Stan faktyczny

Spółka postanowiła wybudować kompleks biurowy o wysokości 10 kondygnacji nadziemnych i 2 podziemnych. Prezydent miasta ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji, ale decyzja włodarza miasta nie była po myśli inwestora.

Spółka zakwestionowała ustalenia prezydenta dotyczące wysokości budynku. Prezydent ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej inwestycji w odniesieniu do budynków położonych wzdłuż jednej z ulic, podczas gdy decydującym dla określenia tego parametru powinien być średni poziom terenu przed głównym wejściem do budynku, czyli w przypadku planowanej inwestycji od strony innej ulicy. Tam stoją 12-kondygnacyjne budynki.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję prezydenta. Następnie stwierdziło, że w obszarze analizowanym (20 obiektów poddanych analizie) występuje zabudowa o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od 4 m do 35 m (średnio 16,5 m). Obiekty wyższe niż wnioskowany znajdują się w znacznym oddaleniu.

Zabudowa położona w tym obszarze oceniana jest innymi cechami: maksymalna wysokość tej zabudowy wynosi 5–6 kondygnacji nadziemnych. Nie ma wśród niej budynków tak wysokich jak wnioskowany. Lokalizacja planowanego obiektu – zdaniem Kolegium – w określony sposób determinuje parametry wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, która winna nawiązywać do zabudowy niższych domów. Zapobiegnie to wrażeniu dominacji projektowanego obiektu nad sąsiadującymi budynkami i pozwoli na stworzenie spójnej i harmonijnej zabudowy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi spółka stwierdziła, że prezydent winien określić parametry dla inwestycji z uwzględnieniem średniej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich.

Wyrok, konkluzja

Zdaniem WSA, skoro w dokonanej analizie stwierdzono, że na działce, od której będzie się mieściło główne wejście do planowanej zabudowy, posadowiony jest budynek 12-  kondygnacyjny, to organ winien określić dla planowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowo projektowanego budynku z uwzględnieniem wysokości tych właśnie budynków (sygnatura akt II SA/Łd 854/13).

Sąd zauważył także, że została opracowana analiza urbanistyczna, której wyniki co do zasady powinny stanowić punkt wyjścia do ustalenia parametrów nowej zabudowy przy sporządzeniu decyzji o warunkach zabudowy.

W przekonaniu sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydając swoją decyzję, nie dostrzegło błędów, jakimi dotknięta była analiza urbanistyczna i podjęta na jej podstawie decyzja o warunkach zabudowy ustalająca w sposób niejednoznaczny, bo w postaci wartości maksymalnych, parametry nowej zabudowy w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

Tymczasem co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jest dopuszczalne w formie widełek, czyli w określonych przedziałach wielkości.

A zatem określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy może przybrać postać wskazania wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych) widełek (od – do), których inwestorowi nie wolno przekroczyć i w każdym przypadku takie ustalenie owych wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej.

Niedopuszczalne jest natomiast określenie parametrów nowej zabudowy wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego (minimalnego) albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych (np. istniejąca wysokość, obecna szerokość itd.). W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne (zarówno co do rodzaju inwestycji, jak i parametrów) dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę „dobrego sąsiedztwa".

Taka zaś sytuacja miała miejsce właśnie w rozpoznawanej sprawie.