Przede wszystkim przedsiębiorca kupujący działkę musi się zorientować, czy leży ona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Wizyta w gminie
Nie uniknie się więc wizyty w gminie. Jeżeli okaże się, że plan jest, to w przyszłości załatwianie formalności budowlanych stanie się łatwiejsze i szybsze. Zbędne będzie uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor od razu może wystąpić o pozwolenie budowlane. Warto jednak, by przedsiębiorca zorientował się, na co pozwala plan na terenie, na którym położona jest działka.
Z miejscowego planu dowie się, jakie jest przeznaczenie działki, co można na niej wybudować oraz – co istotne – czy w pobliżu nie będzie realizowana na przykład oczyszczalnia ścieków.
Może się też okazać, że przez działkę ma w przyszłości przebiegać droga, a to oznacza, że zostanie się z niej wywłaszczonym. Nie ma więc sensu się nią interesować i inwestować na niej.
Poznaj sąsiedztwo
Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy działka leży na obszarze, dla którego nie ma planu. Wtedy trzeba będzie w urzędzie gminy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta). W wypadku tego typu decyzji duże znaczenie ma położenie działki.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna już zabudowana. To nie wszystko. Planowany np. budynek musi nawiązywać do istniejącej już na sąsiednich działkach zabudowy.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jednajuż zabudowana
Wybudowanie więc np. hali na pustkowiu jest po prostu niemożliwe. Nie ma bowiem w pobliżu żadnej zabudowy, do której można nawiązać. Ale od każdej reguły są wyjątki. W tym wypadku jest to m.in. zabudowa zagrodowa. Na odludziu może więc zamieszkać rolnik. Jeżeli więc dana osoba chce kupić działkę rolną na odludziu, warto się zorientować, czy jest z siedliskiem.
Działka ponadto musi mieć dostęp do drogi publicznej i możliwość podłączenia mediów. W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym i zakładem energetycznym. Uzbrojenie zostanie następnie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo samego inwestora na określonych warunkach. Bez spełnienia tych wymogów nie ma żadnych szans na uzyskanie warunków zabudowy, a tym samym na prowadzenie budowy.
Uwaga!
Jeżeli wystąpi się o wydanie warunków zabudowy a okaże się, że gmina pracuje nad planem zagospodarowania przestrzennego, to niestety nie uzyska się ich od razu. Gmina może jednak zawiesić ich wydanie maksymalnie na dziewięć miesięcy (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu). Tak więc inwestor powinien sprawdzić, czy gmina pracuje nad planem i kiedy ewentualnie zostanie on uchwalony.
Sprawdź ewidencję i księgi
Inwestor musi też dokładnie ustalić dane działki. W tym celu niezbędne będą dwie wizyty, najpierw w starostwie a potem w sądzie. W starostwie jest ewidencja gruntów i budynków. Zawiera ona dane o położeniu, powierzchni i granicach działki. Jest w niej także informacja o numerze księgi wieczystej założonej dla działki.
Z ewidencji można się też dowiedzieć, kto jest właścicielem działki i jaka jest jej wartość. Dane z ewidencji są udostępniane każdemu zainteresowanemu, jest ona jawna. Niestety, wciąż zdarza się, że informacje w niej zawarte rozmijają się z rzeczywistością, bo właściciele nie zawsze na bieżąco je aktualizują.
Dlatego warto też odwiedzić wydział wieczystoksięgowy sądu rejonowego.
Księga wieczysta to nic innego jak urzędowy rejestr prowadzony przez wydział wieczystoksięgowy sądu rejonowego, dotyczący nieruchomości, który określa stan prawny działki. Z niego więc można dowiedzieć się, czy np. sprzedający jest właścicielem działki.
Odpis księgi wieczystej może uzyskać każdy. Nie trzeba przedstawiać żadnych dokumentów, tylko dowód osobisty. W odpisie znajdują się: opis nieruchomości, jej powierzchnia, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina), dane właściciela (dane jego osobiste) oraz zapis o ograniczonych prawach rzeczowych, np. służebnościach ustanowionych na nieruchomości, jak droga konieczna, ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikających z umów takich jak dzierżawa czy najem.
Uwaga!
Można też przeglądać księgi wieczyste za pomocą Internetu, trzeba jednak znać numer księgi wieczystej. Przeglądarka jest dostępna na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości
.
Może być rolna
Bardzo popularne wśród inwestorów są działki rolne. Bywają bowiem na ogół tańsze od budowlanych. Najprościej jest kupić działkę z siedliskiem. Jeżeli dla danego terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to z niego wynika, czy status działki jest już budowlany czy jeszcze rolny. Nieco inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku gruntu nieobjętego planem.
Już od dłuższego czasu obowiązują proste zasady odrolniania. Wprowadziła je nowela do ustawy z 19 grudnia 2008 o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wyjęła ona spod ochrony grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarach wiejskich. Oznacza to, że właściciele gruntów rolnych w mieście nie muszą ubiegać się o zmianę ich przeznaczenia i wyłączenie z produkcji rolnej. Mogą je w dalszym ciągu wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny.
Gdy jednak podejmą decyzję, że chcą na działce budować, to procedura jest następująca. Najpierw właściciel działki powinien udać się do siedziby urzędu miasta i zorientować się, czy działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli taki plan jest, to o statusie gruntu decydują jego postanowienia. Gdy są one nie po myśli inwestora, jedyne co może zrobić, to wnioskować do rady miasta lub gminy miasta o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.
Odrolnienie gruntu to połowa sukcesu. Często budujący muszą jeszcze się postarać o wyłączenie tego terenu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Dopiero gdy się ją uzyska, grunt w ewidencji gruntów i budynków zostaje przekwalifikowany z rolnego na inwestycyjny. Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty. Płacą ją przedsiębiorcy, którzy rozpoczynają inwestycję.
Podstawa prawna:
ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r. nr 124, 1361 z późn. zm.)
ustawa z 17 maja 1989 Prawo geodezyjne i kartograficzne(DzU z 2010 r. nr 193, poz. 1287 z późn. zm)
