Kiedy i w jaki sposób wynajmujący może podnieść czynsz

Kwestię możliwości podwyższania czynszu najmu reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: ustawa).

Zgodnie z treścią ustawy właściciel lokalu może podwyższyć czynsz (albo inne opłaty uiszczane za używania lokalu) w drodze wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości. Wypowiedzenie takie powinno być dokonane najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu (chyba że strony w umowie najmu ustalą dłuższy jego okres). Oznacza to, że wypowiedzenie stanie się skuteczne z upływem ostatniego dnia miesiąca następującego po upływie trzech miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia.

Przykład

Pan Kowalski jako właściciel lokalu postanowił zmienić stawki czynszowe jego najmu. Umowa najmu przewidywała trzymiesięczny okres wypowiedzenia. W tym celu ?15 maja 2013 r. wręczył swojemu najemcy, w formie pisemnej, wypowiedzenie zmieniające dotychczasowe stawki czynszu najmu. Najemca będzie zobowiązany do płacenia nowych stawek dopiero od 1 września 2013 r.

W formie pisemnej

Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki opłaty czynszowej spoczywa na właścicielu lokalu

Zgodnie z przykładem wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Nie wymaga się jednak, aby właściciel podawał w treści wypowiedzenia przyczyny podniesienia stawek za czynsz czy innych opłat. Kwestia braku uzasadnienia podwyżki nie ma jednak charakteru absolutnego. W przypadku, gdy podwyżka czynszu przekroczy bądź następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, najemca może żądać od właściciela lokalu uzasadnienia podjęcia takiej decyzji, a także przedstawienia właściwej kalkulacji, na podstawie której określono wysokość podwyżki. Takich wyjaśnień właściciel powinien udzielić najemcy w terminie 14 dni od otrzymania zapytania. Jeśli w terminie tym nie udzieli wyjaśnień, podwyżka stawki czynszu będzie nieważna.

Warto jednak zaznaczyć, że w uzasadnionych przypadkach właściciel ma prawo  podnieść stawkę czynszu o wartość większą niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Przypadki takie – oraz wysokości stawek, reguluje art. 8a ustawy.

Można pójść do sądu

Pomimo  tego uprawnienia właściciela lokator ma oczywiście możliwość kwestionowania na drodze sądowej zasadności i wysokości stawki czynszowej, wtedy gdy przekroczy ona 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Z uprawnienia tego najemca może skorzystać w okresie dwóch miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia. Gdyby doszło do postępowania sądowego, należy pamiętać, że ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu lokalu.

Warto wiedzieć, że po wytoczeniu powództwa o ustalenie mniejszej  wysokości podwyżki stawki czynszu najmu, do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, czy też rozwiązania umowy, ustawodawca nakazuje płacić najemcy dotychczasową stawkę czynszową (a więc bez podwyżki).

Gdyby sąd uznał podwyżkę wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora będzie zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

W ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia lokator może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu (lub innych opłat). W takiej sytuacji niezadowolony najemca powinien odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, co ex lege wiąże się ze skutkiem w postaci rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia.

Przykład

Pan Nowak jest najemcą lokalu położonego przy ul. Brackiej. Umowa najmu przewiduje trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Właściciel lokalu 15 stycznia 2014 r. postanowił wypowiedzieć mu dotychczasową stawkę czynszu najmu, podwyższając ją o 500 zł. Pan Nowak 26 stycznia 2014 r. odmówił na piśmie przyjęcia zaproponowanej podwyżki czynszu najmu. W związku z tym, wraz z pisemnym sprzeciwem wobec podwyżki czynszu nastąpiło z mocy prawa wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Okres wypowiedzenia, trwający trzy miesiące, upłynie 30 kwietnia 2014 r.

Dwa razy w roku

Podwyższania czynszu lub innych opłat za używanie lokalu – poza opłatami niezależnymi od właściciela – nie można dokonywać częściej niż raz na sześć miesięcy. Termin ten liczony jest od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać. W przypadku złożenia przez lokatora pisemnej odmowy przyjęcia podwyżki termin sześciomiesięczny rozpoczyna swój bieg z upływem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia (albo dłuższego – jeżeli taki dłuższy termin strony przewidziały w umowie). Natomiast w przypadku, gdy lokator zakwestionował podwyżkę przez wniesienie do sądu pozwu o ustalenie zasadności bądź niezasadności podwyżki, sześciomiesięczny termin rozpoczyna swój bieg z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu w sprawie zasadności podwyżki.

Jeśli chodzi o opłaty niezależne, warto podkreślić, że ?w przypadku ich podwyższania właściciel jest zobowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest uiszczać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów ?i nieczystości ciekłych.