Zabudowa zagrodowa uniemożliwia wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.
Sławomir B. zabiegał o wybudowanie we wsi Rzakta w podwarszawskiej gminie Wiązowna siedmiu wolno stojących domów jednorodzinnych. Wójt odmówił jednak ustalenia warunków zabudowy, jako że w tym obszarze nie było zabudowy jednorodzinnej. Zgodnie z art. 61 ?ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określającym warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, nowa zabudowa na terenach, dla których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy można ją pogodzić z już istniejącym sposobem zagospodarowania terenu. A więc gdy co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na kontynuację istniejącej funkcji. Taką funkcją jest tu zabudowa siedliskowo-zagrodowa. Uniemożliwia to lokalizację zabudowy jednorodzinnej – ustalił wójt.
Decyzję wójta, zaakceptowaną przez samorządowe kolegium odwoławcze, Sławomir B. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. WSA potwierdził jednak, że w razie sprzeczności pomiędzy zabudową już istniejącą a planowaną niedopuszczalne byłoby wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zabudowa zagrodowa służy prowadzeniu działalności rolniczej i nie można przyjąć, że domy jednorodzinne są kontynuacją takiej funkcji – stwierdził WSA.
W skardze kasacyjnej inwestor powtórnie przekonywał, że oba rodzaje zabudowy są podobne, wobec czego nie zostanie naruszona zasada dobrego sąsiedztwa.
– Nie wyjaśniono dokładnie charakteru zabudowy w tej okolicy. Nie spełnia ona obecnie funkcji zabudowy rolniczej. Jest to typowa miejscowość podmiejska, mieszkalna sypialnia Warszawy – dowodził pełnomocnik inwestora adw. Andrzej Chmura podczas rozprawy w NSA.
Zakończył ją wyrok oddalający skargę kasacyjną.
– Organy administracji i WSA prawidłowo zanalizowały zasady dobrego sąsiedztwa, których celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego – powiedziała sędzia Małgorzata Masternak-Kubiak.
Powstająca w sąsiedztwie zabudowa powinna być kontynuacją funkcji, cech i wskaźników istniejącej. Ponieważ inwestor chciał postawić domy jednorodzinne na terenie, na którym dominuje zabudowa zagrodowa, czyli szczególny rodzaj zabudowy odróżniający się od jednorodzinnej, słusznie odmówiono wydania decyzji o warunkach zabudowy.
NSA ocenił również, że prawidłowo i zgodnie z przepisami wyznaczono granice analizowanego obszaru.
Wyrok NSA wpisuje się w dyskusję o sposobach zabudowy miejscowości dotychczas rolniczych, a z racji sąsiedztwa z wielkimi aglomeracjami – przekształcających się w podmiejskie. W ślad za tym pojawia się pytanie, czy regulacje prawne powinny sprzyjać takim nieuchronnym procesom, chroniąc jednocześnie przed ich niekontrolowanym przebiegiem, czy też je ograniczać i hamować w celu utrzymania dotychczasowego sposobu zagospodarowania, ładu przestrzennego.
sygnatura akt: II OSK 316/13
