Kiedy decydujemy się na wybudowanie własnej siedziby czy też magazynów, potrzebujemy nie tylko działki, na której taka budowla powstanie. Niezbędne są środki finansowe. Tu najczęściej nie obejdzie się bez pomocy banku. Na tym jednak nie koniec. Musimy bowiem poszukać jeszcze ekipy, która wybuduje wymarzoną nieruchomość. Dobrego wykonawcę czasem trudno znaleźć.

Gdy już go mamy, to sporządzamy z nim umowę, której przedmiotem będzie właśnie wybudowanie siedziby firmy czy budynku gospodarczego. Czasem tylko odnawiamy istniejące już wnętrza.

Zanim podpiszemy umowę, musimy ją dokładnie przeczytać. Z treści takiej umowy wynikać bowiem będzie, czy wykonawca sam będzie realizował wszystkie etapy budowy czy też skorzysta z pomocy podwykonawców. Jednak trzeba pamiętać, że bez naszej zgody inna ekipa zlecona przez wykonawcę nie powinna wejść na teren budowy.

[srodtytul]Jest czas na sprzeciw[/srodtytul]

Umowa o roboty budowlane uregulowana została przepisami kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 647 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D2CEFF4900DD0D020D63EE47EF6C1D83?id=70928]k.c.[/link] przez taką umowę wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w niej obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Uwaga! W umowie strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub przy pomocy podwykonawców. Tak wynika z art. 647[sup]1[/sup] k.c. Przy czym trzeba pamiętać, że generalny wykonawca, prowadzący prace na podstawie umowy o roboty budowlane, nie może samodzielnie decydować o tym, czy powierzyć część prac podwykonawcy oraz dokonać wyboru podwykonawcy bez uzyskania zgody inwestora.

Z art. 647[sup]1[/sup] § 2 k.c. wyraźnie wynika, że [b]do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora[/b]. Jeżeli inwestor w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy (lub jej projektu) z podwykonawcą wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonywania robót określonych w umowie nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, to przyjmuje się, że wyraził zgodę na zawarcie takiej umowy. Nie powinniśmy o tym zapominać.

Taka zgoda może być wyrażona w każdy sposób. Niekoniecznie na piśmie. [b]Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 20 czerwca 2007 r. (II CSK 108/07)[/b].

[b]W uchwale z 29 kwietnia 2008 r. (III CZP 6/08) uznał[/b], że zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia wolę w sposób dostateczny, w tym również przez jej ujawnienie w formie elektronicznej. W uchwale stwierdzono także, że zgodę uważa się za wyrażoną, również jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia umowy z podwykonawcą lub dalszym wykonawcą wraz z odpowiednią częścią dokumentacji technicznej inwestor nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń do projektu umowy z podwykonawcą.

A co, gdy generalny wykonawca zawarł umowę o roboty budowlane z podwykonawcą bez wiedzy i zgody inwestora? – pyta przedsiębiorca. W takiej sytuacji umowa będzie dotknięta sankcją bezwzględnej nieważności.

Może zdarzyć się i tak, że choć wyraźnie nie zgodzimy się na wykonywanie prac przez podwykonawcę, np. taki zapis zamieścimy w umowie o roboty budowlane, to i tak wykonawca powierzy prace komu innemu. Gdy samowolnie zawrze umowę z podwykonawcą, to ona również będzie nieważna.

[srodtytul]Skutki finansowe[/srodtytul]

Także podwykonawca może wykonanie prac zlecić kolejnemu podwykonawcy. Jednak – tak samo jak w przypadku wykonawcy – musi on uzyskać zgodę inwestora, ale nie tylko. Będzie mu bowiem jeszcze potrzebna zgoda wykonawcy.

Istotne jest, że zawierający umowę z podwykonawcą inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. A to oznacza, że podwykonawca po przeprowadzeniu robót objętych umową może zażądać zapłaty należnego wynagrodzenia nawet bezpośrednio od inwestora, pomijając generalnego wykonawcę, z którym zawarł umowę. Inwestor nie może się wówczas uchylić od odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia umownego i skierować podwykonawcy do firmy, z którą ten podpisał umowę. Może ewentualnie zażądać od generalnego wykonawcy zapłaty kwoty uiszczonej na rzecz podwykonawcy na zasadzie regresu między solidarnie odpowiedzialnymi dłużnikami.

Ma to praktyczne znaczenie, gdyby okazało się, że umowa wykonawcy z podwykonawcą jest nieważna z tego względu, że inwestor nie godził się na zlecanie prac innemu podmiotowi.

[srodtytul]Takie same obowiązki[/srodtytul]

Czego wolno wymagać od podwykonawcy, gdy już inwestor wyrazi zgodę na jego uczestnictwo w procesie budowlanym? Generalnie wykonawca stara się nałożyć na podwykonawcę takie samie obowiązki, jakie spoczywają na nim na podstawie umowy zawartej z inwestorem. On bowiem, a nie inwestor, odpowiada za wybór podwykonawcy, za jego działania i zaniechania. Dlatego umowa wykonawcy z podwykonawcą jest często kopią umowy wykonawcy z inwestorem.

Taka umowa powinna zawierać opis prac budowlanych, technologii ich wykonania oraz wymieniać materiały, które mają być użyte przez podwykonawcę w uzgodnionym przez strony umowy terminie w zamian za umówione wynagrodzenie.

Czas wykonania robót może być określony w umowie jako konkretne daty kalendarzowe rozpoczęcia i zakończenia prac. Czasem przelicza się go na tygodnie (lub miesiące) od chwili przekazania części placu budowy (lub podpisania umowy).

Natomiast do umowy dołącza się harmonogram, z którego dokładnie wynika, kiedy i jakie prace powinny zostać wykonane. Taka umowa może przewidywać odstępstwa od terminów, np. w razie opóźnienia w przekazaniu terenu budowy, konieczności wykonania dodatkowych robót czy siły wyższej.

W praktyce inwestor żąda od wykonawcy zabezpieczenia należytego wykonania umowy i zakończenia budowy, a także usunięcia w terminie usterek lub wad. Tego samego wykonawca żąda od podwykonawcy. Stosowana jest gwarancja bankowa, która obejmuje usunięcie usterek czy rozliczenia zaliczki. Albo gwarancja ubezpieczeniowa. Bardzo często kontrakty przewidują kary umowne, m.in. za niedotrzymanie terminów.

[ramka][b]Uwaga [/b]

Umowa o roboty budowlane powinna wskazywać, czy strony dopuszczają wykonywanie prac przez podwykonawcę oraz jakiego rodzaju roboty zostaną podwykonawcy powierzone. Na tym etapie inwestor nie wyraża zgody na wszystkich zaproponowanych podwykonawców. Nie może też zrzec się uprawnienia do wnoszenia zastrzeżeń do umowy z podwykonawcami.[/ramka]

[ramka][b]Trzeba na piśmie[/b]

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Taki wymóg stawia art. 648 § 1 k.c. Natomiast wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy. W razie wątpliwości uznaje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. [/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki [link=mailto:s.gortynska@rp.pl]s.gortynska@rp.pl[/link][/i]