Kłopotliwe słupy i rury na firmowej działce

Chodzi o instalację np. wodociągu, kanalizacji, kabla energetycznego, rury gazowej, linii telekomunikacyjnej, a także infrastruktury związanej z tymi urządzeniami. Zanim jednak energetycy, firmy komunalne czy branża telekomunikacyjna wykopią pierwszą łopatę na naszej działce muszą wskazać podstawę prawną do instalacji swych urządzeń.

[srodtytul]Najpierw negocjacje[/srodtytul]

Zasadą jest, że to zainteresowani powinni się pomiędzy sobą dogadać w sprawie przeciągnięcia rur czy kabli przez nieruchomość. Odbywają się więc rokowania. Ich zbojkotowanie przez naszą firmę nie wstrzyma jednak postępowania. Sądy bowiem uznają, że nie ma ściśle określonych wymogów dotyczących formy rokowań. Spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia oznacza nawet taką sytuację, gdy inwestor określił i zaproponował właścicielowi określone warunki uzyskania zgody na wykonanie prac. Brak zgody właściciela terenu oznacza zaś stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (por. [b]wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 31 grudnia 2007 r., II SA/Go 579/07)[/b].

Dlatego też w interesie samego przedsiębiorcy leży wzięcie udziału w negocjacjach, w myśl zasady: nieobecni nie mają racji.

[srodtytul]Gdy się nie dogadamy[/srodtytul]

Możemy oczywiście nie zgadzać się na przeprowadzenie urządzeń przesyłowych. Nie oznacza to jednak, że do takiej inwestycji nie dojdzie. Firmy energetyczne, wodociągowe i telekomunikacyjne mogą bowiem skorzystać z art. 124[link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872] ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link]. Pozwala on – na wniosek np. zakładu energetycznego – by starosta wydał decyzję administracyjną, w której ograniczy sposób korzystania z nieruchomości naszej firmy. Dzięki temu możliwe jest założenie lub przeprowadzenie na nieruchomości rur, kabli, urządzeń łączności, a także innych podziemnych i naziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z urządzeń przesyłowych. Decyzja taka nie może być jednak dowolna – musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo – jeśli takiego planu nie ma – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Do wniosku składanego staroście należy też dołączyć dokumenty z wcześniejszych rokowań pomiędzy stronami, które ostatecznie nie zakończyły się sukcesem.

Warto przy tym pamiętać, że nie każde przeciągnięcie np. przyłącza wodociągowego może być traktowane jako tzw. inwestycja celu publicznego, czyli korzystająca z ułatwień przy budowie.

[ramka][b]Przykład[/b]

Za inwestycję celu publicznego nie będzie uznane przeciągnięcie przyłącza wodociągowo-kanalizacyjnego wyłącznie do jednego budynku, i to stawianego na wynajem. W takiej sytuacji inwestor musi się dogadać z naszą firmą, bo nie ma szans uzyskać zezwolenia starosty.[/ramka]

[srodtytul]Przedłużanie postępowania[/srodtytul]

Od decyzji starosty służy odwołanie do wojewody, a później odwołanie do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Potem istnieje jeszcze możliwość wniesienia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Oznacza to, że gdy jesteśmy niezadowoleni z decyzji starosty, możemy przeciągnąć sprawę budowy urządzeń przesyłowych nawet o kilkanaście miesięcy czy kilka lat.

[ramka][b]Przykład[/b]

Urzędnicy nie dokonali – mimo istniejącego obowiązku – analizy, której celem jest zminimalizowanie uciążliwości inwestycji (powinna ona się znaleźć w uzasadnieniu decyzji). Jest to podstawa do wniesienia odwołania.[/ramka]

Po ostatecznej decyzji starosty dokonywany jest odpowiedni wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Może o niego wystąpić tylko starosta albo np. urzędnicy gminy, na rzecz której udzielono zezwolenia na przeciągnięcie urządzeń przesyłowych.

[srodtytul]Inwestor musi posprzątać[/srodtytul]

Zakład energetyczny czy wodociągowy musi po budowie posprzątać (z reguły chodzi o zniwelowanie terenu, usunięcie odpadów, naprawę ogrodzenia). Jeśli nie jest tego w stanie zrobić, to powinien naszej firmie wypłacić stosowne odszkodowanie.

To samo dotyczy sytuacji, gdy energetycy np. rozkopali teren, aby dokonać konserwacji albo usunąć awarię urządzeń przesyłowych. Powinni oni – po zakończeniu swojej pracy – przywrócić porządek na działce naszej firmy, a gdyby to było niemożliwe – wypłacić odpowiednie odszkodowanie.

[srodtytul]Żądanie wykupu[/srodtytul]

Rurociąg, kabel lub towarzysząca im infrastruktura mogą poważnie utrudnić korzystanie z działki zgodnie z jej przeznaczeniem albo uniemożliwić powstawanie nowych inwestycji. Dlatego właściciel terenu ma prawo zażądać, aby starosta czy przedsiębiorstwo występujące z wnioskiem o zezwolenie na przeciągnięcie urządzeń przesyłowych wykupiły od niego tę nieruchomość. Żądanie takie można zgłosić, gdy nie jest już możliwe korzystanie z nieruchomości w taki sposób jak dotąd, albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

Nabycie takie odbywa się w formie umowy, a spory z tym związane rozpatrują sądy cywilne – nasza firma, gdy spotka się z odmową wykupu, może więc wystąpić do sądu, aby zobowiązał drugą stronę do nabycia działki. Zgodnie z art. 64 kodeksu cywilnego prawomocne orzeczenie w tej sprawie zastępuje oświadczenie woli drugiej strony (por. [b]wyrok NSA z 20 października 2000 r., sygn. IV SA 1654/98)[/b].

[srodtytul]Można zarobić na służebności[/srodtytul]

Obowiązujący od 3 sierpnia 2008 r. art. 305[sup]1[/sup] kodeksu cywilnego przewiduje, że firma może zarobić na tzw. służebności przesyłu. Gdy zakładowi energetycznemu bardzo zależy na udostępnieniu naszego terenu pod inwestycję albo dostęp do naszej działki jest mu niezbędny do obsługi zainstalowanych tam urządzeń, może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu. Ustanowienie takiej służebności odbywa się wtedy za odpowiednim wynagrodzeniem, a więc może być ona źródłem dodatkowych dochodów dla naszej firmy.