O czym pamiętać, zawierając umowę najmu lokalu

Postaramy się dziś podpowiedzieć czytelnikom, o czym powinni pamiętać, wynajmując lokal na potrzeby działalności gospodarczej. Zajmiemy się zwłaszcza sytuacją prawną najemcy (czyli tego, kto rzecz od kogoś wynajmuje). Jest kilka spraw, o które powinien on zadbać, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy.

[srodtytul]Określ przeznaczenie[/srodtytul]

W umowie warto zastrzec, jaki jest cel najmu. Innymi słowy, najemca deklaruje, że chodzi mu o lokal na potrzeby działalności gospodarczej, że będą w nim przebywać jego pracownicy, że potrzebuje tyle a tyle gniazdek elektrycznych, odpowiedniego oświetlenia itd. Dzięki temu jego sytuacja będzie o wiele lepsza wówczas, gdy okaże się, iż wynajęte pomieszczenia nie spełniają jego oczekiwać (bo np. jest zbyt ciemno, by mogli w nich przebywać pracownicy).

[srodtytul]Ile to potrwa[/srodtytul]

Strony powinny rozważyć, czy kontrakt zawierają na czas nieokreślony, czy też jego termin z góry oznaczają. Z kilku powodów. Ma to np. znaczenie dla określenia zasad ewentualnego rozstania się z kontrahentem. [b]Ogólna reguła naszego prawa jest bowiem taka, że wypowiadać wolno tylko kontrakty bezterminowe. Jeśli natomiast strony ustalą termin obowiązywania umowy, wypowiedzenie dopuszczalne jest tylko w ściśle określonych przypadkach.[/b] Najem nie jest tu wyjątkiem. Z przepisów wynika, że jeżeli czas jego trwania nie jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów (czy to umownych, czy to – gdy strony ich w umowie nie określiły – ustawowych). O terminach tych piszemy w ramce.

Jeżeli natomiast czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę w wypadkach w niej określonych.

[srodtytul]Kontrakty długoterminowe[/srodtytul]

Czasem ustawodawca rozstrzyga za samych zainteresowanych, jak długo trwać będzie umowa najmu. Dzieje się tak wówczas, gdy strony zdecydują się na umowę na czas oznaczony, ale z zastrzeżeniem jakiegoś bardzo odległego terminu. I tak najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Ta sama zasada obowiązuje w relacjach między przedsiębiorcami – tyle że tam wspomniany okres wynosi nie dziesięć, ale 30 lat (art. 661 k.c.). Jaki cel ma takie ograniczanie stronom swobody zawierania umów? Otóż ustawodawca przyjmuje, że przy tak długim okresie umowy obowiązywanie reguły, iż wypowiadać wolno tylko umowy terminowe, mogłoby prowadzić do pokrzywdzenia którejś ze stron. Sytuacja rynkowa zmienia się przecież często z miesiąca na miesiąc, a co dopiero na przestrzeni kilkudziesięciu lat. Niewykluczone, że zajmowanie wynajętego lokalu przestanie się najemcy opłacać (bo np. w pobliżu wybudowano hipermarket i jego obroty zdecydowanie spadły). Dzięki opisywanej regulacji strony nie są na siebie skazane i mogą się po jakimś czasie po prostu rozstać.

[srodtytul]Zadbaj o stawkę [/srodtytul]

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 685[sup]1[/sup] k.c.). Oznacza to, że w większości wypadków od wypowiedzenia do podwyżki minie więcej niż miesiąc.

[ramka][b]Przykład[/b]