Często zdarza się, że atrakcyjna nieruchomość nie jest położona bezpośrednio przy ulicy czy drodze. Nie oznacza to jednak, że nie może mieć ona charakteru budowlanego. Przepisy dopuszczają bowiem ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dzięki temu urzędnicy wydający decyzję o warunkach zabudowy, oraz pozwolenie na budowę uważają, że działka posiada dostęp do drogi, bez którego przedsiębiorca nie ma szans na rozpoczęcie jakiejkolwiek budowy.

Jak zapewnić sobie drogę

Ustanowienia omawianego typu drogi może żądać właściciel działki (lub użytkownik wieczysty) od właścicieli gruntów sąsiednich.

Uwaga! Właściciel nieruchomości może się domagać ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej, także gdy ma ona dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni. O tym, czy istniejący dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest „odpowiedni", decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy.

Wymagają one rozważenia, czy zapewniona jest niezbędna ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarczymi, czy możliwe jest normalne gospodarcze korzystanie z nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego Izba Cywilna z 7 marca 2007 r., II CSK 482/2006).

Dwa sposoby

Zasady ustalania drogi koniecznej reguluje art. 145 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że zabiegać o to można w dwojaki sposób. Po pierwsze, jeśli sąsiad nie ma nic przeciwko temu, że przez jego działkę będzie się przejeżdżało do sąsiedniej posesji, to można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie.

Nie zawsze jednak udaje się w pokojowy sposób załatwić ustanowienie drogi koniecznej, nie wszystkim bowiem się podoba, że po ich nieruchomości będą jeździć samochody i chodzić obcy ludzie. Wówczas pozostaje jedynie zwrócenie się do sądu. Ten, jeżeli uzna to za słuszne, może wytyczyć drogę, nawet gdy sąsiad protestuje i się temu sprzeciwia.

Przedsiębiorca powinien się udać do sądu właściwego dla położenia nieruchomości, a gdy jest położona w kilku okręgach sądowych – wybór sądu pozostawiony jest wnioskodawcy.

Uwaga!

Sąd nie jest związany treścią wniosku i może przeprowadzić drogę w inny sposób, niż chce tego właściciel działki (użytkownik) nieposiadający dojazdu do swojej posesji. I co najważniejsze – nawet gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzi droga (tzw. nieruchomość służebna), sprzeda ją, to i tak osoba, na rzecz której ustanowiono drogę, będzie mogła z przejazdu korzystać.

Kodeks cywilny jednocześnie przewiduje, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 kodeksu cywilnego). Co to oznacza? Wyroki w tym zakresie są różne.

>Kto może wystąpić o drogę

- właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi;

- jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to wniosek mogą złożyć wszyscy lub niektórzy współwłaściciele lub jeden z nich; w tych ostatnich dwóch przypadkach złożenie wniosku będzie skuteczne, jeżeli ma na celu zachowanie wspólnego prawa (art. 209 kodeksu cywilnego);

- użytkownik wieczysty;

- samoistny posiadacz, ale jeśli nie jest właścicielem, to na jego rzecz może być ustanowiona tylko służebność osobista (art. 146 kodeksu cywilnego);

- rolnicza spółdzielnia produkcyjna, i to bez względu na to, czy jest właścicielką gruntu, czy nie (art. 286 kodeksu cywilnego) – w praktyce z możliwości tej RSP raczej nie korzystają.

Z wokandy

- Artykuł 145 kodeksu cywilnego jest jednym z ustawowych wyjątków dopuszczających ingerowanie w cudze prawo własności. Jako instytucja wyjątkowa może być stosowana tylko przy spełnieniu określonych w ustawie wymagań i tylko na tym może polegać respektowanie konstytucyjnej zasady ochrony własności.

Wytyczona przez sąd droga biegnie przez nieruchomość należącą do innego uczestnika a korzystanie z jej części przez wymienionych uczestników także w ramach służebności drogowej nie może pozbawić innych właścicieli odpowiedniego dostępu do ich nieruchomości.

Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 6 lutego 2009 r. (IV CSK 401/2008).

- Możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 kodeksu cywilnego, do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej. Przy orzekaniu w tym przedmiocie należy brać pod uwagę wszelkie okoliczności, określone w art. 145 kodeksu cywilnego

Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 21 czerwca 2011 r. (I CSK 646/2010).

- Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogii przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 15 czerwca 2010 r. (II CSK 30/2010)

.

- W przypadku braku zgody na umowne ustanowienie służebności drogowej, może być ona ustanowiona jedynie rozstrzygnięciem sądu powszechnego o ustanowieniu drogi koniecznej. Nie może jej natomiast ustanowić Rada Miejska, podejmując uchwałę w sprawie zatwierdzenia planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Zawierając takie postanowienie w planie naruszałaby bowiem prawo, podejmując uchwałę w sprawie należącej do kompetencji sądu powszechnego.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 24 stycznia 2008 r. (II SA/Gd 741/2006).

Orzekając w tego typu sprawach sądy powinny zwracać uwagę, aby droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, z jak najmniejszym dla niego uszczerbkiem. Przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób, że z góry można przewidywać, iż będzie to stanowiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły sąd uzna za kolidujący z interesem społeczno-gospodarczym. Drogę konieczną trzeba więc wytyczyć w sposób eliminujący przyszłe spory. Z reguły zaś droga konieczna nie powinna być wytyczona przez działkę siedliskową.

Przeprowadzenie drogi w taki sposób nie likwiduje konfliktów sąsiedzkich, lecz stanowi dodatkowe ich zarzewie, a to nie leży ani w należycie pojmowanym interesie samych zainteresowanych, ani też w interesie społeczno-gospodarczym (postanowienie Sądu Najwyższego Izba Cywilna i Administracyjna z 21 marca 1983 r., III CRN 14/83).

Artykuł 145 kodeksu cywilnego nie wyklucza też możliwość przeprowadzenia trasy drogi koniecznej przez otwarty przejazd pod budynkiem, czy przestrzeń w stodole przeznaczoną do przejazdu wyznaczoną wrotami zwłaszcza gdyby miała ona stanowić w zasadzie część składową nieruchomości władnącej.

O dopuszczalności wytyczenia takiej trasy przez nieruchomości stanowiące w zasadzie zwartą miejską zabudowę decyduje niemożność uzyskania innego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i wyższość interesu społeczno-gospodarczego nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej w stosunku do takiego interesu nieruchomości przez którą droga konieczna ma prowadzić (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 7 marca 2008 r., III CSK 328/2007).

Są jednak i takie orzeczenia, które mówią, że osobisty konflikt między właścicielami nieruchomości sąsiednich nie stanowi przeszkody w ustanowieniu drogi koniecznej, jeżeli za ustanowieniem służebności przemawiają względy społeczno-gospodarcze (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 4 listopada 2010 r., IV CSK 158/2010).Każdy więc przypadek jest różny. Sąd więc ma za każdym razem niełatwe zadanie, jak pogodzić interesy obu stron.

Korzystasz, to musisz płacić

Trzeba też liczyć się jednak z kosztami. Za korzystanie z drogi koniecznej trzeba płacić. Właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo bowiem żądać wynagrodzenia od sąsiada, nawet gdy ustanowienie służebności nie wiąże się z uciążliwościami i nie powoduje szkód (postanowienie Sądu Najwyższego z 8 maja 2000 r., V CKN 43/00).

Uwaga! Strony ustalają jego wysokość najczęściej w umowie ustalającej tę drogę. W sytuacji, gdy służebność ustanawia sąd, to on decyduje, ile trzeba płacić za korzystanie z drogi koniecznej.

W obu przypadkach wynagrodzenie może być wyrażone w pieniądzu lub być w formie niepieniężnej.

Można zasiedzieć

Zdarzają się też sytuacje, że można zasiedzieć służebność drogi koniecznej. Jest to możliwe tylko w przypadku, gdy polega ono na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, na przykład mostka wybudowanego przez właściciela nieruchomości, a nie przez sąsiada. Nie jest zaś takim trwałym urządzeniem zwykła polna droga, ale utwardzenie drogi płytami betonowymi, już tak.

Koniec służebności

Służebność drogi koniecznej jest ograniczona w czasie. Może bowiem dojść do jej zniesienia lub wygaśnięcia. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą albo gdy stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dla której ustalono drogę).

Może się on też domagać zniesienia służebności bez rekompensaty, jeśli straciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znacznie, bo na przykład jej właściciel dokupił grunt dający inny odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Służebność ta wygasa automatycznie, gdy przez dziesięć lat nie korzystano z drogi koniecznej.