Najpierw trzeba wyjaśnić znaczenie pojęcia „utrzymywać budynek w należytym stanie". Utrzymać oznacza „zachować coś", „nie stracić", jak również permanentnie zapobiegać temu, aby dana rzecz nie uległa zniszczeniu. Przez zarządzanie obiektem budowlanym należy zatem rozumieć w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego.
Omawiając problematykę zarządzania obiektem budowlanym, należy odnieść się do regulacji, które zawiera ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU 2010, nr 102, poz. 651 t.j.).
Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W orzecznictwie sądów administracyjnych formułowane jest stanowisko, że zarządcą nieruchomości jest podmiot, który wykonuje w stosunku do nieruchomości czynności właścicielskie, przede wszystkim utrzymuje nieruchomość we właściwym stanie technicznym, przeciwdziała nieuzasadnionemu pogarszaniu się tego stanu oraz dokonuje innych niezbędnych czynności dotyczących nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 15 lutego 2011 roku w sprawie II SA/Rz 296/10).
Natomiast samo prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządców nieruchomości. Jednak także właściciel nieruchomości może sprawować nad nią zarząd. Natomiast odpłatne powierzenie zarządu nad nieruchomością może nastąpić tylko w odniesieniu do osób posiadających odpowiednie kwalifikacje, czyli zarządców.
Decyzje i czynności
Przepis art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie jego elewacji i wyglądu
- zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
- zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
- zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
- bieżące administrowanie nieruchomością;
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Wyliczenie to nie jest wyczerpujące. Z przepisu art. 185 ust. 1 c) ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że zarządca nieruchomości jest obowiązany podjąć w warunkach zagrożenia życia albo zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, stosowne działania zabezpieczające, nawet jeśli obowiązek ich podjęcia nie zostanie przewidziany w umowie o sprawowanie zarządu nad nieruchomością.
Na zarządców nieruchomości określone obowiązki nakłada też art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (DzU z 2010 r., nr 243, poz. 1623), Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, w myśl tego przepisu, jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Do tych czynników zewnętrznych zalicza się wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie.
W zgodzie z przeznaczeniem
Generalną zasadą każdego zarządcy powinno być utrzymywanie obiektu w zgodności z jego przeznaczeniem, czyli w szczególności z założeniami zadeklarowanymi w projekcie budowlanym (uwarunkowania wynikające z art. 5 ustawy prawo budowlane). Określone obowiązki nałożone na właściciela bądź zarządcę są związane również z należytym wyglądem danego obiektu budowlanego. Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 czerwca 2002 r. w sprawie I SA/Rz 77/02).
Także drogi
Trzeba pamiętać, że art. 61 prawa budowlanego dotyczy także dróg, ponieważ stanowią one również obiekty budowlane. Podmiotem zarządzającym drogami w imieniu właściciela jest odpowiedni zarząd dróg, w którego gestii leży prowadzenie bieżącej ich eksploatacji oraz dbanie o ich stan techniczny. W związku z tym to na zarządcy drogi ciąży obowiązek jej naprawy w taki sposób, aby nie powodowała zagrożenia dla użytkowników i sąsiednich nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 1999 r. w sprawie IV SA 317/98).
Po oddaniu do użytkowania
Obowiązki właściciela lub zarządcy aktualizują się po zakończeniu procesu budowlanego i oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania. Jednocześnie przepisy wyznaczają granice, w których właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może użytkować obiekt bez wymogu uzyskiwania nowych decyzji administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 września 1999 roku w sprawie IV SA 1530/97).
Należy zwrócić uwagę, że art. 61 prawa budowlanego nie będzie miał zastosowania do obiektów budowlanych wzniesionych samowolnie, jak również obiektów budowlanych objętych nakazem rozbiórki
(wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2005 roku w sprawie OSK 1399/04).
Generalnie można stwierdzić, że art. 61 ustawy prawo budowlane dokonuje podziału obowiązków zarządcy na obowiązki w zakresie:
- ochrony przeciwpożarowej,
- ochrony zabytków i opieki nad nimi,
- ochrony przyrody.
Konieczne są kontrole
Zgodnie z art. 62 ustawy prawo budowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku.
Kontrola ta polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Właściciel bądź zarządca nieruchomości powinni także poddać co najmniej raz na pięć lat zarządzany przez siebie obiekt kontroli okresowej. Polega ona na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Dodatkowe regulacje dotyczące kontroli okresowych budynku zawiera rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 1999 r. nr 74, poz. 836). W myśl § 6 tego rozporządzenia zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy (tj. kontroli okresowej co najmniej raz na 5 lat), należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w § 5, oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia. Tak więc w toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:
- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
- pokryć dachowych,
- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).
Łukasz Bernatowicz
Komentuje Łukasz Bernatowicz, radca prawny i partner zarządzający w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp. p.
W myśl art. 66 ust. 1 ustawy prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, jest w nieodpowiednim stanie technicznym, jak również powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakaże, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Określi też termin wykonania tego obowiązku.
Właściwy organ może też zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Natomiast jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy jego rozbiórkę. Nakazuje on też uporządkowanie terenu oraz określa terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Trzeba pamiętać, że naruszenie obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym stanowi wykroczenie zagrożone z mocy art. 92 ust. 2 pkt 2 ustawy prawo budowlane karą aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny.
—Łukasz Bernatowicz
—Piotr Rożański, prawnik w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp. p.
