Kiedy należy się odszkodowanie za grunt

Poszerzenie drogi, budowa szkoły czy szpitala – realizacja takich inwestycji wymaga zwykle pozyskania gruntów, czyli wywłaszczenia. Może się ono odbyć tylko z poszanowaniem ustalonych procedur.

Kto ma prawo

Nie każdy podmiot może zabrać nieruchomość. Wywłaszczenia z niej może dokonać tylko samorząd terytorialny lub Skarb Państwa, i to wyłącznie na cele publiczne. Nie każda też inwestycja ma charakter publiczny. Zalicza się do nich te, o których mówi art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoścami (dalej: ustawa) >patrz ramka. Ponadto wywłaszczony musi otrzymać odszkodowanie (art. 21 konstytucji).

Przepisy przewidują dwie ścieżki wywłaszczania: zwykłe i uproszczone. Ten pierwszy tryb reguluje ustawa ?o gospodarce nieruchomościami, ?a drugi różne specustawy. Ta najczęściej stosowana to tzw. specustawa drogowa, która dotyczy budowy autostrad, dróg krajowych i lokalnych.  Jej pełna nazwa to: o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg krajowych.

Można z niej także korzystać przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obowiązkowe. Wywłaszczenia w ich wypadku mogą odbywać się na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rolą tych ustaw jest przyśpieszenie budowy inwestycji ważnych z punktu widzenia państwa i społeczeństwa.

Zwykłym trybem, ?czyli nie na skróty

Sprawami wywłaszczeniowymi na podstawie ustawy o  gospodarce nieruchomościami zajmuje się starosta, gdy jednak chodzi o wywłaszczenie z nieruchomości na rzecz samorządu, to: wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.  Przed rozpoczęciem właściwego postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się rokowania. Prowadzi się je z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) nieruchomości. W ich trakcie urzędnicy proponują określoną cenę za działkę, budynek lub też ewentualnie nieruchomość zamienną.

Jeżeli sporu  między stronami nie ma  i właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) podoba się oferta, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak porozumienia nie ma, rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.

Postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa). Datą jego rozpoczęcia jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, które upubliczniono w starostwie.

Po rozpoczęciu tej procedury jest jeszcze szansa na zawarcie umowy cywilnoprawnej. Są na to dwa miesiące. Dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy rozpoczyna się postępowanie wywłaszczeniowe.

Termin ten liczy się od daty zakończenia rokowań, a wyznacza go starosta ?(art. 115 ustawy).

Podczas rozprawy

W toku postępowania wywłaszczeniowego odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu dochodzi do wydania decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, kiedy decyzja stanie się ostateczna. Stanowi ona wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dokonuje się go na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczoną nieruchomość można jednak użytkować do czasu, aż rozpoczną się roboty budowlane.

Starosta może wydać zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, a to oznacza, że budowa może się rozpocząć i sprzęt budowany może wjechać (art. 122 ustawy).

Wywłaszczyć można ponadto z nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wobec których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, czyli jeżeli okaże się, że nasza działka jest przeznaczona w planie pod budownictwo jednorodzinne, to gmina nie może wywłaszczyć, chyba że zmieni plan.

W jakiej wysokości

Odszkodowanie wynika z decyzji ?o wywłaszczeniu. Jego wysokość jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu ?(z pewnymi wyjątkami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, szacuje ją rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ta ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania.

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (art. 132 ustawy).

Od decyzji wywłaszczeniowej służy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.

Budowa dróg, ?czyli szybka ścieżka

Wywłaszczanie na podstawie specprzepisów bardzo różni się od tego ?z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na ogół przewidują one podobne zasady do tych ze specustawy drogowej. Przewiduje ona, że wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, ?w której pozbawia prawa własności lub użytkowania wieczystego.

Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość. Na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania. Brak odszkodowania nie przeszkadza jednak w prowadzeniu na działce robót budowlanych.

Każdy właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się wyprowadzić wcześniej, niż przewidują przepisy, otrzymuje odszkodowanie wyższe o 5 proc. od wartości nieruchomości (lub wartości prawa użytkowania wieczystego). Wszyscy właściciele (niezależnie od tego, czy się zdecydują wcześniej wyprowadzić) otrzymują ?10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków, np. związanych z poszukiwaniem nowej nieruchomości, podatkami i opłatami notarialnymi.

Od niedawna można też liczyć na zaliczkową wypłatę odszkodowania. Zaliczkę wypłaca wojewoda na wniosek wywłaszczonego. Może ona wynieść maksymalnie 70 proc. wartości nieruchomości.

Ponadto decyzja ustalająca wysokość odszkodowania musi być wydana ?w terminie nie dłuższym niż 60 dni, licząc od dnia doręczenia stronom postanowienia o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności zezwoleniu o realizacji inwestycji drogowej.

Od tej decyzji można się odwołać. Jeśli wydał ją wojewoda – do ministra infrastruktury, a jeśli starosta – do wojewody. Jeżeli decyzja zostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu. Można wprawdzie skarżyć ją do sądu administracyjnego, ale nieruchomość nie należy już do skarżącego. Taki sam tryb odwołania obowiązuje przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Wywłaszczenie

Pięć kroków

Na cele publiczne

Można wywłaszczyć na: