Uprawnienia sąsiedzkie a prawo własności

Przepis art. 140 kodeksu cywilnego określa prawo własności, stanowiąc, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może – z wyłączeniem innych osób – korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz uprawniony jest do rozporządzania rzeczą. Prawo własności nie jest nieograniczone. Zgodnie z przepisem jego granice wyznaczają zasady współżycia społecznego, społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności oraz ustawa.

Wśród ograniczeń odnoszących się do prawa własności są przede wszystkim przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego, które zawarto w art. 144–155 k.c.

Przez prawo sąsiedzkie rozumie się zespół przepisów prawa cywilnego, które regulują zasady wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich oraz zapobiegają konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości. Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Dyspozycją przepisu jest objęty zakaz szkodliwych immisji. Pojęcie to określa działanie na nieruchomości sąsiedniej poprzez emitowanie substancji lub innego szkodliwego działania, które zakłócają korzystanie z nieruchomości. Immisje dzieli się na bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze określa się jako kierowanie na inne nieruchomości określonych substancji. Stanowią one bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności.

Przykład

Skierowanie wód opadowych na nieruchomość sąsiada stanowi immisję bezpośrednią, która podobnie jak fizyczne wtargnięcie na cudzą nieruchomość stanowi naruszenie art. 140 k.c.

Artykuł 144 k.c. dotyczy immisji pośrednich oddziałujących na sąsiednie nieruchomości przez przenikanie różnych substancji i energii, jak i tych, które utrudniają przenikanie. Wśród immisji pośrednich można wskazać m.in. wytwarzanie pary, dymu, pyłów, spalin, zapachów, emitowanie nadmiernego hałasu, emitowanie wstrząsów, zacienienie.

Praktycznie nie ma możliwości braku oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Dlatego oddziaływanie pośrednie jest dopuszczalne, jeżeli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Ocena ta powinna być dokonywana według obiektywnych przesłanek, a nie na podstawie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Przykład

Uciążliwości spowodowane hodowlą drobiu w małym ogródku miejskim przekraczają przeciętną miarę, natomiast ta sama hodowla na wsi tej miary nie przekracza. Przy ocenie bierze się pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, a jest ono zasadniczo inne na wsi i w mieście.

Rodzajem zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej jest dokonywanie robót ziemnych, które grożą nieruchomości sąsiedniej utratą oparcia. Przepis odnosi się do budynków, niezależnie od tego, czy stanowią one część składową gruntu, czy też odrębną nieruchomość budynkową. Naruszeniem zakazu wynikającego z art. 147 k.c. jest już samo realne zagrożenie utraty oparcia przez nieruchomości sąsiednie. Stanowi ono przesłankę powstania roszczenia negatoryjnego o zaprzestanie robót ziemnych i przywrócenie stanu poprzedniego. Odpowiedzialność z tytułu utraty oparcia jest niezależna od winy sprawcy i jego bezpośredniego działania.

Przykład

Właściciel nieruchomości będzie odpowiedzialny, jeżeli przedsiębiorstwo budowlane wykonujące roboty na jego nieruchomości doprowadziło do zagrożenia utraty oparcia domu sąsiada, chyba że działało wbrew wiedzy i woli właściciela.

Specyficznym rodzajem wtargnięcia na cudzy grunt jest przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Zgodnie z art. 151 k.c., jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Ustawodawca ogranicza możliwość żądania przywrócenia stanu poprzedniego wyłącznie w trzech przypadkach.

Po pierwsze, gdy wtargnięcie jest wynikiem celowego działania sąsiada (winy umyślnej). Po drugie, roszczenie negatoryjne przysługuje, gdy poszkodowany niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu granicy.

Ustawodawca nie określa konkretnego przedziału czasu na złożenie sprzeciwu, gdyż pojęcie nieuzasadnionej zwłoki należy interpretować stosownie do okoliczności. Należy podkreślić, że sprzeciw interpretuje się według przepisów dotyczących oświadczeń woli i w razie sporu jego złożenie musi zostać udowodnione. Po trzecie, roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego przysługuje poszkodowanemu sąsiadowi, jeżeli utrzymanie budowli grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą.

Oceniając stopień „niewspółmiernie" wielkiej szkody, należy dokonać porównania szkody zagrażającej właścicielowi zajętego częściowo gruntu sąsiedniego, ze stratą inwestora, następującą na skutek żądanego przywrócenia stanu poprzedniego.

W przypadku braku którejkolwiek z wymienionych wyżej przesłanek właściciel gruntu sąsiedniego „może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze". Do poszkodowanego sąsiada należy wybór pomiędzy formą służebności gruntowej, której celem jest legalizacja stanu częściowego zajęcia jego gruntu przez cudzą budowę, a formą sprzedaży zajętego gruntu. Ponadto służy mu roszczenie o zawarcie takich umów.

Przykład

Wskutek nieformalnego ustalenia granic pomiędzy nieruchomościami wybudowano część garażu na nieruchomości sąsiedniej, przekraczając granicę o dwa metry. Ponadto okap dachowy domu zbudowanego na nieruchomości sąsiada wykracza poza jej granice i zwiesza się nad nieruchomością pomniejszoną.

W tym przypadku, jeżeli poszkodowany sąsiad nie sprzeciwił się dokonanemu przekroczeniu, nie przysługuje mu żądanie przywrócenia stanu poprzedniego. Jednak może on żądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej lub wykupienie zajętej części gruntu.

Klaudia Szkodzińska

Klaudia Szkodzińska, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych i Doradców Podatkowych Bernatowicz Komorniczak Mazur sp.p.

Pamiętajmy, że wspólnym obowiązkiem sąsiadów jest współdziałanie przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Koszty z nimi związane sąsiedzi ponoszą po połowie.

Szczególnie konfliktogenne w stosunkach pomiędzy sąsiadami są sytuacje związane z korzystaniem z pasów gruntów przygranicznych.

Przepisy art. 148–150 k.c. regulują sytuacje związane z zasadzonymi przy granicy, a później rozrastającymi się drzewami i krzewami. Następujący rozrost drzew może prowadzić do przekroczenia granicy przez gałęzie i korzenie. Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiada stanowią jego pożytki, zatem stanowią własność sąsiada.

Dla zapobieżenia opadnięciu i utracie własności owoców właściciel drzewa może wejść na grunt sąsiedni dla usunięcia zwisających z jego drzewa owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Właściciel gruntu sąsiedniego może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu.