Obecnie w ok. 1046 gminach stosuje się proste zasady załatwiania formalności budowlanych. Mają one pomóc w odbudowie tego, co w ostatnich latach zniszczył żywioł. Chodzi o powódź, osuwiska, wichury, trąby powietrzne itd.
Zasady wyglądają zawsze następująco. Najpierw prezes Rady Ministrów wydaje rozporządzenie, wymienia w nim nazwy miejscowości i gmin, w których będą obowiązywać przepisy ustawy z 11 sierpnia 2001 o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (DzU z 2001 r. nr 84, poz. 906 z póź. zm.).
Ustawa na określonych w rozporządzeniu terenach obowiązuje tylko przez rok. Liczba gmin, na terenie których się ją stosuje, ciągle się zmienia, jest płynna.
Obowiązująca ustawa pochodzi z 2001 r. Okazało się wtedy, że załatwianie formalności w zwykłym trybie ciągnie się niemiłosiernie długo, a odbudowywać obiekty gospodarcze i mieszkaniowe trzeba szybko.
Proste zasady
Ustawa zatem ułatwia załatwianie formalności. I tak nie trzeba zgłaszać staroście remontu budynków, w tym mieszkalnych, które mają kubaturę mniejszą niż 1000 m sześc. i nie są wyższe niż 12 m. Takie zasady obowiązują także w wypadku obiektów liniowych i budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych.
Co to oznacza?
Przede wszystkim to, że przedsiębiorca, któremu na przykład wichura zniszczyła budynek, w którym prowadził działalność gospodarczą, nie będzie musiał załatwiać żadnych formalności budowlanych. Będzie tak tylko wtedy, gdy zaplanowane prace będą remontem w rozumieniu prawa budowlanego, czyli odtworzeniem stanu pierwotnego.
Definicje pojęć
• Odbudowa to odtworzenie obiektu budowlanego w całości lub w części
– o wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego w dotychczasowym miejscu,
– lub o wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego
albo o innych wymiarach na terenie tej samej gminy w innym miejscu wskazanym w miejscowym planie odbudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
• Remont – wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących
o bieżącej konserwacji; przy czym
dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
• Obiekt liniowy – linie kolejowe a także drogi wraz z budynkami, budowlami i urządzeniami przeznaczonymi do prowadzenia ruchu drogowego oraz sieci uzbrojenia terenu.
Są jednak wyjątki. Dotyczą one budynków wpisanych do rejestru zabytków. W ich przypadku nie uniknie się pozwoleń na budowę.
To jednak nie wszystko. Ustawa reguluje ponadto zasady odbudowy zniszczonych budynków i innych obiektów budowlanych. Nie trzeba się i w takich wypadkach ubiegać o pozwolenie na budowę, wystarczy zgłosić zamiar odbudowy staroście (prezydentowi miasta na prawach powiatu).
Gdy chodzi o budynki o kubaturze do 1000 m sześć., nie jest potrzebny projekt budowlany. Wystarczą szkice i rysunki.
Zgłoszenia wymagają obiekty gospodarcze i składowe znajdujące się na działce siedliskowej.
Po złożeniu wniosku do starosty czeka się tylko siedem dni i jeżeli w tym czasie nie złoży on sprzeciwu, można ruszać z robotami budowanymi.
Czasami sprzeciw
Starosta zgłasza sprzeciw, gdy jego zdaniem inwestycja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, środowiska lub dóbr kultury czy utrwalać albo zwiększać uciążliwości dla sąsiednich terenów.
Zawsze z pozwoleniem
Obiekty, które nie spełniają wyżej wymienionych kryteriów, wymagają pozwolenia budowlanego. Ale i one mogą skorzystać z pewnych uproszczeń.
Do starosty składa się wniosek, projekt architektoniczno-budowlany oraz szkic usytuowania obiektu. Dokumenty te powinny być tak sporządzone, by nie naruszały ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki plan został uchwalony dla danego terenu.
Starosta ma maksymalnie 14 dni na wydanie pozwolenia. Tymczasem przy stosowaniu zwykłego trybu czeka się na wydanie pozwolenia do 65 dni (w praktyce jednak bywa z tym różnie i okres oczekiwania jest znacznie dłuższy).
Otrzymane pozwolenie ma rygor natychmiastowej wykonalności, czyli inwestor nie musi czekać, aż decyzja stanie się ostateczna.
Zniszczony budynek (lub inny obiekt budowlany) niekiedy jednak trzeba rozebrać. Rozbiórka wymaga załatwienia formalności, a konkretnie uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Do wniosku o jego wydanie należy dołączyć: zgodę właściciela rozbieranego obiektu, szkic jego usytuowania, opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych, zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, a w zależności od potrzeb – projekt rozbiórki.
W wypadku uproszczonych formalności budowlanych nie stosuje się ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że na terenach nieobjętych planem nie trzeba uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy, a tam gdzie plan jest – dołączać do wniosku wyrysów i wypisów z planu.
Co na koniec
Do użytkowania budynku (lub innego obiektu budowlanego), na odbudowę którego wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie, można przystąpić niezwłocznie po zawiadomieniu o zakończeniu budowy.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy realizowanej na podstawie pozwolenia dołącza się: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanej odbudowy z projektem architektoniczno-budowlanym i z polskimi normami, protokoły badań i sprawdzeń, powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.
Trudne warunki
Ustawa zawiera bardzo rygorystyczne warunki odbudowy na terenach, na których doszło do osunięcia ziemi. W takich sytuacjach rada gminy w terminie trzech miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia Rady Ministrów z wykazem gmin wyznacza w drodze aktu prawa miejscowego obszary, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów budowlanych w wyniku osunięcia ziemi i na których odbudowa obiektów budowlanych będzie możliwa dopiero po trwałym ustabilizowaniu terenu z zastosowaniem odpowiednich metod technicznych ustalonych w projekcie geotechnicznym oraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Do wniosku o wydanie pozwolenia należy dołączyć wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego.
Jeżeli na terenie gminy obszar, na którym nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów w wyniku osunięcia ziemi, nie był wpisany do rejestru terenów zagrożonych usuwiskami (prowadzonego na podstawie art. 110a ust. 1 ustawy z 27 kwietnia 2001 Prawo ochrony środowiska), wójt, burmistrz albo prezydent miasta występuje do starosty z wnioskiem o wpisanie tego terenu do rejestru.
Ponadto rada gminy w terminie trzech miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia z wykazem gmin wpisanych do tego rejestru może na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wyznaczyć, w drodze aktu prawa miejscowego, obszar, na którym obowiązuje zakaz budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy, przebudowy i nadbudowy istniejących budynków. Kieruje się ona potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia.
Jeżeli w związku z wejściem w życie aktu prawa miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy
• odszkodowania za poniesioną szkodę albo
• wykupu nieruchomości lub jej części.
podstawa prawna:
