Kto i jak odpowiada za stan obiektu budowlanego

Najpierw trzeba wyjaśnić znaczenie pojęcia „utrzymywać budynek w należytym stanie". Utrzymać oznacza „zachować coś", „nie stracić", jak również permanentnie zapobiegać temu, aby dana rzecz nie uległa zniszczeniu. Przez zarządzanie obiektem budowlanym należy zatem rozumieć w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego.

Omawiając problematykę zarządzania obiektem budowlanym, należy odnieść się do regulacji, które zawiera ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU 2010, nr 102, poz. 651 t.j.).

Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W orzecznictwie sądów administracyjnych formułowane jest stanowisko, że zarządcą nieruchomości jest podmiot, który wykonuje w stosunku do nieruchomości czynności właścicielskie, przede wszystkim utrzymuje nieruchomość we właściwym stanie technicznym, przeciwdziała nieuzasadnionemu pogarszaniu się tego stanu oraz dokonuje innych niezbędnych czynności dotyczących nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 15 lutego 2011 roku w sprawie II SA/Rz 296/10).

Natomiast samo prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, gdy czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządców nieruchomości. Jednak także właściciel nieruchomości może sprawować nad nią zarząd. Natomiast odpłatne powierzenie zarządu nad nieruchomością może nastąpić tylko w odniesieniu do osób posiadających odpowiednie kwalifikacje, czyli zarządców.

Decyzje i czynności

Przepis art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie jego elewacji i wyglądu

- zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

- zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

- zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;

- bieżące administrowanie nieruchomością;

- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Wyliczenie to nie jest wyczerpujące. Z przepisu art. 185 ust. 1 c) ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że zarządca nieruchomości jest obowiązany podjąć w warunkach zagrożenia życia albo zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, stosowne działania zabezpieczające, nawet jeśli obowiązek ich podjęcia nie zostanie przewidziany w umowie o sprawowanie zarządu nad nieruchomością.

Na zarządców nieruchomości określone obowiązki nakłada też art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (DzU z 2010 r., nr 243, poz. 1623), Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, w myśl tego przepisu, jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Do tych czynników zewnętrznych zalicza się wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie.

W zgodzie z przeznaczeniem

Generalną zasadą każdego zarządcy powinno być utrzymywanie obiektu w zgodności z jego przeznaczeniem, czyli w szczególności z założeniami zadeklarowanymi w projekcie budowlanym (uwarunkowania wynikające z art. 5 ustawy prawo budowlane). Określone obowiązki nałożone na właściciela bądź zarządcę są związane również z należytym wyglądem danego obiektu budowlanego. Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 czerwca 2002 r. w sprawie I SA/Rz 77/02).

Także drogi

Trzeba pamiętać, że art. 61 prawa budowlanego dotyczy także dróg, ponieważ stanowią one również obiekty budowlane. Podmiotem zarządzającym drogami w imieniu właściciela jest odpowiedni zarząd dróg, w którego gestii leży prowadzenie bieżącej ich eksploatacji oraz dbanie o ich stan techniczny. W związku z tym to na zarządcy drogi ciąży obowiązek jej naprawy w taki sposób, aby nie powodowała zagrożenia dla użytkowników i sąsiednich nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 1999 r. w sprawie IV SA 317/98).

Po oddaniu do użytkowania

Obowiązki właściciela lub zarządcy aktualizują się po zakończeniu procesu budowlanego i oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania. Jednocześnie przepisy wyznaczają granice, w których właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może użytkować obiekt bez wymogu uzyskiwania nowych decyzji administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 września 1999 roku w sprawie IV SA 1530/97).

Należy zwrócić uwagę, że art. 61 prawa budowlanego nie będzie miał zastosowania do obiektów budowlanych wzniesionych samowolnie, jak również obiektów budowlanych objętych nakazem rozbiórki

(wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2005 roku w sprawie OSK 1399/04).

Generalnie można stwierdzić, że art. 61 ustawy prawo budowlane dokonuje podziału obowiązków zarządcy na obowiązki w zakresie:

- ochrony przeciwpożarowej,

- ochrony zabytków i opieki nad nimi,

- ochrony przyrody.

Konieczne są kontrole

Zgodnie z art. 62 ustawy prawo budowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku.

Kontrola ta polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Właściciel bądź zarządca nieruchomości powinni także poddać co najmniej raz na pięć lat zarządzany przez siebie obiekt kontroli okresowej. Polega ona na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Dodatkowe regulacje dotyczące kontroli okresowych budynku zawiera rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 1999 r. nr 74, poz. 836). W myśl § 6 tego rozporządzenia zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy (tj. kontroli okresowej co najmniej raz na 5 lat), należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w § 5, oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia. Tak więc w toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,

- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,

- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,