Przymusowa sprzedaż działki, budynków lub innej nieruchomości to ostateczność. Wierzyciel, który chce odzyskać pieniądze w drodze egzekucji, najpierw musi wystąpić do sądu o wydanie wyroku zezwalającego na to. Następnie musi poczekać do uprawomocnienia się tego orzeczenia (14 dni od daty jego wydana przez sąd, a jeżeli dłużnik się odwoła, to od wydania wyroku przez sąd wyższej instancji). Prawomocny wyrok ma rangę tytułu wykonawczego.

Uwaga! Takim tytułem może być nie tylko wyrok, ale także np. akt notarialny, w którym dłużnik zobowiązuje się poddać egzekucji.

[srodtytul]Z tytułem do komornika[/srodtytul]

Następnie trzeba udać się do sądu, by nadał wyrokowi klauzulę wykonalności. Z takim orzeczeniem można już iść do komornika. To on prowadzi egzekucję, a jego pracę nadzoruje sąd rejonowy. Samo orzeczenie jednak to za mało, trzeba złożyć komornikowi wniosek o jej wszczęcie, w którym znajdzie się opis nieruchomości.

[b]Niezbędne jest także: złożenie odpisu księgi wieczystej tej nieruchomości lub innych dokumentów, z których wynika, kto jest właścicielem nieruchomości [/b](np. w wypadku własnościowego prawa do lokalu będzie to zaświadczenie ze spółdzielni), wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz podanie dokładnych danych uczestników postępowania. Te ostatnie informacje są niezbędne do tego, by ustalić m.in., kto jest faktycznie właścicielem nieruchomości.

Większość czynności wykonuje komornik pod nadzorem sądu, tylko te końcowe należą już do właściwości sądu (przybicie, przysądzenie, podział pieniędzy).

[srodtytul]Czas na zajęcie[/srodtytul]

Następnie komornik przystępuje do działania. Najpierw daje szansę dłużnikowi i wzywa do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni od jego otrzymania. Informuje go, że jeżeli tego nie zrobi, to następnym krokiem będzie sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości oraz przesłanie do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego wniosku o wpisanie do księgi wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji. Kolejny krok to zajęcie nieruchomości. Wówczas wierzyciel traci prawo do jej rozporządzania. Nie może więc jej zbyć (w drodze sprzedaży, darowizny) oraz obciążyć (np. hipoteką).

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Kowalski, żeby uniknąć zlicytowania budynku, w którym prowadzi warsztat, szybko go sprzedał. Nic to jednak nie dało. I tak postępowanie egzekucyjne będzie prowadzone z tej nieruchomości, a więc trafi ona na licytację.[/ramka]

Uwaga! Zasadą jest, że zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnikowi. Jeżeli jednak robi to nieprawidłowo (np. nie interesuje się nieruchomością), zarząd może być powierzony innej osobie.

[srodtytul]Opis i oszacowanie[/srodtytul]

Kolejny etap egzekucji z nieruchomości to opis i oszacowanie. Następuje on nie wcześniej niż miesiąc od chwili zajęcia. Składa się z dwóch elementów: oszacowania (określenia wartości) nieruchomości i jej opisu. Oszacowania nieruchomości dokonuje tylko biegły (nie musi to być koniecznie biegły sądowy).

Wynagrodzenie dla biegłego opłacane jest zaliczkowo przez wierzyciela, w przypadku skutecznej egzekucji pokrywane jest z sumy uzyskanej ze sprzedaży. Komornika nie wiąże więc wycena biegłego, ale nie może też jej dowolnie interpretować.

Zakończeniem opisu i oszacowania jest sporządzenie oraz podpisanie przez komornika protokołu opisu i oszacowania. Kolejny etap to licytacja.

[srodtytul]Przymusowa sprzedaż[/srodtytul]

Licytacja ma charakter publiczny, co oznacza, że może wziąć w niej udział prawie każda osoba, nie wyłączając wierzyciela. Od tej zasady są wyjątki. Dotyczą one m.in.:

- dłużnika, jego rodziców, rodzeństwa, dzieci i małżonków;

- komornika, jego rodziców, rodzeństwa, dzieci i małżonka;

- osób uczestniczących służbowo w licytacji (np. protokolanta).

[b]Termin licytacji wyznacza komornik (wcześniej kontaktuje się w tej sprawie z sądem)[/b]. Licytacja nie może być wyznaczona wcześniej niż po miesiącu od uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Komornik informuje o licytacji w różny sposób, wywiesza obwieszczenia w sądzie, w urzędzie gminy (miasta). Publikuje w prasie, w Internecie.

Licytacje mogą być góra dwie. Cena wywołania (suma, od jakiej komornik rozpoczyna) na pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania, na drugiej 2/3 sumy oszacowania.

Z reguły osoby przystępujące do przetargu obowiązane są złożyć komornikowi rękojmię w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Rękojmię złożoną przez licytanta, który wygrał przetarg (uzyskał przybicie), zalicza się na poczet wylicytowanej przez niego sumy, pozostałym osobom zwraca się pieniądze.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Do odbycia się licytacji wystarcza obecność jednego licytanta.

Jeżeli nie kupił nieruchomości, wówczas postępowanie egzekucyjne się umarza. Po bezskutecznej egzekucji istnieje możliwość dla określonej kategorii wierzycieli (m.in. wierzycieli hipotecznych) przejęcia danej nieruchomości na własność po uiszczeniu ceny wywołania. Następna egzekucja może zostać przeprowadzona dopiero po upływie roku.

[srodtytul]Kto da więcej[/srodtytul]

Po zamknięciu przetargu sąd (w osobie sędziego) udziela przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Osoba, która je uzyskała, po uiszczeniu całej ceny uzyskuje prawo przysądzenia jej nieruchomości na własność. Licytant, który uzyskał przybicie, obowiązany jest w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania z sądu uiścić całą wylicytowaną kwotę (pomniejszoną o rękojmię) na rachunek depozytowy sądu.

Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu przenosi własność na nabywcę oraz stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej nowego właściciela. Jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

[b]Ostatnim etapem egzekucji z nieruchomości jest podział sumy uzyskanej z egzekucji.[/b] Projekt planu podziału sporządza komornik, a potem przesyła go do sądu, a ten akceptuje go lub wprowadza poprawki, po czym go wykonuje, tj. po jego uprawomocnieniu się przekazuje pieniądze wierzycielom.

Istnieje możliwość przeprowadzenia uproszczonej egzekucji z nieruchomości, ale tylko w wypadku niezabudowanej nieruchomości lub takiej na której wprawdzie stoi budynek mieszkalny (lub użytkowy), ale nie został formalnie oddany do użytku.

[ramka][b]Reguły postępowania[/b]

Etapy egzekucji z nieruchomości to:

- zajęcie nieruchomości;

- opis i oszacowanie nieruchomości;

- licytacja nieruchomości;

- udzielenie przybicia;

- przysądzenie własności nieruchomości;

- podział sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości [/ramka]

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki [mail=r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/mail]