Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Ustanawia się ją zarówno na nieruchomości, jak również na niektórych innych prawach: na użytkowaniu wieczystym, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego, prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Pamiętaj! [b]Hipoteką można obciążać nie tylko nieruchomość dłużnika, ale także osoby trzeciej (wyłącznie za jej zgodą).[/b] I co jest niezwykle istotne, hipoteka zabezpiecza konkretną wierzytelność. Oznacza to, że gdy dług (np. kredyt) zostanie spłacony, wygasa także hipoteka – należy ją wówczas wykreślić z księgi wieczystej.

Ponadto zabezpieczenie to jest ściśle związane z nieruchomością, a nie jej właścicielem. Jeżeli więc, dajmy na to, sprzeda on obciążoną działkę, hipoteka nie wygasa, nadal istnieje. Dlatego kupując nieruchomość, zawsze trzeba sprawdzić, czy interesujący nas lokal, działka czy budynek nie ma przypadkiem ustanowionej hipoteki.

[srodtytul]Cztery rodzaje[/srodtytul]

Hipoteka zabezpiecza tylko należności pieniężne. Obecnie istnieją cztery jej rodzaje: zwykła, kaucyjna, przymusowa oraz łączna.

Hipoteka zwykła zabezpiecza stałą, określoną kwotę, np. pożyczkę, kredyt. Obejmie także wszelkiego typu koszty ponoszone z tytułu zaciągnięcia kredytu lub pożyczki. Nie można jej natomiast ustanowić dla wierzytelności bliżej nieoznaczonej, czyli np. odsetek od kredytu o zmiennej stopie oprocentowania. Dlatego w wypadku kredytu zabezpiecza ona główną sumę kredytu bez odsetek (chyba że oprocentowanie jest stałe, wtedy może być objęte hipoteką zwykłą).

Inaczej jest w wypadku hipoteki kaucyjnej. Dotyczy ona tylko wierzytelności o nieustalonej wysokości, a więc na dzień ustanowienia hipoteki nieokreślonych bądź nieistniejących np. odsetek o zmiennej stopie oprocentowania, kredytu o nieustalonej wysokości z rachunku bieżącego.

Natomiast hipoteka przymusowa stanowi oręż w walce z nieuczciwymi dłużnikami, a także niesolidnymi przedsiębiorcami. Ustanawia się ją wbrew woli dłużnika na podstawie wyroku sądowego, decyzji administracyjnej albo gdy dłużnik podpisał akt notarialny, w którym zgadza się na to, że w razie niespłacania długu podda się dobrowolnie egzekucji. Korzystają z niej także urzędy skarbowe oraz ZUS, w wypadku przedsiębiorców mających zaległości podatkowe albo w składkach na ubezpieczenie społeczne.

Oprócz tych trzech rodzajów istnieje także hipoteka łączna. Obciąża ona kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z każdej. Ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia o wartości wielokrotnie wyższej od wierzytelności.

[srodtytul]Jak ustanowić[/srodtytul]

Do powstania hipoteki niezbędne są dwie czynności. Dłużnik i wierzyciel muszą zawrzeć notarialną umowę w sprawie jej ustanowienia. Ponadto sąd rejonowy musi wpisać hipotekę do księgi wieczystej.

Samo złożenie wniosku do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego to za mało. Wpis hipoteki ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że [b]hipoteka nie powstanie, dopóki nie będzie wpisu do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości,[/b] na której zostało zabezpieczone roszczenie wierzyciela. Należy przy tym pamiętać, że wpis hipoteki na moc wsteczną, tj. odnosi skutek od chwili złożenia wniosku, a nie od chwili dokonania wpisu.

Wniosek o ustanowienie hipoteki mogą złożyć strony do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego albo też skorzystać z pośrednictwa notariusza. Gdy przedsiębiorca sam chce złożyć wniosek, warto, by wcześniej się zorientował, czy księga wieczysta dla danej nieruchomości prowadzona jest w formie informatycznej czy nie. Ma to istotne znaczenie.

