Zadatek i zaliczka powodują powstanie różnych konsekwencji

Rozróżnianie niuansów prawnych do łatwych nie należy. Może jednak mieć niebagatelne znaczenie. Jest tak np. przy zadatku i zaliczce. Choć w praktyce często pojęcia te są używane zamiennie, to jednak każde z nich pełni zupełnie inną funkcję. Błędne określenie, czy przedsiębiorcy chodziło o zaliczkę czy o zadatek, może więc mieć duże znaczenie.

W praktyce jeśli strony umowy nie określą wprost, że chodziło im o zadatek, przyjmuje się, że miały na myśli zaliczkę. Nie ma natomiast znaczenia – dla określenia, czy chodzi o zaliczkę, czy o zadatek – wielkość kwoty wręczanej przy zawarciu umowy.

Co nieco na poczet umowy

Zastrzeżenie w umowie zadatku powoduje, że staje się ona pewniejsza co do realizacji. Kontrahent już tak pochopnie się nie rozmyśli i nie wycofa z jej realizacji. Tak będzie dlatego, że gdyby nie chciał umowy wykonać, przedsiębiorca, który ją z nim podpisał, będzie miał prawo od niej odstąpić, a otrzymany zadatek zatrzymać.

Natomiast gdyby on sam dał zadatek, a druga strona nie wykonałaby umowy, ma prawo zażądać od niej zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Tylko wtedy, gdy obydwie strony zgodnie postanowią, że umowa ulega rozwiązaniu, nie trzeba zwracać zadatku w podwójnej wysokości.

Przykład

Pan Jan podpisał umowę z panem Markiem, w której zobowiązał się, że sprzeda mu pawilon handlowy. Strony ustaliły zadatek w wysokości 50 tys. zł. Gdyby to pan Marek chciał z umowy zrezygnować, wręczony przez niego zadatek przepadłby. Natomiast, gdyby z umowy zrezygnował pan Jan (bo np. ktoś inny zaoferowałby mu wyższą cenę za pawilon), musiałby zwrócić panu Markowi 100 tys. zł (zadatek w podwójnej wysokości).

Zupełnie inaczej jest przy zaliczce. Strony umowy nie mają w tym przypadku takich uprawnień jak przy zadatku. A to oznacza, że jeśli kupujący, który wcześniej wpłacił zaliczkę, z umowy się nie wywiązał, sprzedający może od niej odstąpić, ale zaliczka musi być zwrócoustawna. Z kolei gdyby z umowy nie wywiązał się sprzedający, kupujący również będzie mógł żądać zwrotu zaliczki, ale już nie w podwójnej kwocie (jak ma to miejsce w przypadku zadatku).

Przykład

Pan Józef podpisał z firmą pana Rafała przedwstępną umowę sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy finalnej było otrzymanie przez pana Józefa kredytu hipotecznego (450 tys. zł) w terminie miesięcznym.

Pan Józef wpłacił panu Rafałowi 45 tys. zł zaliczki. Ponieważ jednak nie otrzymał kredytu, umowa nie doszła do skutku. W tej sytuacji pan Rafał musi zwrócić otrzymaną zaliczkę.

Rozliczenia stron

Gdy umowa zostaje wykonana prawidłowo, zarówno zadatek, jak i zaliczka powinny zostać zaliczone na poczet ceny, którą powinien uiścić kupujący. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony umowy zdecydowały inaczej. W praktyce najczęściej jest tak, że w umowie zostaje zapisane, że otrzymany zadatek zostaje zwrócony.

Modyfikacje są dopuszczalne

Zadatkiem może być nie tylko konkretna kwota pieniężna, ale również towary (zaliczka zaś jest w pieniądzu). Zadatek możliwy jest w każdej umowie, czyli nie tylko takiej, która ma charakter pieniężny.

Powinien jednak zostać wręczony przy zawarciu umowy (a nie przed nią lub po niej). Oczywiście strony mogą to zmodyfikować i postanowić np. że zadatek zostanie wręczony jakiś czas po zawarciu umowy (w uzgodnionym przez nie terminie).

Strony mogą także ustalić, że zadatek – w razie niewykonania umowy – zostanie zwrócony w innej wysokości niż podwójna.

Trzeba jednak pamiętać, że zawsze w umowie powinno zostać wyraźnie wskazane, że miały miejsce modyfikacje dotyczące reguł przyjmowania i zwrotu zadatku. Nie można tych modyfikacji wprowadzać w sposób dorozumiany.

Uwaga!

Warto pamiętać, że zadatek jest na tyle ściśle związany z zawarciem umowy, że w przypadku jej nieważności także zadatek jest nieważny. Czyli jeśli umowa jest nieważna, a został wręczony zadatek, to zwracana jest jedynie wręczona kwota (a nie jej dwukrotność).

Ile na przedawnienie

Roszczenie o zwrot zadatku lub jego wypłatę w podwójnej wysokości, przedawnia się według ogólnych reguł określonych w kodeksie cywilnym, czyli po dziesięciu latach od dnia wymagalności, a w ramach działalności gospodarczej – po trzech latach. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2006 r. (III CK 357/05).

Sąd stwierdził w nim, że roszczenie o zwrot zadatku nie jest ograniczone żadnym szczególnym terminem przedawnienia, wobec czego mają do niego zastosowanie ogólne zasady wynikające z art. 118 kodeksu cywilnego.

Jak realizować uprawnienia

Jeśli zdarzy się, że zaistnieją podstawy do domagania się zadatku (czy to w podwójnej czy pojedynczej wysokości) strona umowy, która zadatek zapłaciła, powinna zwrócić się do sądu z powództwem o zapłatę (pozew kieruje przeciwko drugiej stronie umowy – tej, której zadatek został wręczony).

W zależności od tego, czego przedsiębiorca się domaga, powinien wykazać różne okoliczności. Gdy w grę wchodzi zwrot zadatku w pojedynczej wysokości, powinien wykazać, że zadatek rzeczywiście zapłacił (wystarczy umowa lub dowód wpłaty), że umowa nie została wykonana i że nie ponosi winy za jej niewykonanie.

Z kolei gdy przedsiębiorca domaga się zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, powinien wykazać nie tylko, że wpłacił zadatek i że umowa nie została wykonana, ale jeszcze dodatkowo, że istnieją przyczyny niewykonania umowy, za które odpowiedzialność ponosi druga strona umowy (czyli pozwany).

Jeśli do niewykonania umowy doprowadziła strona dająca zadatek (a przyczyny były zawinione), druga może złożyć oświadczenie o zatrzymaniu zadatku.

Jak widać, przyjmujący zadatek jest w nieco lepszej pozycji. Gdy to przedsiębiorca zadatek zatrzymuje, a ten, kto go dał, nie zgadza się z tym, to on (czyli druga strona umowy) musi wystąpić do sądu. I to on musi udowodnić, że zadatek został niesłusznie zatrzymany.

WZÓR POZWU

Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy

w Warszawie

I Wydział Cywilny

Warszawa, 26 listopada 2012 r.

POZEW O ODSZKODOWANIE