Do 29 kwietnia 2012 r., czyli do dnia wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska nie była uregulowana jako umowa nazwana w żadnym akcie prawnym.
W praktyce oznaczało to, że posługiwano się umową, na podstawie której deweloper zobowiązywał się do wybudowania lokalu mieszkalnego oraz ustanowienia jego odrębnej własności, zaś dopiero następnie do sprzedaży tego lokalu na rzecz nabywcy.
Umowa taka miała zwykłą formę pisemną, a tym samym nie stwarzała podstawy wpisu w księgach wieczystych roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie na niego jego własności. Dopiero po wybudowaniu budynku deweloper zawierał z nabywcą kolejną umowę i na jej mocy ustanawiał odrębną własność lokalu oraz sprzedawał nabywcy lokal.
Nie było zobowiązania
Praktyka ta oznaczała, że pierwsza z zawieranych umów nie mogła samodzielnie stanowić umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art.155 kodeksu cywilnego), a była wyłącznie pewnym wstępem do zawarcia przez strony umowy sprzedaży o skutku zobowiązująco-rozporządzającym.
Pierwsza z umów miała więc charakter umowy przedwstępnej do umowy sprzedaży (art. 389 kodeksu cywilnego). Konsekwencją tego był brak możliwości dochodzenia przez nabywcę roszczeń związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność lokalu (art. 390 §2 kodeksu cywilnego).
Już tylko akt notarialny
W związku z nową ustawą, powstała więc instytucja „umowy deweloperskiej". Umowa ta, zgodnie z aktualnymi przepisami, musi być zawarta w formie kwalifikowanej – aktu notarialnego. Rozwiązanie to umożliwia umieszczenie, w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, stosownego wpisu, na mocy którego ujawniane jest roszczenie nabywcy o wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności.
Niestety minusem nowego rozwiązania są oczywiście zwiększone wydatki. Niewątpliwie bowiem, do aktualnie ponoszonych kosztów, doliczyć należy również koszty obsługi notarialnej.
Możliwość odstąpienia
Ustawa deweloperska szeroko reguluje również możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej przez samego klienta. Możliwe jest odstąpienie, m.in.:
- gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie będą zgodne z prospektem informacyjnym (o którym poniżej);
- gdy w umowie zabraknie elementów wymaganych przepisami prawa;
- gdy deweloperzy nie dotrzymają terminu przeniesienia własności do lokalu mieszkaniowego lub domu.
W sytuacjach takich nabywca nie tylko może odstąpić od umowy deweloperskiej, ale również zachowuje roszczenia z tytułu kar umownych za opóźnienie.
Szeroki katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy, budzi wątpliwości. Podnoszone jest bowiem, że ustawodawca wzmacniając sytuację nabywców lokali mieszkalnych, znacząco pokrzywdził samych deweloperów.
Co z prospektem informacyjnym
Zgodnie z ustawą deweloper ma m.in. obowiązek:
- sporządzenia prospektu informacyjnego, dotyczącego danego przedsięwzięcia;
- doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na trwałym nośniku osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej – na jej żądanie;
- informowania osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, której wydany został uprzednio prospekt, o zmianach w prospekcie i jego załącznikach (w czasie umożliwiającym zapoznanie się z tymi zmianami);
- umożliwienia osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, zapoznania się z danymi i dokumentami dotyczącymi dewelopera, jego przedsiębiorstwa i przedsięwzięcia deweloperskiego.
Prospekt informacyjny, to pewien szeroko pojęty zbiór najważniejszych informacji o danej inwestycji. Ustawa deweloperska w sposób szczegółowy wskazuje zakres informacji, które muszą znaleźć się w prospekcie – sam zaś jego formularz stanowi załącznik do ustawy.
Niedopełnienie przez deweloperów obowiązków dotyczących prospektu informacyjnego (m.in. podanie w dokumencie fałszywych lub nieaktualnych informacji oraz zatajenie istotnych faktów), zagrożone jest surowymi sankcjami w postaci odpowiedzialności karnej oraz możliwości odstąpienie od umowy przez nabywcę.
Rachunki powiernicze
Kolejna nowość ustawy deweloperskiej to obowiązek prowadzenia przez deweloperów rachunków powierniczych. Nabywcy wpłacać będą na takie rachunki pieniądze na poczet kupowanego lokalu mieszkalnego. Rachunki prowadzone mają być przez banki, które zagwarantują, że pieniądze nabywców nie przepadną w przypadku upadłości dewelopera.
Mogą one funkcjonować w dwóch formach – otwartej i zamkniętej. W pierwszym przypadku przekazywanie deweloperowi środków wpłaconych przez nabywcę odbywać się ma stopniowo, w miarę postępu budowy domu czy mieszkania. W drugim przypadku bank przelewa całość kwoty na konto dewelopera dopiero po zakończeniu budowy – forma ta jest preferowana przez banki.
Co więcej, zgodnie z nową regulacją prawną, sam deweloper nie ma prawa wypowiedzieć zawartej z bankiem umowy na prowadzenie rachunku powierniczego. Uprawnienie to przysługuje wyłącznie bankowi - jedynie z ważnych powodów. W przypadku wypowiedzenia umowy, bank zgromadzone środki przekazuje na rachunek innego, wskazanego przez dewelopera, banku – nie może on więc przekazać środków bezpośrednio deweloperowi.
