Tomasz Ośko, kancelaria Connexus Tomasz Ośko i Wspólnicy
– Umowa o roboty budowlane jest regulowana przez przepisy art. 647 – 658 kodeksu cywilnego. Jej istota polega na zobowiązaniu wykonawcy do oddania umówionego obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zobowiązuje się do przygotowania robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Wykonanie remontu budynku lub budowli podlega tym samym przepisom.
Możliwość odstąpienia od umowy w ustalonych przypadkach może zostać zastrzeżona w umowie z wykonawcą. Warto jednak pamiętać, że również przepisy kodeksu cywilnego odnoszą się do prawa odstąpienia. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. można zastosować odpowiednie przepisy o umowie o dzieło.
Jeżeli zatem wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu tak dalece, iż prawdopodobnie nie zdoła ich ukończyć w umówionym czasie, inwestor może od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminów przewidzianych w kontrakcie. Co więcej, jeżeli wykonawca realizuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może go wezwać do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót budowlanych innej osobie na koszt i ryzyko wykonawcy.
Ponadto, jeżeli prace wykonawcy dotknięte są wadami, inwestor może żądać ich usunięcia w odpowiednim terminie z zagrożeniem, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmie naprawy. Wykonawca może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Jeżeli jednak istotne wady usunąć się nie dadzą albo się okaże, że wykonawca nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, inwestor może odstąpić od umowy. Jeżeli wady nie są istotne, może żądać obniżenia wynagrodzenia w stosunku odpowiednim do rodzaju wad. To samo dotyczy sytuacji, gdy wykonawca nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez inwestora.
Trzeba również pamiętać, że jeżeli do wykonania robót przez wykonawcę potrzebne jest współdziałanie inwestora, a tego współdziałania brak, wykonawca może wyznaczyć inwestorowi odpowiedni termin, a po jego bezskutecznym upływie – odstąpić od umowy. Dopóki umówione prace nie zostały ukończone, inwestor może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc wykonawcy umówione wynagrodzenie. Może wówczas odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu zmniejszenia zakresu robót.