W sądach, gdzie księgi wieczyste prowadzone są w systemie informatycznym, obowiązuje urzędowy formularz KW-WPIS. W sądach, które nadal prowadzą księgi w formie papierowej, nie ma obowiązku stosowania formularza. Wniosek można złożyć nawet na kartce papieru.

Na wpis hipoteki trzeba niestety czekać średnio od miesiąca do pół roku. W sprawach pilnych można wystąpić do prezesa sądu z wnioskiem o przyspieszenie wpisu w księdze wieczystej.

[srodtytul]Kiedy egzekucja[/srodtytul]

Gdy dłużnik nie spłaca kredytu lub pożyczki, musi liczyć się z tym, że grozi mu utrata nieruchomości, obciążonej hipoteką. Bardzo często przedsiębiorcy zobowiązują się, zawierając umowę o ustanowienie hipoteki, że poddadzą się dobrowolnie egzekucji w trybie art. 777 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=906021C3C4F8A71B08066CD633B6506B?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link].

Pamiętaj! Tego typu zgody zawsze wymagają banki udzielające kredytu.

Co oznacza dobrowolna egzekucja? Otóż w sytuacji, kiedy nie spłaca się długu, wierzyciel ma prawo udać się do sądu i zażądać nadania umowie klauzuli natychmiastowej wykonalności, a gdy ją uzyska, może zgłosić się do komornika, który rozpocznie postępowanie egzekucyjne. Gdyby tego typu klauzuli nie było w umowie o ustanowieniu hipoteki, wierzyciel musi przebrnąć przez długą i skomplikowaną procedurę prowadzenia egzekucji z nieruchomości. W obu wypadkach finałem jest wystawienie nieruchomości na sprzedaż i jej licytacja.

[ramka][b]Ile to kosztuje[/b]

- Sporządzenia aktu notarialnego – za sporządzenie aktu notarialnego obejmującego ustanowienie hipoteki pobiera się połowę maksymalnej stawki określonej w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=174152]rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej[/link] (np. przy wartości wierzytelności 200 tys. zł opłata wynosi ok. 1 tys. zł). Natomiast za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą, pobiera się 1/4 stawki określonej w powyższym rozporządzeniu.

- wpis hipoteki – 200 zł

- wykreślenie hipoteki – 100 zł

- ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jego stawki zależą od tego, o jaki rodzaj zobowiązania chodzi, np. od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność istniejącą należy zapłacić podatek 0,1 proc. zabezpieczanej kwoty.

Z kolei na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej (hipoteka kaucyjna) podatek wynosi 19 zł.[/ramka]

[ramka][b]Będą zmiany w przepisach

Jacek Jachowicz, radca prawny, partner kancelarii DLA Piper Wiater[/b]

Głównymi problemami związanymi z funkcjonowaniem hipoteki w obrocie gospodarczym są: czas oczekiwania na wpis, ryzyko prawne związane z wyborem niewłaściwej formy hipoteki, brak elastyczności tego zabezpieczenia z uwagi na zasadę akcesoryjności (związania z wierzytelnością) i szczegółowości (określoności) hipoteki.

Utrudnieniem jest niedopuszczalność zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności tego samego wierzyciela oraz wielu wierzytelności różnych podmiotów uczestniczących w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia. Jak widać, praktyczne zastosowanie hipoteki stwarza często wiele problemów, które jednakże powinny ulec częściowej marginalizacji wraz z wejściem w życie na początku 2011 r. nowelizacji [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link].

Projektowane zmiany mają bowiem nadać hipotece większą elastyczność, dostosowując tym samym tę formę zabezpieczenia do potrzeb uczestników obrotu gospodarczego, a przede wszystkim mają obniżyć koszty pozyskania kredytu.

[b][link=http://www.rp.pl/artykul/312089,361850_Rewolucja_w_hipotece_w_2011_r_.html] Zobacz komentarz wideo mec. Jacka Jachowicza[/link][/b] [/ramka]