W przypadku braku takiej możliwości, środki zgromadzone na rachunku powierniczym, zwracane są nabywcy. Interes klienta, chroniony jest również poprzez ustanowienie, zgodnie z zapisami ustawy, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
W przypadku upadłości dewelopera, interesy nabywców chronione są więc podwójnie, gdyż poza omówioną konstrukcją rachunków powierniczych (także gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych), ustawodawca, wprowadził również możliwość zaspokajania roszczeń nabywcy w pierwszeństwie, ze specjalnie wydzielonej masy majątkowej, na którą składać się mają m.in. środki umieszczone na rachunkach powierniczych i prawo własności lub użytkowania wieczystego działki, na której realizowana jest inwestycja.
Tak więc deweloperzy utracili możliwość korzystania w sposób nieograniczony z wpłacanych przez klientów środków w celu realizacji inwestycji – a tym samym sa zmuszeni do finansowania budów z zewnątrz (co spowoduje zwiększenie kosztów także nabywców mieszkań). Wydaje się, że głównym beneficjentem nowych przepisów stały sie banki.
Łukasz Bernatowicz radca prawny z Kancelarii Bernatowicz Komorniczak Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.
Komentuje Łukasz Bernatowicz, radca prawny z Kancelarii Bernatowicz Komorniczak Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.
Główny zarzut, podnoszony w stosunku do nowego aktu prawnego, dotyczy niejednoznaczności niektórych jego przepisów, przy równoczesnym nałożeniu wysokich sankcji za ich nieprzestrzeganie.
Gwoli przykładu, brak jest np. jasnych regulacji umożliwiających rzetelne i zgodne ze stanem faktycznym opisanie w prospekcie informacyjnym otoczenia danej inwestycji, nawet przy dołożeniu przez dewelopera należytej staranności. Powoduje to spore zagrożenie dla samego dewelopera, który narazić może się na odpowiedzialność.
Nieprecyzyjnie uregulowano również np. obowiązki banków prowadzących rachunki powiernicze, a mianowicie nie określono procedur kontroli przebiegu prac budowlanych.
Wydaje się, że ustawodawca nazbyt swobodnie podszedł również do możliwości odstąpienia przez klienta od umowy deweloperskiej.
Zmiany regulacyjne doprowadzą do zwiększenia kosztów calego „procesu deweloperskiego". Wydaje się bowiem oczywiste, że koszty te automatycznie urosną w konsekwencji m.in. obsługi notariusza przy zawieraniu umowy deweloperskie.
Zgodnie bowiem z art. 26 ust.2 ustawy deweloperskiej wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Dojdą też koszty założenia i obsługi rachunków powierniczych; koszty kontroli techniczno-rachunkowej banków; opracowywania prospektów informacyjnych oraz całkiem nowych wzorów umów. Koszty te deweloperzy będą sobie rekompensować, podnosząc ceny mieszkań.
Pomimo tego, nową ustawę należy – co do zasady – ocenić pozytywnie. Niewątpliwie poprawiła ona pozycję nabywcy lokalu mieszkalnego. zapewniła mu większe bezpieczeństwo prawne i finansowe. Trochę jednak zapomniano o samym deweloperze. Nowe wymogi, które stawiane są inwestorom, szczególnie tym średnim i mniejszym powodują, że stoją oni przed niezwykle trudnym zadaniem.
Krzysztof Gładych aplikant radcowski z Kancelarii Bernatowicz Komorniczak Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.
Komentuje Krzysztof Gładych, aplikant radcowski z Kancelarii Bernatowicz Komorniczak Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.
Zgodnie z nowymi przepisami, prospekt informacyjny zawierać musi też informacje o planowanych w pobliżu kupowanej nieruchomości inwestycjach budowlanych, komunikacyjnych i komunalnych.
Regulacja ta wydaje się być bardzo kontrowersyjna i niejednoznaczna. Zdobycie takich informacji, okazuje się bowiem dużym problemem dla deweloperów.
Ustawa nie rozstrzyga o szczegółowości przedkładanych przez dewelopera danych, a tym samym nie określa jak daleko deweloper przy zdobywaniu tych informacji powinien sięgać. Ustawodawca nie sprecyzował bowiem, czym jest „planowana inwestycja", ani też na jakim etapie realizacji powinna się znajdować. Nie wskazane zostało również, jaki jest zakres przedmiotowy tej informacji, a mianowicie czy dotyczy tylko inwestycji komunalnych i państwowych, czy też prywatnych.
Ustawodawca obarczył, więc deweloperów, a pośrednio również organy administracji publicznej obowiązkami, których prawidłowe wykonanie jest praktycznie niemożliwe lub bardzo utrudnione, nakładając jednocześnie na deweloperów poważne sankcje karne i ekonomiczne, w przypadku niewywiązania się z tych obowiązków. -
Deweloper nie ma prawa wypowiedzieć zawartej z bankiem umowy na prowadzenie rachunku powierniczego
