestora z takim roszczeniem. Umowy o dzieło nie przewidują natomiast gwarancji zapłaty.
Przykład
Firma transportowa buduje hale garażowe. Inwestycję realizuje duża firma budowlana, która część prac zleca podwykonawcom. Zarówno główny wykonawca, jak i podwykonawcy wystąpili do inwestora o udzielenie im gwarancji zapłaty za roboty budowlane.
Inwestująca firma transportowa musi spełnić ich żądanie i udzielić im tej gwarancji. Ma na to 45 dni od otrzymania żądania. Odmowa udzielenia gwarancji zapłaty jest niedopuszczalna.
Jeżeli firma to zrobi, to wykonawca lub podwykonawca może od umowy odstąpić z winy inwestora, który będzie musiał zapłacić im wynagrodzenie. Koszty udzielenia gwarancji zapłaty nie spoczywają jednak wyłącznie na inwestorze. Ponoszą je obie strony umowy w równych częściach.
W przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane dużo szersze są także obowiązki wykonawcy. Odpowiedzialny jest on bowiem między innymi za sprawdzenie dokumentacji projektowej oraz wykonanie obiektu zgodnie z tą dokumentacją, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami prawa.
Odpowiada on także za zabezpieczenie terenu budowy oraz oddanie obiektu do użytku, czyli jego zgłoszenie do odbioru.
Wysokość wynagrodzenia
Sposób wyboru właściwej umowy, która ma być podstawą wykonania prac budowlanych, ma także duże znaczenie dla określenia podstawy i sposobu wynagrodzenia. Strony umowy o dzieło mogą wskazać wysokość wynagrodzenia za wykonanie dzieła poprzez określenie podstaw do jego ustalenia.
Jednym ze sposobów określenia takiego wynagrodzenia może być podanie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów – tzw. wynagrodzenie kosztorysowe. W takim przypadku wykonawca prac może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych, a zestawienie sporządził zamawiający (firma inwestująca).
Podwyższenia wynagrodzenia wykonawca nie może żądać, jeżeli strony umowy umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe – czyli drugi sposób określania podstawy zapłaty za prace. Wykonawca nie może wysuwać żądania podwyższenia wynagrodzenia nawet wówczas, gdy w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.
Przykład
Firma, która jest inwestorem, podpisała z wykonawcą robót budowlanych umowę, z której wynika, że strony umówiły się na wynagrodzenie kosztorysowe. Zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów sporządził wykonawca robót.
Pomimo to w trakcie robót zażądał on od firmy podwyższenia umówionego wynagrodzenia, ponieważ okazało się, że trzeba dodatkowo wzmocnić fundamenty remontowanego budynku.
Firma musi się zgodzić na podwyższenie umówionego wcześniej wynagrodzenia. I to pomimo że wcześniej określił je sam wykonawca. Wszystko dlatego, że wykonawca robót mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności wykonania prac dodatkowych.
Jeżeli strony postanowią, że podstawą wykonania prac budowlanych będzie umowa o roboty budowlane, to mogą mieć problemy z dokładnym określeniem podstawy i zasad określenia należnego wynagrodzenia.
nie zawiera bowiem dokładnych regulacji na ten temat. Analogicznie można jednak stosować przepisy regulujące zasady wypłaty wynagrodzenia przy umowie o dzieło.
Odpowiedzialność za zapłatę
Problem odróżnienia umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło w zakresie robót budowlanych ma także duże znaczenie w przypadku powstania sporu pomiędzy stronami umowy, np. na tle nieuregulowania należności wynikających z umowy. W przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
Oznacza to, że jeżeli podwykonawca wykona zlecone mu prace i nie otrzyma za nie wynagrodzenia, to będzie mógł żądać zapłaty nie tylko od podmiotu, który zlecił mu ich wykonanie – czyli najczęściej od głównego wykonawcy – ale także od inwestora. Odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy występuje tylko wówczas, gdy umowa o roboty budowlane została zawarta na piśmie, a inwestor wyraził zgodę na jej podpisanie.
Inwestor nie ponosi natomiast odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, jeżeli wykonawca główny zawarł z nim umowę o dzieło. Inwestor nie jest bowiem stroną tej umowy i nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania z niej wynikające.
Przedawnienie roszczeń
Firma planująca inwestycję powinna pamiętać, że rodzaj podpisanej umowy na budowę ma duże znaczenie dla ustalenia, czy roszczenie jest nadal wymagalne, czy już się przedawniło i jego dochodzenie będzie bezskuteczne. Zupełnie inne są bowiem terminy przedawnienia roszczeń wynikających z obu rodzajów umów.
Do umowy o roboty budowlane nie stosuje się dwuletniego terminu przedawnienia roszczeń. Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w ogólnych terminach przedawnienia. W przypadku roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą termin ten wynosi trzy lata.
Krótsze są natomiast terminy przedawnienia przy umowach o dzieło. W tym przypadku egzekucja roszczeń może być bezskuteczna już po upływie dwóch lat od dnia oddania dzieła. Jeżeli dzieło nie zostało oddane, to termin ten liczy się od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane.
podstawa prawna: art. 627-658 ustawy - Kodeks cywilny
Kto z kim się umawia
Strony umowy o roboty budowlane:
- inwestor
- wykonawca
- podwykonawca
Strony umowy o dzieło:
- zamawiający – najczęściej inwestor
- przyjmujący zamówienie – wykonawca lub podwykonawca
Rodzaje umów budowlanych:
- umowa o generalną realizację inwestycji
- umowa o generalne wykonawstwo
- umowa o wykonawstwo częściowe
- umowa podwykonawcza
Czym się charakteryzują
Najważniejsze cechy umowy o roboty budowlane:
1. Zobowiązanie inwestora do:
- przygotowania robót budowlanych poprzez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej i opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalno-technicznych koniecznych do rozpoczęcia robót
- przekazania terenu budowy
- odebrania gotowego obiektu
- zapłaty wynagrodzenia.
2. Zobowiązanie wykonawcy do:
- sprawdzenia dokumentacji projektowej
- wykonania obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami
- zabezpieczenia terenu budowy
- oddania obiektu do użytku
Najważniejsze cechy umowy o dzieło:
1. Zobowiązanie inwestora do:
- odebrania dzieła w umówionym terminie
- zapłaty umówionego wynagrodzenia
2. Zobowiązanie wykonawcy do:
- wykonania oznaczonego dzieła w umówionym terminie
Arkadiusz Jaraszek
Komentuje Arkadiusz Jaraszek, prawnik specjalizujący się w prawie karnym
Kodeks cywilny nie precyzuje, jaką umowę strony powinny zawrzeć w przypadku realizacji określonego rodzaju inwestycji.
W praktyce przyjmuje się najczęściej, że umowa o roboty budowlane ma zastosowanie przede wszystkim przy realizacji przedsięwzięć o większych rozmiarach oraz zindywidualizowanych właściwościach zarówno fizycznych, jak i użytkowych, a także przy pracach remontowych, które można zakwalifikować jako roboty budowlane.
Umowa o dzieło w zakresie prac budowlanych służy natomiast realizacji prac o charakterze wyposażeniowym, uzdatniającym i konserwacyjnym, które takiego przymiotu nie posiadają.
