W obrocie gospodarczym zdarza się, że potencjalni kontrahenci są wstępnie zainteresowani zawarciem umowy, ale zwlekają z podjęciem ostatecznej decyzji. Chcą bowiem jeszcze się upewnić, czy będą mogli ją wykonać. Dotyczy to zarówno spraw finansowych, jak i innych, ważnych dla przedsiębiorcy. Jeżeli jednak strony zechcą wyrazić zainteresowanie konkretną umową, to mogą zapewnić sobie możliwość jej zawarcia. Wystarczy podpisać umowę przedwstępną.
Jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia innej umowy (przyrzeczonej). Określają przy tym jej najważniejsze postanowienia. Umowa przedwstępna może dotyczyć zarówno umów nazwanych, takich jak sprzedaż, najem, zlecenie, umowa o dzieło, umowa o roboty budowlane, jak i umów nienazwanych.
Jeżeli umową przyrzeczoną jest sprzedaż, to trzeba określić przedmiot sprzedaży oraz co najmniej podstawy określenia ceny. Jeżeli w grę wchodzi umowa o dzieło, to określić trzeba podstawy wynagrodzenia oraz zakres realizacji dzieła. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie przedwstępnej zawarte były też inne, bardziej szczegółowe postanowienia umowy przyrzeczonej.
Zobowiązanie zawarcia umowy przyrzeczonej może być obwarowane terminem lub warunkiem. Można wskazać, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta np. pięć miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej albo gdy strona uzyska kredyt. Warunki w umowie przedwstępnej muszą być precyzyjnie sformułowane.
Może to być ważne na późniejszym etapie, gdy jedna ze stron będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo że np. określony warunek został spełniony. W takiej sytuacji druga strona może oczekiwać odszkodowania.
Aby nie pojawiały się problemy na etapie określania wysokości takiego odszkodowania, już ?w samej umowie przedwstępnej przewidzieć można karę umowną za niezawarcie umowy przyrzeczonej.
Jeżeli dla umowy przyrzeczonej przepisy przewidują zachowanie formy szczególnej (np. formę aktu notarialnego), to zawarcie umowy przedwstępnej w tej formie (czyli w formie aktu notarialnego) sprawia, że w przypadku niezawarcia przez jedną ze stron umowy przyrzeczonej druga strona może przed sądem dochodzić jej zawarcia.
Warto zwrócić uwagę na przypadek, gdy umowa przedwstępna, na podstawie której została zawarta umowa przyrzeczona, jest z jakichś względów nieważna. Jej nieważność nie wpływa w takiej sytuacji na umowę przyrzeczoną. Czyli jeżeli np. w umowie przedwstępnej nie określono istotnych elementów umowy przyrzeczonej, a potem ją zawarto, to będzie ona ważna.
Strona, która nie jest zadowolona w świetle nowych okoliczności z umowy przyrzeczonej, może jedynie spróbować ją kwestionować, powołując się na błąd przy jej zawieraniu (nie zawsze będzie to skuteczne). Oczywiście, jeżeli obie strony po zawarciu umowy przedwstępnej będą chciały zmienić treść zawieranej umowy przyrzeczonej (wobec tego, co przewidziano w umowie przedwstępnej), mogą to zrobić.
Maciej J. Nowak?, radca prawny w Szczecinie
