Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, w pierwszej kolejności warto się zorientować, jakie elementy bezwzględnie powinna ona zawierać. Mówi o tym art. 22. tzw. ustawy deweloperskiej (tj. ustawy z 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (DzU nr 232, poz. 1377) >> patrz ramka.

Jakie raty

Warto wiedzieć, że umowa powinna określać też wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera. W praktyce strony wyznaczają wysokość i daty zapłaty poszczególnych rat. Pierwszą z nich uiszcza się zazwyczaj w terminie około 1–3 miesięcy od momentu podpisania umowy. Ostatnią ratę najlepiej zapłacić dopiero po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym strony określają, czy dany lokal/dom jednorodzinny nie zawiera żadnych wad fizycznych. Jest to stan korzystny dla nabywcy.

Uwaga! Nie należy podpisywać umowy deweloperskiej ani też wpłacać jakichkolwiek pieniędzy na rzecz dewelopera przed wybudowaniem danego obiektu. Nie ma bowiem pewności, że deweloper wywiąże się ze swego zobowiązania. Nabywca powinien być przekonany, że zanim podpisze umowę oraz uiści choćby pierwszą ratę – etap robót budowlanych jest zaawansowany (a więc pozwala przypuszczać, że zostaną one zakończone).

Przed podpisaniem umowy nabywca powinien zorientować się też, czy deweloper dysponuje własnymi środkami pieniężnymi na budowę danego obiektu, czy też zaciągnął w tym celu kredyt. Dla kupującego bezpieczniej jest, gdy deweloper posiada zobowiązanie w banku. Nie ma wtedy obaw, że nagle się okaże, iż inwestor jest niewypłacalny, a co za tym idzie – nie dokończy budowy. W przypadku gdy deweloper wziął kredyt, nabywca nie ponosi ryzyka, że prace budowlane nie zostaną dokończone. Dla bezpieczeństwa klientów ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przepisie art. 21 wprowadza nową instytucję – na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej inwestor zapewnia możliwość zapoznania się z jego sprawozdaniem finansowym za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej.

Kary umowne

Umowa deweloperska winna jasno określać również termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia, a także odsetki i kary umowne, które deweloper zobowiązany jest uiścić w przypadku opóźnienia w wykonaniu prac. Zastrzeżenie kary umownej może jednak dotyczyć tylko i wyłącznie naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (zastrzeżenie kary umownej w praktyce dotyczy najczęściej właśnie opóźnienia czy zwłoki w wykonaniu robót budowlanych). Nie można natomiast zastrzec kary umownej (tj. świadczenia pieniężnego) jako naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego.

Nie ma potrzeby, by umowa zawierała kwestie dotyczące materiałów, z których ma być wykonany lokal/dom jednorodzinny, gdyż wszelkie sprawy techniczne (zarówno dotyczące wykonania danego lokalu, jak i części wspólnych, w tym materiałów, z jakich ma być wszystko wykonane) powinny być określone w załączniku stanowiącym integralną część umowy.

Istotne elementy kontraktu

Przepis art. 22 ustawy deweloperskiej określa tzw. zakres przedmiotowy umowy deweloperskiej. Jej najważniejsze elementy to:

1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2. cena nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;

3. informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmująca informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

5. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

6. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

7. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

8. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

9. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

10. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.